Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В январе у вас новые сроки отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24

ТСЖ. Когда в товарищах согласья нет...

27 февраля 2007 11 просмотров

И Гусева

Очень немногие многоквартирные дома оказались готовы к самоуправлению, реформа отложена как минимум до 2008 года. Есть время поговорить о недостатках одного из способов управления — товариществе собственников жилья (ТСЖ) — и о том, как жильцам бороться за свои права.

В плену у большинства

Представляете, как сложно выбрать решение, которое устраивало бы всех жителей многоэтажки? Ведь в большинстве домов жильцы стоят на разных ступенях социальной лестницы. Преуспевающий бизнесмен может позволить себе оборудование спортзала в подвале дома. Работающие родители школьников охотно проголосуют за видеонаблюдение в подъезде. А пенсионеры решительно выступят против даже небольшого подорожания «коммуналки». В результате же уровень квартплаты будет зависеть от того, сколько зарабатывает большинство жильцов. Остальные вынуждены подчиниться. С того, кто откажется платить, долг взыщут через суд.

В ТСЖ можно и не вступать — это четко сказано в статье 143 Жилищного кодекса РФ. Но и в таком случае платить все равно придется по тарифам, за которые проголосовало большинство товарищей. Причем не только за коммунальные услуги, но и за ремонт лестничных клеток, обустройство детских площадок и т. д. Статья 158 гласит, что собственник жилья обязан платить за содержание общего имущества. В результате человек, который не стал товарищем, раскошеливаться обязан как все. А вот влиять на расценки он права не имеет, так как его мнение на общем собрании учитывать не станут. Лучше, конечно, получить хотя бы право голоса.

Впрочем, можно попасть в плен не только к обеспеченному большинству. Весь дом может страдать и от нескольких злостных неплательщиков (не важно, являются ли они членами ТСЖ). Согласно статье 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», в многоквартирных домах потребителем коммунальных услуг считается не каждый отдельный жилец, а ТСЖ. Не платит один сосед, а долг висит на всем товариществе. И погашать эту недоимку придется за счет остальных жителей. В противном случае от инженерных систем будет отключен весь дом, а не только неплательщик. И если не считать противозаконных методов психологического давления на соседа-неплательщика, выход тут один: ТСЖ вынуждено судиться с должниками.

В чужой монастырь со своим уставом

А бывает, что человек сталкивается с ТСЖ, хотя у него не было ни единого шанса проголосовать против создания товарищества. Это случится, если купить квартиру в таком доме.

В таком случае стоит запросить информацию о товариществе в Едином государственном реестре юридических лиц. Далее — узнать у жильца, который продает квартиру, и потенциальных соседей, сколько они платят. Еще у продавца как у члена ТСЖ нужно потребовать копии устава, протоколов общих собраний и приложений к ним. Из этих документов можно понять, какие взносы установлены официально, а какие являются произволом. Неплохо сходить в правление и спросить, есть ли у предыдущего собственника задолженность.

Если же жилье всем хорошо и только квартплата высоковата, то можно попытаться изменить политику имеющегося товарищества. Для этого надо после покупки квартиры вступить в ТСЖ и запросить все сведения о деятельности этой организации. Дальше — агитация соседей, выступления на собрании и красноречивые призывы снизить тарифы. Работа предстоит огромная, но чего не сделаешь ради собственной выгоды!

Протестуйте!

Теперь посмотрим, какими способами можно опротестовать решение ТСЖ, невыгодное жильцу. Сразу скажем: чтобы воспользоваться любым из них, надо быть членом товарищества.

Аннулировать само ТСЖ

Прекратить выполнение какого-то дорогостоящего проекта ТСЖ можно, если оспорить законность создания самого товарищества. Для этого надо придраться к каким-либо формальным нарушениям. Вот какие требования Жилищного кодекса РФ должны быть выполнены, чтобы ТСЖ стало законным.

1. В доме может быть только одна система управления и лишь одно ТСЖ.

2. Инициатор создания ТСЖ должен пригласить собственников на общее собрание уведомлениями. Там указываются: сведения об инициаторе; место и время проведения; повестка дня; адрес, по которому можно заранее ознакомиться с материалами, подготовленными для собрания. Уведомление направляется каждому собственнику не позднее чем за десять дней до собрания.

3. Собрание должно состояться в то время и в том месте, которые указаны в уведомлениях.

4. В собрании могут принимать участие только те люди, которые представили копии документов, подтверждающих их право собственности на помещения в доме.

5. Общее собрание вправе принимать решения, если в нем участвуют собственники (или их представители) более 50 процентов площади дома. На собрании нельзя рассматривать вопросы, которые не были включены в повестку дня, содержащуюся в уведомлениях.

6. При заочном голосовании учитываются только те решения (типовые формы, где изъявлена воля собственника), которые поступили до даты окончания приема этих бланков.

7. Если в товарищество вступили лица, которым в совокупности принадлежит 50 процентов и менее площади дома, создание ТСЖ считается незаконным.

8. Председатель и представители правления ТСЖ должны быть членами товарищества. Ревизоры не могут входить в состав правления.

9. Результаты каждого общего собрания отражаются в протоколе, который подписывает каждый член ТСЖ.

10. Инициатор собрания должен разместить информацию о принятых решениях там, где с ней смогут ознакомиться все жильцы. Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после собрания.

Правление обязано предоставить любому товарищу протоколы собраний и результаты голосования. Копии этих документов, свидетельские показания соседей и советы опытного юриста помогут суду убедиться в незаконности ТСЖ.

Если же подобных зацепок не нашлось, надо активнее выяснять у соседей их мнение о работе ТСЖ. Когда недовольных много, стоит попробовать на общем собрании сменить устав товарищества, правление и его председателя.

Измотать проверками

Если уж платить по высоким тарифам ТСЖ, то и получать обслуживание по высшему разряду. Но, допустим, лампочки на лестничных клетках все равно не горят, сантехника не дозваться, домофоны так и не установлены. В таком случае стоит проверить, не злоупотребляет ли правление доверием жильцов.

Каждый товарищ имеет право заглянуть в сметы расходов и доходов ТСЖ и узнать, за что, собственно, берутся деньги. Кроме того, ревизионная комиссия должна регулярно проверять бумаги и отчитываться перед собственниками на собрании.

Если на подозрении и ревизионная комиссия, то можно отнести копии бумаг в консалтинговую компанию, обратиться к знакомым аудиторам. В конце концов, налоговики охотно выслушают подобного рода жалобы и проверят деятельность ТСЖ.

В любом случае — удачи!

Кто это — товарищи?

Напомним юридические особенности работы ТСЖ.

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, зарегистрированная в налоговых органах.

Создание ТСЖ возможно, если за это проголосовало большинство собственников помещений. Интересы людей, проживающих в неприватизированных квартирах, представляет муниципалитет. Голосование может проводиться заочно или на общем собрании.

Общее собрание — высший орган управления домом, куда входят все вступившие в товарищество жильцы. Оно утверждает устав, избирает правление, председателя, бухгалтера и ревизионную комиссию.

Также в компетенции общего собрания улучшение условий проживания в доме. Это выбор выгодного «коммунальщика», заключение договоров с дворниками и консьержами, реконструкция здания (в том числе его расширение или надстройка), возведение подсобных помещений, ремонт общего имущества, использование земельного участка, аренда общих площадей, смета расходов и доходов товарищества. Общее собрание проводится не реже, чем раз в год.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка