Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Как компании меньше платить за аренду. Хитрости договора

14 мая 2007 1398 просмотров

Лектор: Ливена Снежана Валерьевна, директор ООО «Консалтинговая компания "Стратегия"», практикующий юрист по трудовому праву

По словам лектора, недействительных или невыгодных для арендаторов договоров аренды сейчас очень много. Бухгалтеры даже часто не подозревают о том, что работают по соглашению, которое не имеет юридической силы. И в случае разногласий с арендодателем такое соглашение не поможет им отстоять свою позицию в суде. В результате все это заканчивается проблемами именно для арендатора. Ему в кратчайшие сроки приходится искать новое помещение. А деньги, потраченные на рекламу фирмы с указанием адреса, становятся выброшенными на ветер.

Если в организации нет штатного юриста, то весь гнев руководителя по поводу такой ситуации выливается именно на бухгалтера. Поэтому данный семинар, несмотря на свою «юридическую направленность», подготовлен для вас.

Риск 1. При неправильном договоре в деньгах теряет лишь арендатор

Я знаю большое количество судебных разбирательств, когда арендодатели требовали освободить занимаемые помещения, мотивируя это тем, что у арендатора нет на них никаких прав. И почти всегда суды их поддерживали. Поскольку статья 301 Гражданского кодекса РФ в любом случае дает собственнику право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Приведу конкретный пример.

Главный бухгалтер организации, арендующей помещение, пообщавшись с юристом, обнаружила, что заключенный их фирмой договор аренды павильона недействителен, поскольку не содержит ряд обязательных условий. Осознав, что такой договор может помешать списывать арендную плату на затраты, бухгалтер решила привести его в соответствие и для этого переоформить. Однако арендодатель отказался. Тогда фирма решила найти другое помещение для офиса. А в ответ на недобросовестность арендодателя - не платить ему за последние месяцы. Тем более что фирма потеряла много денег на рекламу места офиса, а тут незаконный договор подсунули.

Конец истории малоприятен. Собственник павильона взыскал с бывших арендаторов долг, который юридически в этом случае стал называться не арендной платой, а неосновательным обогащением (Статьи 1102 и 1105 Гражданского кодекса РФ).

Сумму неосновательного обогащения суд определил как раз в сумме арендной платы, установленной в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Поэтому я хочу обратить ваше внимание на то, что заключать грамотные договоры аренды необходимо сразу. Иначе вы можете потерять помещения в любой момент, и при этом даже не освободиться от арендной платы.

Риск 2. Часто помещения сдают в аренду не уполномоченные на то лица

На сегодняшний день очень часто встречаются случаи, когда помещения сдают в аренду лица, не имеющие на то юридических прав. Напомню, что в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду есть только у собственника либо лица, им уполномоченного.

Например, организация-арендатор сдает помещение в субаренду. При этом права такого не имеет, однако субарендатора в известность об этом не ставит. Напротив, заключая с ним договор, именует себя первоначальным полноправным арендодателем.

Или другой пример, я сама с ним сталкивалась, когда со стороны арендодателя договор подписывался не генеральным директором, а неуполномоченными лицами - управляющим, главным бухгалтером, заместителем директора. Генеральный директор говорил, что арендой «у нас занимается бухгалтерия» или «зам. по хозяйственной части». Эти лица и подписывали договор. Но - без надлежаще оформленной доверенности.

Итак, для того, чтобы свести данные риски на нет, нужно выполнять определенные правила заключения договоров аренды. Теперь о них и поговорим.

Рекомендация лектора

Как проверить арендодателя?

Для того чтобы обрести уверенность в том, что у арендодателя есть права на предоставляемое вам помещение, проверьте его полномочия. Для этого посмотрите свидетельство о праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения. Либо документы, закрепляющие право аренды с правом передачи в субаренду. Попросите заверенные копии данных документов. Если со стороны арендодателя выступает лицо, действующее по доверенности, то оставьте себе экземпляр или заверенную копию этой доверенности. На вопрос такого плана, как: «Для чего все это вам нужно?», ответьте деликатно: «Нужно для бухгалтерии. У нас очень дотошный главбух, у него был случай, когда налоговая инспекция признала сделку аренды недействительной и поэтому не признала расходы по арендной плате».

Правило 1. Не каждый договор подлежит госрегистрации

Прежде всего хочу обратить ваше внимание, что договор аренды помещения обязательно должен быть заключен в письменной форме. Нотариально заверять его не обязательно. Однако если договор заключен на год и более, то его необходимо зарегистрировать. Таково требование статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

- Снежана Валерьевна, означает ли это, что если у нас договор аренды офиса заключен на срок 11,5 месяца, то регистрацию проходить не обязательно?

- Да, это так. На этот счет можете не переживать. Однако я хотела бы отметить вот какой момент. Если вы хотите, как говорится, надежно вцепиться в помещение, то лучше сразу заключать долгосрочный договор. Перезаключаемые каждые 11 месяцев договоры - не лучший способ сохранить за собой право аренды.

- А если мы перезаключаем договор на срок опять же менее года, регистрировать его также не нужно?

- Да, не нужно. Здесь отношения сторон уже регулируются новым договором, и он не подлежит госрегистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Кстати, хочу обратить ваше внимание на такую своего рода юридическую лазейку. Если заключается договор аренды здания на неопределенный срок, то он также не подлежит госрегистрации. Поскольку пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязанность регистрировать договоры, заключенные на срок не менее одного года. А не на неопределенный срок.

Но вернемся к регистрации. Если по закону она необходима, нужно сразу определить, какая сторона принимает на себя обязательства подготовить и сдать все документы в регистрирующий орган. И какая сторона оплатит расходы по регистрации сделки. Кстати, расходы на госрегистрацию можно учесть при налогообложении прибыли. Поскольку данные траты, осуществленные в силу требования гражданского законодательства, соответствуют критериям обоснованности и документальной подтвержденности затрат, установленным статьей 252 Налогового кодекса РФ.

Правило 2. Из договора должно быть понятно, что вы арендуете

Согласно статье 607 Гражданского РФ, отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора. Поэтому четкое и подробное описание помещения, в отношении которого действует договор, - важнейшее условие. Для удобства предлагаю вашему вниманию специальную памятку о том, как описывать объект аренды.

К договору аренды также нужно приложить технический паспорт здания или экспликацию, которая содержит все данные о передаваемом помещении. Если есть основные и дополнительные помещения - это нужно указать и описать их назначение. Если к зданию прилагается земельный участок, принадлежащий арендодателю, то в договоре также оговаривается, кто и как будет его использовать.

Памятка

Информация об объекте в договорах аренды офиса или склада

1. Точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение.

2. Описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.).

3. Площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ.

4. Назначение сдаваемого помещения (например, под офис, склад, под образовательную деятельность и т. д.).

Правило 3. Арендной плате - особое внимание

Сумма арендной платы, периодичность и порядок ее внесения также должны быть прописаны в договоре. Причем максимально подробным образом. Ведь если стороны не согласовали условие о размере арендной платы, договор считается незаключенным.

На практике мне довольно часто встречались случаи, когда в договоре написано: «Размер арендной платы устанавливается приложением № 1 (сметой, расчетом) к настоящему договору». Но такого приложения стороны не оформляли либо оформляли, но не подписывали. И арендную сделку суд впоследствии признавал недействительной.

Кстати, хочу дать вам такой совет. Постарайтесь предусмотреть договором возможность уменьшить арендную плату, если возникнут обстоятельства, мешающие использовать помещение в соответствии с заявленными целями. Такое право вам дано пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Приведу интересный пример.

Однажды некая фирма арендовала помещение под авторемонтные мастерские. Через месяц после подписания договора из-за ремонта подземных коммуникаций был полностью закрыт автомобильный проезд к зданию, где расположено данное помещение.

Ремонтные работы продолжались два месяца. И в сложившейся ситуации арендатор длительное время не мог использовать снятое помещение для оказания авторемонтных услуг. Арендатор обратился к арендодателю с просьбой об уменьшении арендной платы на 50 процентов за период ремонтных работ. Получив отказ, арендатор обратился в арбитражный суд. Суд вынес решение в пользу арендатора и обязал арендодателя снизить арендную плату за время ремонтных работ на 50 процентов, так как договором аренды было предусмотрено наличие подъездных путей к зданию. Благодаря этому условию, предусмотрительно поставленному бухгалтером в договор, мастерским удалось снизить размер убытков.

Но, как вы понимаете, доводить дело до суда совсем не обязательно. Лучше заблаговременно предусмотреть в договоре случаи, когда арендная плата может быть уменьшена, и оговорить процент такого уменьшения.

Комментарий редакции

Включать ли коммунальные платежи в арендную плату?

Сразу при заключении договора важно решить вопрос о том, как будут оплачиваться коммунальные платежи. Существуют два основных варианта. Первый - они включены в арендную плату. И второй вариант - коммуналка оплачивается отдельно. Именно этот, второй вариант применяется по умолчанию, если только договор аренды не говорит об обратном. И именно при нем у арендатора возникают проблемы с вычетом НДС по коммунальным услугам. Подобный запрет, в частности, содержится в письме Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52. Это письмо ФНС России разослала нижестоящим налоговым инспекциям как руководство к действию.

Избежать сложностей с вычетом НДС по коммунальным услугам можно, только если они включены в арендную плату. Тогда арендодатель выставляет вам счет-фактуру за аренду, в которую уже включен НДС по коммунальным платежам. И вы спокойно принимаете налог к вычету. Для того чтобы работать по такой системе, в договоре аренды нужно сразу предусмотреть, что величина арендной платы будет определяться как постоянная и переменная величина. Переменная величина составляет сумму расходов на коммунальные услуги, потребленные арендатором.

Правило 4. Заранее подумайте о ремонте...

Статья 616 Гражданского кодекса РФ говорит нам о том, что арендодатель обязан за свой счет проводить капитальный ремонт своего имущества, если иное не предусмотрено договором. Обычно договором как раз ничего подобного и не предусмотрено. И случается, что арендодатель затевает крупномасштабный капитальный ремонт арендуемого вами офиса, что в свою очередь сильно осложняет вам работу.

Поэтому в идеале лучше всего в договоре аренды предусмотреть период времени, в который могут выполняться ремонтные работы. Тогда капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он в договоре не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок

...и об улучшении

Поскольку арендованное имущество изначально приобреталось или создавалось арендодателем для своих нужд, то вы в каких-то частностях можете быть им не удовлетворены. Тогда за свой счет, если иное не предусмотрено договором, вы можете внести в имущество улучшения, которые закон делит на отделимые и неотделимые.

Отделимые улучшения потому так и называются, что по завершении аренды могут быть отделены от имущества арендодателя. Арендатор, например, поставил в помещении сплит-систему, которую по завершении договора заберет с собой, потому что она является его собственностью. Либо оставит ее и договорится с арендодателем, что тот за нее заплатит.

Неотделимые же улучшения с технической точки зрения не могут быть отделены от арендованного имущества без вреда для него или это не имеет смысла. Ковровое покрытие, которое арендатор настелил в помещении, может быть, конечно, снято, но использовать его потом по назначению вряд ли получится. И здесь, обратите внимание, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений только в том случае, когда арендодатель дал на них согласие. В ином варианте такие улучшения достаются арендодателю без компенсации с его стороны.

Так что, уважаемые арендаторы, прописывайте в договорах аренды обязанность арендодателя при расторжении договора возместить вам стоимость произведенных неотделимых улучшений в случаях, когда арендодатель давал на это письменное согласие или разрешение.

Есть еще один удачный вариант: по ходу аренды засчитывать стоимость появляющихся улучшений в счет арендной платы.

Быстрый тест

25. Нужно ли регистрировать договор аренды, заключенный на срок 11,5 месяца?

26. Какая сторона должна нести расходы по регистрации договора аренды?

27. Какие условия договора аренды являются обязательными?

28. По какой причине целесообразно устанавливать арендную плату с учетом коммунальных платежей?

Вопросы после лекции

Вопросы записала редактор журнала Мария Шевченко

- Мы подписали договор аренды в конце прошлого года, а теперь по соглашению с арендатором планируем изменить размер арендной платы. Как это правильно оформить?

- Я думаю, что соглашение об изменении арендной платы лучше оформить дополнительным соглашением к договору. И если исходный договор прошел госрегистрацию, то это соглашение также нужно зарегистрировать. Такова норма пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

- Снежана Валерьевна, а вы уверены, в договоре нужно указывать цели, для которых помещение берется в аренду? По-моему, это чрезмерное требование...

- Конечно, вы сами решаете, что нужно прописывать, а что нет. Для договора аренды обязательными являются только два условия - это предмет договора и арендная плата. Остальное - по усмотрению сторон. Но мне все же кажется, что чем подробнее, тем лучше. И ваша задача здесь, как арендатора, - прописать как можно больше целей, в которых вы можете захотеть в будущем использовать помещение. Чтобы не ограничивать себя. Особенно если у вашей компании много видов деятельности.

- Кроме договора аренды какие-либо документы еще нужно оформлять? Я слышала, что нужны акты.

- Да, передача помещения в аренду обязательно должна быть оформлена передаточным актом. Это требование статьи 655 Гражданского кодекса РФ. Оформлять передаточный акт необходимо еще и потому, что арендодатель отвечает за недостатки переданного имущества.

Кстати, когда договор аренды закончит свое действие или будет расторгнут, помещение нужно будет вернуть также по акту и подробно описать в нем состояние возвращаемого помещения.

- А есть ли какой-то юридически установленный порядок расторжения договора?

- Да, есть. Хочу обратить ваше внимание на то, что срочные и бессрочные договоры нужно расторгать по-разному. Так, договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок можно сократить, если сразу договориться об этом с арендодателем и зафиксировать договоренность письменно в договоре.

O семинаре

Место проведения: г. Волгоград
Тема: «Аренда офисов и складов. Практическое руководство»
Длительность: 6 часов
Количество участников: 45 человек
Стоимость: 500 рублей
Компания-организатор: ООО «Консалтинговая компания "Стратегия"», тел. (8442) 98-98-99, 8 (917) 334-00-32

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка