Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Сколько НДФЛ теперь удерживать с работника — новые примеры от ФНС

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Подряд на строительные работы: как избежать неприятностей

22 марта 2007 1332 просмотра

Лектор: Лапин Дмитрий Викторович, адвокат Адвокатской палаты Московской области

В строительстве, как нигде, сильна роль понятия «бесповоротность результата». То есть если, например, в рамках договора купли-продажи покупатель может вернуть некачественный товар поставщику, то в строительстве не все так просто. Ведь речь в конечном итоге идет о построенном объекте недвижимости. Поэтому к заключению договора строительного подряда стороны должны отнестись как можно серьезнее. Практические советы о том, какие действия на стадии подготовки договора нужно предпринять, чтобы потом не выяснять отношения с партнером в арбитражном суде, читайте в конспекте.

РазведкаСоберите информацию о партнере и объекте строительства

Итак, уважаемые слушатели, первое, что должны сделать стороны перед тем, как заключить договор строительного подряда, - это как следует проверить друг друга. Ведь как показывает арбитражная практика, основная масса споров возникает именно из-за отсутствия необходимой информации об объекте строительства или о партнере.

Например, вам предложили провести реконструкцию здания за свой счет, с учетом того, что вы получите долю в этом строении. Впоследствии выясняется, что здание заказчику не принадлежит. В итоге вы выполнили строительные работы за свой счет, а долю не получили, так как заказчик не имеет права распоряжаться собственностью. Как показывает практика, добиться правды в этом случае очень сложно. Максимум, к чему судьи обяжут заказчика, - это возместить стоимость потраченных строительных материалов.

Поэтому при заключении договора подряда по реконструкции или строительно-монтажным работам надо обязательно выяснить, кто является собственником объекта. При этом хочу отметить, что если у заказчика на руках имеется свидетельство о регистрации прав собственности, то это вовсе не означает, что он обладает всеми правами. Наше законодательство позволяет выдавать новые свидетельства, не изымая старых. И вполне возможно, что раньше заказчик был собственником, но сейчас таковым не является. Кстати, тот факт, что у заказчика здание находится на балансе, - это тоже по большому счету ничего не значит. В моей практике были случаи, когда одно и то же здание числилось на балансе сразу у нескольких фирм. Поэтому единственным способом удостовериться в том, что заказчик действительно является собственником, - это самостоятельно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Более того, рекомендую помимо графы, в которой говорится, кто является собственником, обратить внимание и на третий раздел выписки. В нем сказано, на каких правах собственники владеют зданием. То есть если, скажем, организация пользуется имуществом на право хозяйственного ведения, то распоряжаться своим имуществом, а следовательно, проводить строительно-монтажные работы или вести реконструкцию она может только с согласия собственника.

Следующий момент касается застройщиков и тоже связан с правом собственности, но уже на земельные участки.

Сейчас сложилась ситуация, что земля под строительство выдается застройщику, минуя череду посредников. То есть вариант, когда застройщик имеет дело непосредственно с самим собственником земли, - это скорее исключение, чем правило. Эта ситуация дает возможность для различного рода злоупотреблений. Например, в моей практике был такой случай. Застройщик обратился в одну очень известную фирму, чтобы приобрести земельный участок путем заключения договора покупки опциона. Но перед тем как заключить договор, юрист застройщика решил проверить, действительно ли фирма является собственником. Выяснилось, что земля принадлежит местной районной администрации. Хотя по договору в качестве собственника фигурировала фирма и предполагалась полная оплата земельного участка авансом именно ей.

Ясное дело, что организация могла бы начать стройку и в таких условиях. Ведь обычно органы местного самоуправления распоряжаются землей не напрямую, а через свои фирмы. Но здесь благополучный исход дела зависел бы от того, сможет ли застройщик переоформить права собственности на себя до того, как снимут или переизберут главу районной администрации. Стоит ли доводить до такого?

Поэтому перед тем, как заключить договор, настоятельно рекомендую выяснить, кто же в действительности является собственником земельного участка. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРП.

Да, и еще один момент. Вам обязательно нужно получить кадастровый план земельного участка. Для чего это нужно? Дело в том, все земли в Российской Федерации разделены по назначению на категории и нецелевое использование земли запрещено. И если вы будете вести стройку на участке земли, например, сельскохозяйственного назначения, то это обернется для вас значительными штрафами и может привести к изъятию земельного участка. Так вот, получив кадастровый план, вы будете четко знать категорию своего земельного участка.

Ну и последняя рекомендация касается юридического наименования вашего будущего партнера. Дело в том, что в российском законодательстве нет такого понятия, как уникальность названия организации. То есть несколько фирм могут иметь одно и то же наименование. И этим активно пользуются мошенники. Например, регистрируют фирму с названием, которое сходно с какой-нибудь очень известной компанией. Пользуются этим при заключении дорогостоящих контрактов, ну а затем бесследно исчезают. Поэтому перед заключением договора рекомендую посетить официальный сайт ФНС России, а точенее ссылку http://egrul.nalog.ru/fns/. Там можно получить полный список одноименных организаций и удостовериться, действительно ли ваш партнер тот, за кого себя выдает.

Также нелишним будет получить выписку из единого реестра юридических лиц по своему контрагенту. Это будет очередным доказательством того, что фирма действительно существует.

Договор. Какие условия необходимо учесть

Теперь предлагаю перейти непосредственно к договору подряда. Его определение дано в пункте 1 статьи 740 Гражданского кодекса РФ. Цитирую: «По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».

Что ж, как видим, определение довольно простое. Но, несмотря на это, основная масса судебных исков и разбирательств вытекают именно из того, что стороны не соблюдают существенные условия этого определения. Поэтому давайте я назову их еще раз. Итак, строительный подряд предусматривает:
- наличие договора;
- срок выполнения работ;
- объект, по которому будут вестись работы, то есть предмет договора;
- обязанность подрядчика выполнить работы;
- обязанность заказчика создать условия подрядчику;
- обязанность заказчика принять результат работы;
- обязанность заказчика оплатить работу.

Как показывает практика, если стороны будут соблюдать все эти условия, проблем у них не возникнет.

А вот что будет, если стороны проигнорируют некоторые из обязательных условий строительства подрядных работ, я вам сейчас расскажу.

Сроки. Итак, стороны обязательно должны оговорить сроки выполнения подрядных работ.

Причем желательно оговорить как их начало, так и окончание. Это следует из статьи 708 Гражданского кодекса РФ.

Итак, если стороны не пропишут сроки выполнения работ, то договор может быть признан незаключенным. К такому мнению не раз приходили арбитражные суды. Запишите ссылки: постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 апреля 2005 г. № А05-6595/04-17, ФАС Московского округа от 1 июля 2005 г. № КГ-А40/5682-05-П, ФАС Уральского округа от 9 марта 2005 г. № Ф09-367/05-ГК.

ПредметПомимо сроков стороны обязательно должны оговорить и то, что, собственно, они должны строить. Причем просто описать объект строительства недостаточно. Необходима проектно-сметная документация. Если она отсутствует, то договор строительного подряда может быть признан незаключенным. Яркое подтверждение тому - постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 октября 2003 г. № Ф04/5369-997/А70-2003.

Отмечу, это не касается случаев, когда подрядчик ведет работы по типовому проекту или по типовому образцу. Здесь, как вы понимаете, проектно-сметная документация не нужна. Правда, хочу отметить, что если к строительству привлечена хотя бы копейка целевых средств из бюджета, то проектно-сметная документация просто необходима.

Как правило, проектная документация входит в состав договора в виде приложения. Но иногда она достаточно объемна и оформлена отдельным документом. В этом случае сторонам необходимо подтвердить наличие проекта и сметы актом приема-передачи, из которого четко должно следовать, что документация перешла от заказчика к подрядчику.

Комментарий редакции

Что делать, если сроки выполнения работ не установлены?

Итак, вы не прописали в договоре сроки выполнения работ, возник спор и дело дошло до суда? В некоторых случаях суды могут признать такой договор заключенным, если имеются подтверждающие факты исполнения сделки обеими сторонами. То есть, например, если подрядчик представит подписанные акты приема-передачи этапов работ, переписку с заказчиком, приложения к договору, дополнительные соглашения к нему, то суд может признать сделку действительной. По крайней мере, такой вывод можно сделать из постановления ФАС Московского округа от 27 декабря 2001 г. № КГ-А40/7636-01.
Правда, это разбирательство касалось договоров комиссии. Но выводы, которые сделали арбитры, вполне можно использовать в качестве аргументов и в нашем случае.

Содержание Перед тем как заключить договор строительного подряда, рекомендую все-таки подстраховаться и проверить, кто же со стороны партнера имеет право подписи. Как правило, это генеральный директор фирмы. Но, чтобы окончательно в этом убедиться, я рекомендую воспользоваться выпиской из ЕГРЮЛ. Именно там будет указано лицо, имеющее право подписи. Никто другой - ни заместитель, ни и. о. генерального директора - не имеет права подписывать договоры. Есть только одно исключение: договор может заключить и другое лицо, имея доверенность, подписанную тем, кто обладает правом подписи.

Сам договор составляется в произвольной форме. Однако я рекомендую, чтобы в самом документе было не менее 13 пунктов. Сейчас я их перечислю.

1. Стороны договора с обязательным указанием ИНН, ОГРН.
2. Предмет договора (описание и характер работ, наличие проектно-сметной документации).
3. Сроки (начало и окончание работ, можно указать поэтапный график сдачи работ).
4. Цена договора.
5. Порядок расчета.
6. Материально-техническое обеспечение.
7. Обязанности заказчика и подрядчика.
8. Порядок выполнения работ.
9. Порядок контроля за качеством выполнения работ.
10. Правоотношения с субподрядчиком.
11. Сдача-приемка работ.
12. Порядок разрешения споров.
13. Основания приостановления работ.

Нередко стороны допускают досадную ошибку и включают в договор приложение «Протокол разногласий». Делать этого не стоит. В противном случае получается, что стороны заранее предполагают наличие разногласий по существенным условиям договора. Получается, они не договорились, а следовательно, договор не заключен. Максимум, что можно делать сразу, - это протокол согласования разногласий. Однако из него должно следовать, что в итоге все разногласия устранены.

Еще хочу обратить ваше внимание на технику исполнения документа. Мне известны просто «замечательные» случаи, когда на судебном разбирательстве выяснялось, что у сторон содержание одного и того же договора различно при том, что первый и последние листы одинаковы. И арбитры склонны считать такие договоры незаключенными. Поэтому, на мой взгляд, договор должен быть прежде всего прошит, пронумерован и каждая страница должна быть подписана представителями сторон.

Приемка Итак, одна из обязанностей заказчика - принять выполненные подрядчиком работы. То есть организация и проведение приемки - прямая обязанность заказчика, а не подрядчика.

Как же на деле должна выглядеть процедура приемки? Прежде всего подрядчик должен известить заказчика об окончании выполненных работ. Причем уведомить надо в письменной форме и должны иметься доказательства вручения уведомления заказчику. Это может быть штамп на почтовом отправлении или подпись заказчика на уведомлении. После этого заказчик уведомляет подрядчика о месте и времени проведения приемки. Причем уведомить опять же надо в письменной форме и должны иметься доказательства вручения уведомления заказчику.

Более того, заказчик должен известить остальных участников приемки, если таковые имеются. Как правило, это какие-либо надзорные органы или прочие участники строительства. Результатом должно стать принятие заказчиком подрядных работ или мотивированный отказ от этого.

Теперь что касается документов, которые надо оформить. О приемке выполненных работ составляется акт по форме КС-2. Это унифицированная форма, которую должны применять все строительные организации без исключения. Утверждена она постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100.

Кстати, в этом же постановлении определен и порядок ее заполнения. Но почему-то многие упорно не хотят с ним знакомиться и допускают одни и те же ошибки. А в документе сказано, что КС-2 применяется «для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Акт составляется на основании данных журнала учета выполненных работ (форма № КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющими право подписи».

Особенно хочу обратить ваше внимание на последнее предложение. Подписывать акт должны уполномоченные лица. То есть опять же генеральный директор или тот, кому он дает на основании доверенности такие полномочия. Никто другой - ни бухгалтер, ни инженер и так далее - не может подписывать форму КС-2.

На основании данных акта о приемке заполняется справка о стоимости выполненных работ и затрат - форма КС-3, которая и применяется для расчетов с заказчиком. То есть форма КС-3 без акта приемки будет считаться недействительной.

Вопросы после лекции

Вопросы записал шеф-редактор журнала Николай Сорокин

- Дмитрий Викторович, заказчик расплачивается с нами за выполненные подрядные работы в иностранной валюте. Можем ли мы заполнять форму КС-2 в условных единицах?

- Нет, не можете. Об этом четко сказано в письме Росстата от 31 мая 2005 г. № 01-02-9/381 «О порядке применения и заполнения унифицированных форм... № КС-2, КС-3 и КС-11». Объясняется это тем, что по закону № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» хозяйственные операции оформляются в валюте Российской Федерации - в рублях. Это же совсем недавно подтвердил и Минфин России в письме от 12 января 2007 г. № 03-03-04/1/866.

- У нас договоренность с заказчиком, что мы отправляем ему КС-2 по факсу. Так делать можно?

- В принципе по факсу можно, ведь в этом случае заполнены все реквизиты формы, в том числе и подпись. Однако я все же рекомендую так не поступать. Мне известны случаи, когда налоговые инспекторы не принимали расходы по факсимильным документам. Поэтому лучше отправить акты по почте.

- Хорошо, предположим, мы отправили акт по почте, а заказчик акт не подписывает.

- Смотрите, как я уже сказал, заказчик должен либо подписать акт, либо дать мотивированный отказ. Если заказчик не объясняет причины, то в этом случае акт вы подписываете в одностороннем порядке. Правда, на акте вы должны сделать отметку о том, что заказчик отказался подписывать документ без объяснения причин. Это следует из пункта 4 статьи 753 Гражданского кодекса РФ. Да, и еще одно: у вас должны иметься доказательства того, что вы действительно отправляли акт заказчику.

- И что, такой документ будет юридически значимым?

- Да. Если же заказчик захочет его оспорить, то ему придется доказать, что акт не был подписан по объективным причинам.

- Мы ведем стройку сразу нескольких объектов. Что нам надо писать в графах «стройка» и «объект» формы КС-2?

- Смотрите, в графе «стройка» вы должны указать общее наименование объектов строительства, например «офисный комплекс». А в графе «объект» вы должны указать наименование объекта, по которому подписывается акт, например «столовая». Если же вы строите один объект, то в графе «стройка» и «объект» указываете одно и то же наименование, например «столовая». Такой вывод можно сделать из пункта 2 ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство».

O семинаре

Место проведения: г. Москва
Тема: «Строительный подряд. Арбитражная практика. Типичные ошибки в договорах, ведении документооборота и их последствия»
Длительность: 8 часов
Количество участников: 43 человека
Стоимость: 7316 рублей
Компания-организатор: Консалтинговая группа «РУНА», тел. (495) 231-78-88, www.runa.ru

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка