Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

НДС по недвижимости: годовщина новых правил

12 февраля 2007 21 просмотр

, руководитель службы методологии налогового учета ФГУП «Почта России», член Палаты налоговых консультантов

Лектор: Неймарк Кирилл Александрович, руководитель службы методологии налогового учета ФГУП «Почта России», член Палаты налоговых консультантов.

С 2006 года порядок вычета НДС при покупке недвижимости и при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления принципиально изменился. Минфин и ФНС России были вынуждены выпустить большое количество разъясняющих писем, которые, к сожалению, не всегда соответствовали нормам кодекса. Чтобы разобраться в новых нормах и их правильном толковании, бухгалтеры собрались на семинар. Мы же представляем вам его конспект.

Вычет. Входной налог при покупке недвижимости

Итак, для начала предлагаю рассмотреть наиболее распространенную ситуацию - приобретение недвижимости. Подобная трата всегда сопряжена с большой суммой входного НДС, и чтобы его возместить, необходимо наличие определенных документов. Ну и конечно, соблюдение условий, предусмотренных статьей 172 Налогового кодекса. Первое условие - здание должно использоваться в деятельности, облагаемой НДС. Второе условие - объект недвижимости обязательно должен быть принят к учету в качестве основного средства. И на него должны быть оформлены первичные документы по учету основных средств. Такие, как ОС-1, ОС-1а или ОС-1б. Ну и третье условие - наличие счета-фактуры от продавца.

В своем письме от 13 июля 2005 г. № 03-04-11/158 Минфин России отметил, что право на вычет НДС появляется у организации уже после подачи документов на государственную регистрацию. Данное уточнение логично сочетается с требованиями статьи 172 кодекса, поскольку вы не можете принять к учету и поставить на баланс имущество, на которое у вас нет права собственности. А право собственности на недвижимость возникает только после его государственной регистрации. В то же время пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, разрешено принимать к учету объекты недвижимости после того, как документы по ним переданы на госрегистрацию прав. Следовательно, здесь вы уже можете оформить акты ОС-1 и применить вычет.

Может возникнуть такая ситуация, что приобретенное здание впоследствии начнет частично использоваться в деятельности, не облагаемой НДС. Например, в нем начнется розничная торговля, облагаемая ЕНВД, или фирма начнет производство товаров, не подлежащих налогообложению. Это означает, что часть налога, ранее принятого к вычету, придется восстановить. Такое правило установлено пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ. Подробно все случаи, когда нужно восстанавливать налог, перечислены в пункте 2 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Отмечу, что это правило восстановления действует только год и ему нужно уделить особое внимание. Дело в том, что восстанавливать нужно не полностью весь налог, а только ту его долю, которая соответствует степени использования объекта в необлагаемой деятельности.

- Кирилл Александрович, я несколько раз перечитывала эту норму кодекса, но так и не могу понять, как же именно нужно рассчитывать долю?

- Смотрите, механизм следующий. Восстанавливать налог надо, если в первые десять лет амортизации недвижимости вы начали использовать ее в деятельности, не облагаемой НДС. Причем налог восстанавливается не сразу, а по частям, пока не истекут те самые десять лет амортизации. Формула для расчета суммы НДС, подлежащей восстановлению за один год, выглядит так:
НДСв = НДС : 10 x Во : В,
где НДСв - сумма налога, подлежащая восстановлению в календарном году; НДС - налог по объекту недвижимости, ранее принятый к вычету; Во - выручка от деятельности, не облагаемой НДС; В - общая выручка за год.

Рассчитанную по такой формуле сумму НДС нужно восстановить в последнем налоговом периоде (в декабре или IV квартале).

Отмечу, что такой порядок, по мнению чиновников, применяется только если амортизация по зданию или сооружению начала начисляться не ранее 1 января 2006 года. Если же амортизация начала начисляться до 2006 года, то налог восстанавливается единовременно, как только появится деятельность, не облагаемая НДС. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 13 апреля 2006 г. № 03-04-11/65 и письме ФНС России от 2 мая 2006 г. № ШТ-6-03/462@.

- А старый порядок чем отличался от того, который действует с 2006 года?

- Смотрите. По недвижимости, амортизация которой началась до 1 января 2006 года, НДС нужно восстанавливать в соответствии с пунктом 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ. А именно: НДС восстанавливается в части, соответствующей остаточной стоимости актива, которая определяется по правилам бухгалтерского учета. И причем, как я уже сказал, налог восстанавливается единовременно. А по новому порядку НДС восстанавливается в течение 10 лет. Это гораздо более выгодно для организаций.

Начисление. Строительство для собственного потребления

Теперь я хотел бы перейти к другой норме, которая действует с 2006 года, но в которой пока не все до конца разобрались. Речь идет о строительно-монтажных работах для собственного потребления. Прежде всего напомню, что строительно-монтажные работы для собственного потребления облагаются НДС. Это следует из подпункта 3 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

И с 1 января 2006 года действует новый порядок исчисления налога в этом случае. А именно: НДС следует начислять в последний день каждого налогового периода - месяца или квартала - в течение всего времени строительства. Объектом налогообложения являются все фактические расходы фирмы за истекший налоговый период*. То есть сейчас начислять НДС нужно на всю сумму, накопленную на счете 08.

После того как налог перечислен в бюджет, организация может рассчитывать на вычет. Конечно, при условии, что строящийся объект предполагается использовать в деятельности, облагаемой НДС, а впоследствии стоимость построенного объекта будет включаться в расходы по налогу на прибыль через амортизационные отчисления.

Что касается уплаты самого налога, то его надо обязательно перечислить, что называется, живыми деньгами. То есть, например, если вы не заплатили налог со стоимости СМР, выполненных собственными силами, из-за того, что по НДС у вас есть переплата, то и принять к вычету налог вы не сможете. Во всяком случае такой вывод был сделан в письме Минфина России от 3 июля 2006 г. № 03-04-10/09. И только после того, как налог будет уплачен, у фирмы появляется возможность вычета.

Более того, в своем разъяснении чиновники пошли дальше. Они указали, что уплатить налог придется и в том случае, если общая сумма вычетов превысила НДС, начисленный по строительным работам. Ну, например, по декларации за февраль 2007 года НДС к начислению по строительным работам у вас составляет 200 000 рублей. А общая сумма вычетов за этот период равна 500 000 рублей, то есть превышает начисленный налог на 300 000 рублей. Следуя логике чиновников, фирма должна перечислить 200 000 рублей в бюджет не позднее 21 марта 2007 года. И только после этого заявить о вычете.

Отмечу, эта точка зрения не бесспорна. Есть судебные разбирательства, где арбитры не поддерживают подобную позицию. Например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 мая 2006 г. № А33-18454/05-Ф02-1952/06-С1. Из решения судей следует, что если в декларации у вас показан начисленный НДС по строительным работам и переплата, его превышающая, то налог в бюджет можно не уплачивать.

Идем дальше. Иногда бывает, что при строительстве собственными силами организации привлекают подрядчиков. И тут возникает вполне резонный вопрос. Нужно ли включать стоимость подрядных работ в базу, облагаемую НДС? Налоговый кодекс РФ ответа на этот вопрос не дает.

А вот специалисты Минфина высказали свою точку зрения в письме от 16 января 2006 г. № 03-04-15/01. И она не в пользу организаций. Чиновники утверждают, что при выполнении СМР для собственного потребления налоговую базу необходимо определять исходя из полной стоимости произведенных строительных работ. Следовательно, в налоговую базу включаются и работы, выполненные подрядчиками. Отмечу, что данная точка зрения не основана на нормах Налогового кодекса РФ. Чиновники сделали свой вывод на основании того, что в соответствии с пунктом 6 постановления Росстата от 30 ноября 2005 г. № 94 заказы, выполненные подрядными организациями, также считаются строительно-монтажными работами для собственного потребления. Постановление Росстата - это не налоговый документ, однако сейчас спорить с чиновниками можно только в арбитражном суде.

Что еще важно знать, если вы ведете строительство хозспособом? Если заранее известно, что здание будет использовано в деятельности, не облагаемой НДС, то сумму налога по строительным работам нужно включать в стоимость возводимого объекта. Вычет в этом случае не применяется.

А вот если здание предполагается использовать как в облагаемых, так и необлагаемых видах деятельности, то сумму налога надо будет исчислять и уплачивать в бюджет. Право на вычет в этом случае сохраняется. А вот когда сооружение будет построено и введено в эксплуатацию, то НДС нужно будет восстановить в доле, соответствующей степени использования объекта в необлагаемой деятельности. Порядок восстановления здесь также регламентируется пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ. То есть восстановительный налог уплачивается по 1/10 в течение десяти лет.

Что ж, как я уже сказал, новый порядок расчета НДС по строительству собственными силами действует только с прошлого года. А как быть в случаях, если строительные работы начались до 2006 года и продолжаются до сих пор? Ответ на это дан в пункте 4 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2005 г. № 119-ФЗ. Итак, в отношении строительно-монтажных работ, выполненных до 1 января 2005 года, по объектам, которые до сих пор не закончены, НДС начисляется только после того, как объект будет принят на учет. А вычет можно будет применить в периоде, следующем за уплатой налога, и не ранее месяца, в котором поставленный на учет объект начнет амортизироваться. Такова норма пункта 5 этой же статьи Федерального закона.

По тем работам, которые были выполнены в течение 2005 года, НДС нужно было исчислить 31 декабря 2005 года.

Особенности. Входной налог по материалам

С вычетами по СМР для собственных нужд, надеюсь, все ясно. Теперь предлагаю рассмотреть вопрос вычета налога по материалам, приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ.

Помимо того, что организации имеют право на вычет по строительству хозспособом, фирмы могут вернуть налог, уплаченный по товарам, работам, услугам, приобретенным для строительства. Начиная с 2006 года вычесть входной налог можно в обычном порядке, не дожидаясь оплаты. Но при этом должны выполняться условия статьи 171 Налогового кодекса РФ. То есть материалы должны быть оприходованы и по ним должен быть получен счет-фактура.

Напомню, что до 2006 года для возврата суммы налога необходимо было дожидаться окончания строительства. И НДС к вычету принимался в первом месяце начисления амортизации. Сейчас, как я уже сказал, этого не требуется.

И здесь, как и в случае с вычетами по строительству для собственных нужд, законодатель предусмотрел переходные положения*.

А именно: суммы НДС по материалам, купленным до 1 января 2005 года, принимаются к вычету после того, как здание будет принято на учет. Что касается материалов, купленных в 2005 году, то по ним вопрос законодательно не урегулирован. То есть в нормативных документах не сказано, когда по ним нужно принимать вычет. Поэтому в письме от 16 января 2006 г. № 03-04-15/01 Минфин разъяснил, что по материалам, приобретенным в 2005 году, а использованным для строительно-монтажных работ в 2006 году или позже, вычет нужно принимать, когда завершенный объект будет принят на учет. А вот если материалы приобретены в 2005 году и использованы в этот период, то организации должны были определить налоговую базу 31 декабря 2005 года, а принять налог к вычету после его уплаты.

Вопросы после лекции

Вопросы записал редактор журнала Николай Сорокин

- Кирилл Александрович, я так понимаю, что вычет по оборудованию, требующему монтажа, сейчас можно предъявлять после того, как оно будет учтено на счете 07?

- Да, вы правы. Это действует в отношении оборудования, приобретенного после 2006 года. Естественно, это правило работает, когда есть счет-фактура, а оборудование предполагается использовать в облагаемой НДС деятельности. Такова норма пункта 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ.

- А как быть, если оборудование куплено до 2006 года?

- К сожалению, в этом случае действуют старые правила. То есть на вычет можно будет рассчитывать только после того, как оборудование будет принято к учету в качестве основных средств, то есть отражено на счете 01. На это указали специалисты Минфина России от 12 октября 2006 г. № 03-04-11/193.

- Ну, тогда еще один вопрос. Мы планируем приобрести оборудование, которое необходимо монтировать. Однако это оборудование впоследствии будет являться частью основного средства. То есть у него будет отсутствовать отдельный инвентаризационный номер. Когда в этом случае можно провести вычет?

- По общим правилам - то есть когда оборудование будет учтено на счете 07. То, что оно впоследствии станет частью основного средства, ничего не значит. К такой точке зрения пришли чиновники Мифина России. Запишите ссылку на разъяснение: письмо от 13 апреля 2006 г. № 03-04-11/65.

- Смотрите, в конце прошлого года мы перешли на «упрощенку». И в прошлом же году амортизация здания, в котором мы находимся, закончилась. Нужно ли нам в этом случае восстанавливать НДС в бюджет?

- Нет, делать это не нужно. Об этом четко сказано в пункте 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ.

- Мы строим объект для собственных нужд исключительно силами подрядчиков. Возникает ли здесь объект НДС по строительно-монтажным работам?

- Нет, не возникает. Если организация ведет стройку исключительно силами подрядчиков, то объекта налогообложения здесь нет. Окончательную точку в этом вопросе поставили чиновники Минфина России в письме от 29 августа 2006 г. № 03-04-10/12. А вот если вы хотя бы одну работу проведете собственными силами - то есть при помощи рабочих основного производства, то НДС начислить придется. И как вы понимаете, в расчет налога придется включить стоимость всех подрядных работ.

O семинаре

Место проведения: г. Москва
Тема: «НДС по основным средствам. Как платить налог»
Длительность: 8 часов
Количество участников: 30 человек
Стоимость: Бесплатно
Компания-организатор: Редакция журнала «Главбух»

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка