Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как без ошибок выдать декабрьскую зарплату до Нового года

Подписка
Срочно заберите все!
№24

О чем нужно помнить при аренде помещения

23 мая 2007 19 просмотров

, главный редактор журнала «Главбух»

Не так давно финансисты разъяснили, как арендатору амортизировать капвложения в форме неотделимых улучшений, если они произведены с согласия арендодателя, но не возмещаются им. Однако на практике встречаются и другие варианты. При отражении расходов в каждом случае турфирме нужно учитывать определенные особенности. Рассмотрим их подробнее...

Арендодатель возмещает стоимость улучшений

В этом случае капитальные вложения передаются на баланс арендодателя. Таким образом, начислять амортизацию по неотделимым улучшениям и в бухгалтерском, и в налоговом учете будет именно он.

Пример 1

Туристическая фирма ООО «Белка» арендовала на один год комнату под офис у ЗАО «Байкал». Ежемесячная арендная плата составляет 23 600 руб. (в том числе НДС – 3600 руб.).

В марте 2007 года ООО «Белка» возвело в комнате дополнительные кирпичные перегородки, воспользовавшись услугами специализированной организации. Расходы турфирмы составили 20 060 руб. (в том числе НДС – 3060 руб.).

В апреле 2007 года ООО «Белка» и ЗАО «Байкал» заключили договор купли-продажи, по которому право собственности на перегородки переходит к арендодателю. Одновременно организации договорились, что задолженность ЗАО «Байкал» за перегородки будет зачтена в счет задолженности ООО «Белка» по арендной плате.

Бухгалтер ООО «Белка» сделал в учете следующие проводки.

В марте 2007 года:

Дебет 08 субсчет «Капитальные вложения в неотделимые улучшения» Кредит 60
– 17 000 руб. (20 060 – 3060) – отражена стоимость работ по сооружению перегородок;

Дебет 19 субсчет «НДС по неотделимым улучшениям» Кредит 60
– 3060 руб. – учтен НДС;

Дебет 60 Кредит 51
– 20 060 руб. – оплачены работы по сооружению перегородок;

Дебет 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации» Кредит 08 субсчет «Капитальные вложения в неотделимые улучшения»
– 17 000 руб. – отражены в составе основных средств неотделимые улучшения;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 субсчет «НДС по неотделимым улучшениям»
– 3060 руб. – принят к вычету НДС.

В апреле 2007 года:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
– 20 060 руб. – проданы перегородки арендодателю;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
– 17 000 руб. – списана первоначальная стоимость перегородок;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 17 000 руб. – списаны перегородки;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 3060 руб. – начислен НДС;

Дебет 25 Кредит 76
– 20 000 руб. (23 600 – 3600) – начислена арендная плата за апрель;

Дебет 19 субсчет «НДС по арендной плате» Кредит 76
– 3600 руб. – отражен НДС с арендной платы;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 субсчет «НДС по арендной плате»
– 3600 руб. – принят к вычету НДС с арендной платы за апрель;

Дебет 76 Кредит 62
– 17 000 руб. – зачтена задолженность ЗАО «Байкал» (без учета НДС) в счет арендной платы за апрель 2007 года;

Дебет 76 Кредит 51
– 6600 руб. (23 600 – 17 000) – перечислен остаток арендной платы, превышающий стоимость перегородок (в том числе НДС по взаимозачету);

Дебет 51 Кредит 62
– 3060 руб. – поступила сумма НДС от ЗАО «Байкал».

Улучшения не согласованы с арендодателем

Но бывает и так, что неотделимые улучшения не согласованы с арендодателем, и он расходы арендатору не возмещает. Более того, арендодатель может потребовать вернуть имущество в том виде, в каком оно было сдано в аренду. Тогда арендатору придется за свой счет привести имущество в исходное состояние – демонтировать улучшения и выполнить ремонт. Но до тех пор, пока срок аренды не истек, арендодатель вправе перевести капитальные вложения в состав основных средств и начислять по ним амортизацию. Правда, сделать это можно только в бухгалтерском учете. При этом пункт 20 ПБУ 6/01 разрешает ограничить срок полезного использования неотделимых улучшений сроком действия договора аренды.

Арендодатель не возмещает стоимость согласованных улучшений

И наконец, третий вариант: улучшения согласованы с арендодателем, но им не компенсированы. С 2006 года арендаторы получили право амортизировать такие неотделимые улучшения (п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ).

Ежемесячные отчисления по неотделимым улучшениям рассчитывают исходя из срока полезного использования арендованного объекта. Амортизацию можно начислять с месяца, следующего за вводом улучшений в эксплуатацию. При этом амортизировать неотделимые улучшения арендатор может до тех пор, пока не закончится договор аренды. Однако в случае пролонгации договора фирма-арендатор сможет продолжить начисление амортизации (письмо Минфина России от 2 марта 2007 г. № 03-03-06/1/143).

Пример 2

ООО «Береза» в январе 2007 года арендовало у ЗАО «Бирюса» небольшое здание для офиса. В том же месяце ЗАО «Береза» с согласия арендодателя оборудовало здание новой системой водоснабжения и канализации. Затраты на модернизацию составили 354 000 руб. (в том числе НДС – 54 000 руб.). ЗАО «Бирюса» эту сумму не компенсировало. Срок аренды здания – три года (с января 2007 года по декабрь 2010 года включительно).

ООО «Береза» может амортизировать систему водоснабжения и канализации с февраля 2007 года. Срок полезного использования системы равен сроку, который установлен для модернизированного здания, – 361 месяц (десятая амортизационная группа). Амортизацию начисляют линейным методом. Сумма ежемесячных отчислений в налоговом учете составляет:
(354 000 руб. – 54 000 руб.) : 361 мес. = 831,02 руб.

Таким образом, за все время аренды бухгалтер ООО «Береза» сможет списать:
831,02 руб. x 35 мес. = 29 085,7 руб.

Разница между суммой, истраченной на систему водоснабжения и канализации, и начисленной амортизацией составит 270 914,3 руб. (354 000 – 54 000 – 29 085,7). Ее ООО «Береза» из налогооблагаемой прибыли исключить не сможет.

Из примера видно, что с помощью амортизации арендатору удастся отнести на расходы лишь незначительную часть затрат, поскольку модернизированный объект можно использовать намного дольше, чем действует договор аренды.

Но есть несколько способов, позволяющих уменьшить налоговую базу на всю сумму, которая истрачена на неотделимые улучшения.

Арендатор и арендодатель заключают посреднический договор

По условиям этого договора проведение модернизации вменяется в обязанности арендатора. Он выступает в роли посредника, скажем агента, и получает за это вознаграждение. Расходы же по улучшениям несет арендодатель-принципал.

При этом на стоимость модернизации увеличивается арендная плата. И в конечном итоге улучшения все равно финансирует арендатор. Однако это дает ему возможность учесть все свои затраты в составе расходов по аренде на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Пример 3

Туристическая фирма ООО «Бронза» арендует у ЗАО «Береста» небольшое здание. Арендная плата составляет 59 000 руб. в месяц (в том числе НДС – 9000 руб.). В марте 2007 года ООО «Бронза» решило соорудить пристройку к зданию. Предполагается, что стоимость строительных работ составит 2 360 000 руб. (в том числе НДС – 360 000 руб.). Оставшийся срок аренды – пять лет (с марта 2007 года по февраль 2012 года включительно).

Чтобы оптимизировать налогообложение, стороны заключили агентский договор. Вознаграждение по нему установлено равным 5900 руб. (в том числе НДС – 900 руб.).

В дополнительном соглашении к договору аренды прописано, что с марта 2007 года по февраль 2012 года ежемесячная арендная плата увеличивается на 39 431,67 руб.:

(2 360 000 руб. + 5900 руб.) : 60 мес. = 39 431,67 руб.

Таким образом, с 1 марта 2007 года и до конца срока аренды ежемесячный арендный платеж будет составлять 98 431,67 руб.: 59 000 руб. + 39 431,67 руб. = 98 431,67 руб.

Улучшение арендованного имущества за счет заемных средств

Заимодавцем становится арендатор, а заемщиком – арендодатель. На бумаге сам арендатор неотделимых улучшений не производит. Формально все необходимые сделки совершает арендодатель: принимает материалы и выполненные работы.

Однако на деле, также как и в случае с агентским договором, улучшения оплачивает арендатор.

Поэтому по окончании договора займа деньги ему не возвращаются. Вместо этого стороны проводят зачет взаимных требований: за счет невозвращенного займа погашается задолженность по арендной плате.

Естественно, такую задолженность надо создать искусственно. Для этого арендатор некоторое время не перечисляет деньги за пользование имуществом. Арендодатель, как и в ситуации с посредническим договором, чтобы не нести лишних издержек, увеличит арендную плату. При этом задолженность по аренде должна совпасть с суммой займа.

В договоре также надо предусмотреть проценты за пользование займом, а также условия их выплаты. Беспроцентный заем небезопасен. Конечно, Президиум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении от 3 августа 2004 г. № 3009/04 указал, что материальная выгода от экономии на процентах за пользование займом не считается налогооблагаемым доходом. К такому же выводу пришли специалисты ФНС России в письме от 13 января 2005 г. № 02-1-08/5@.

Однако у инспекторов беспроцентное заимствование может вызвать серьезные подозрения в получении необоснованной налоговой выгоды.

Пример 4

Туристическая фирма ООО «Берег» арендует у ЗАО «Бастион» офисное здание за 59 000 руб. в месяц (в том числе НДС – 9000 руб.). В марте 2007 года было решено это здание реконструировать. Строительные работы согласно смете обойдутся в 118 000 руб. (в том числе НДС – 18 000 руб.). Оставшийся срок аренды по договору – три года (с марта 2007 года по февраль 2010 года включительно).

Арендатор и арендодатель заключили договор беспроцентного займа. Согласно этому документу ООО «Берег» дает взаймы ЗАО «Бастион» 118 000 руб. на три года.

В дополнительном соглашении к договору аренды организации прописали, что с марта 2007 года по февраль 2010 года арендная плата за офисное здание увеличивается на 3277,78 руб. (118 000 руб. : 36 мес.). Однако арендатор регулярно перечислял в течение трех лет арендную плату без учета такого увеличения. В результате в феврале 2010 года задолженность по арендной плате составила 118 000 руб. В этом месяце арендатор и арендодатель провели зачет суммы займа и задолженности по арендной плате в размере 118 000 руб.

Конечно, приведенные способы полного списания арендатором расходов по неотделимым улучшениям несколько рискованны. Инспекторы могут обвинить компанию в необоснованной налоговой выгоде и попытаться признать в суде договор займа или комиссионную сделку ничтожными. Поэтому применять эти способы следует с особой осторожностью.

Неотделимые улучшения

Под улучшениями арендованного имущества понимают мероприятия, повышающие качество этого имущества или наделяющие его новыми свойствами и функциями. Средства, истраченные арендатором на такие улучшения, – это капитальные вложения.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ они могут быть направлены на два вида улучшений: отделимые и неотделимые. Неотделимые улучшения связаны с арендованным имуществом настолько прочно, что отделить их без ущерба для имущества невозможно.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка