Журнал, справочная система и сервисы
№5
Март

В свежем «Главбухе»

Когда отменят НДС с авансов?

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№5

Строим жилой дом: расчет НДС

24 апреля 2007 941 просмотр

, аудитор

Организация строит 42-квартирный жилой дом, одновременно выполняя функции застройщика, заказчика и генподрядчика. Подпадает ли под обложение НДС деятельность организации по строительству жилого дома?

НДС по деятельности, связанной со строительством дома

Изначально организация не планировала быть инвестором строительства: по бизнес-плану все квартиры в строящемся жилом доме подлежали передаче участникам (инвесторам) долевого строительства. Но после того как строительство было завершено, на часть квартир договоры долевого участия не были оформлены, то есть фактически организация выполняла еще и функции инвестора. Как быть в этом случае с налогообложением инвестированных средств?

Деятельность по строительству жилого дома может подпадать под обложение НДС по двум основаниям:
1) как выполнение СМР для собственного потребления;
2) как реализация работ (услуг) инвесторам по строительству для них объекта.

СМР для собственного потребления

Понятие «строительно-монтажные работы для собственного потребления» налоговым законодательством не определено. А значит, в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса РФ можно обратиться к другим отраслям законодательства.

В пункте 22 постановления Росстата от 16 декабря 2005 г. № 101 указано, что к строительно-монтажным работам, выполненным для собственного потребления, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организаций, а также работы, выполненные подрядчиками по собственному строительству.

В данном случае строительство ведется не для собственных нужд организации. Таким образом, организации не нужно начислять НДС со стоимости выполненных работ по основаниям, предусмотренным статьей 159 Налогового кодекса РФ.

Передача квартир инвесторам

Скажем сразу: на отношения между заказчиком-застройщиком и инвесторами не распространяется освобождение от НДС, предусмотренное подпунктами 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. Напомним, что от НДС освобождается реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Дело в том, что эта норма применяется только при реализации по договору купли-продажи.

В нашем же случае по договору долевого строительства застройщик не оформляет построенный дом в свою собственность (право собственности на квартиры оформляют инвесторы). Следовательно, заказчик-застройщик не реализует квартиры (ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Данный вывод подтверждается и позицией ФНС России, изложенной в письме от 9 декабря 2004 г. № 03-1-08/2467/17@.

Что же представляет собой передача квартир инвесторам с точки зрения налогового законодательства?

Обратимся к нормам Закона № 214-ФЗ. Анализируя положения статей 4 и 5 этого Закона, приходим к выводу, что договор долевого строительства может быть расценен как договор строительного подряда с элементами посреднического договора. Соответственно, к таким договорам необходимо применять нормы главы 21 Налогового кодекса РФ, установленные для договора подряда (в части объемов работ, выполненных застройщиком самостоятельно) и посреднического договора (в части вознаграждения застройщика и объемов работ, выполненных подрядчиками).

Итак, если цена договора на участие в долевом строительстве определена как сумма денежных средств на возмещение расходов и оплату работ, то НДС при передаче построенных квартир инвесторам необходимо будет начислить, во-первых, на стоимость работ, выполненных собственными силами, во-вторых, на сумму вознаграждения застройщика.

Часть средств, полученных от инвесторов в счет возмещения расходов на привлечение подрядчиков, налогом облагаться не будет в соответствии со статьей 156 Налогового кодекса РФ. При этом застройщик не сможет применить вычет по суммам «входного» НДС, предъявленного подрядчиками.

Правда, договором долевого участия может быть не предусмотрено возмещение затрат. Закон № 214-ФЗ этого не запрещает. В таком случае налоговая база будет формироваться исходя из всех поступлений от инвесторов. Соответственно, вычет может быть применен и в части стоимости работ, которые выполнены подрядчиками.

Необходимо отметить, что денежные средства, полученные от участников долевого строительства до момента передачи квартир, будут облагаться налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ. Однако если договором предусмотрено возмещение затрат застройщику, то суммы, полученные от инвесторов в счет возмещения этих затрат, НДС не облагаются.

При этом стороны договора долевого строительства должны урегулировать порядок деления сумм авансов на суммы в счет возмещения затрат и суммы в оплату услуг.

Если заказчик-застройщик частично выполняет функции инвестора

В данном случае можно воспользоваться освобождением от НДС (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

В связи с этим организации нужно вести раздельный учет сумм НДС по приобретенным товарам, работам, услугам (п. 4 ст. 170 Налогового кодекса РФ). При этом НДС в части расходов, связанных с льготируемой деятельностью, не подлежит вычету из бюджета, а относится на затраты по строительству объекта.

Следовательно, в налоговых периодах, в которых квартиры будут реализованы по договорам купли-продажи, организации необходимо восстановить ранее возмещенный «входной» налог на добавленную стоимость по материалам, работам, услугам, использованным при выполнении работ собственными силами.

Стоимость СМР, выполненных собственными силами, в общей сумме поступлений от инвесторов можно определять следующими способами (если порядок их определения не установлен договором или допсоглашениями к нему):
1) на основании процента стоимости СМР, выполненных собственными силами, в общей стоимости СМР;
2) на основании процентного соотношения собственных и подрядных СМР согласно сметам.

Но поскольку порядок данного расчета налоговым законодательством не установлен, организация может применить любые другие способы определения необходимой суммы.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Как вы учитываете канцтовары?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка