Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Минфин России поменял правила бухучета при продаже недвижимости

2 июля 2007 3932 просмотра

, главный редактор журнала «Главбух»

Следуя установке Минфина, инспекторы требуют, чтобы продавец здания платил налог на имущество до тех пор, пока покупатель не зарегистрирует право собственности на себя. Методология учета, которую чиновники считают правильной, также служит целям не допустить потерь в госбюджете.

Характерная особенность недвижимости состоит в том, что право собственности на нее подлежит обязательной госрегистрации и удостоверяется соответствующим свидетельством. А наличие или отсутствие такого свидетельства напрямую влияет на бухучет построек и, как следствие, на платежи по налогу на имущество.

Раньше при перепродаже здания налог на имущество некоторое время не платил ни новый, ни предыдущий собственник. Чтобы снизить потери бюджета, чиновникам из Минфина пришлось поменять правила бухучета операций по договору купли-продажи недвижимости.

Минфин России: здание должнобыть на балансе собственника

Все началось с того, что в письме от 6 сентября 2006 г. № 03-06-01-02/35, которое теперь взяли на вооружение налоговые инспекции, Минфин России заявил: компания, продавшая здание, должна платить налог на имущество по данному объекту, пока покупатель не станет собственником. Иначе говоря, переоформит свидетельство о собственности на себя, выполнив соответствующую процедуру госрегистрации. Ведь из правил бухучета якобы следует, что только собственник здания вправе учитывать его на своем балансе.

Ссылок на конкретные нормы бухгалтерского законодательства чиновники в прошлогоднем письме не дали. Более того, в Минфине до сих пор не сочли нужным официально пояснить свой подход к бухучету операций по купле-продаже недвижимости. Однако «Главбуху» удалось выяснить позицию Минфина у представителей департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности Минфина России. Мнение чиновников состоит в следующем.

Правила для продавца. Компания, продавшая здание, не вправе списывать его с баланса до тех пор, пока покупатель не зарегистрировал свое право собственности. Основания для этого таковы. По сути, списание имущества со счета 01 означает, что его остаточная стоимость признается расходом. А по мнению специалистов из Минфина России, расходы по продаже основного средства нельзя признать прежде, чем в учете будет показана соответствующая выручка. Доход от реализации возникает после того, как право собственности на здание переходит к покупателю. Это прямо следует из подпункта «г» пункта 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации». Соответственно, до этого момента списать постройку с баланса нельзя.

Правила для покупателя. Покупатель, по разъяснениям Минфина России, вплоть до момента госрегистрации должен отражать здание за балансом, скажем на счете 012. Учесть покупку на счете 08, не имея свидетельства собственника, нельзя. Иначе возникнет абсурдная ситуация, когда один и тот же объект одновременно учитывается на балансе двух организаций.

Пример

ЗАО «Марс» продало ЗАО «Юпитер» производственное здание за 35 400 000 руб. (в том числе НДС — 5 400 000 руб.). Первоначальная стоимость здания в учете у ЗАО «Марс» составляет 20 000 000 руб. А сумма амортизации, начисленной по зданию, равна 5 000 000 руб.

Акт приема-передачи здания был подписан в июле 2007 года. В этом же месяце ЗАО «Юпитер» подало документы на госрегистрацию права собственности. При этом была уплачена госпошлина — 7500 руб. Свидетельство о регистрации было получено в августе 2007 года. Тогда же — в августе — ЗАО «Юпитер» рассчиталось за здание с продавцом.

Учет у продавца. Когда в июле 2007 года стороны подписали акт приемки-передачи здания, бухгалтер ЗАО «Марс» сделал такую проводку:

Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданные сторонним организациям» Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
— 20 000 0000 руб. — отражена передача здания покупателю после подписания акта приема-передачи.

А в августе, когда ЗАО «Юпитер» зарегистрировало свои права соб-ственника, бухгалтер ЗАО «Марс» записал в учете:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
— 35 400 000 руб. — отражен доход от продажи здания;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 5 400 000 руб. — начислен НДС по реализованному зданию;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 субсчет «Основные средства, переданные сторонним организациям»
— 20 000 0000 руб. — списана первоначальная стоимость здания;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
— 5 000 000 руб. — списана амортизация, начисленная по зданию;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
— 15 000 000 руб. (20 000 000 – 5 000 000) — списана остаточная стоимость здания;

Дебет 51 Кредит 62
— 35 400 000 руб. — получены деньги за здание.

Учет у покупателя. Бухгалтер ЗАО «Юпитер» в июле сделал в учете такие проводки:

Дебет 012
— 35 400 000 руб. — получено здание на основании акта приемки-передачи;

Дебет 97 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
— 7500 руб. — начислена госпошлина;

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51
— 7500 руб. — уплачена госпошлина.

А в августе в учете ЗАО «Юпитер» сделаны такие записи:

Кредит 012
— 35 400 000 руб. — списано здание, перешедшее в собственность, с забалансового учета;

Дебет 08 Кредит 60
— 30 000 000 руб. (35 400 000 – 5 400 000) — отражены затраты на покупку здания;

Дебет 19 Кредит 60
— 5 400 000 руб. — отражен «входной» НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— 5 400 000 руб. — принят к вычету НДС;

Дебет 08 Кредит 97
— 7500 руб. — отнесена госпошлина на увеличение стоимости здания;

Дебет 01 Кредит 08
— 30 007 500 руб. (30 000 000 + 7500) — введено здание в эксплуатацию;

Дебет 60 Кредит 51
— 35 400 000 руб. — оплачено здание.

Что придется поменять в учете

Продавцу. Сейчас бухгалтеры практикуют следующий подход. Списывают реализованное здание с баланса в тот момент, когда оно перестало отвечать критериям, перечисленным в пункте 4 ПБУ 6/01. Напомним, что там названы условия, при которых объект признается основным средством (в частности, организация не должна предполагать его дальнейшую продажу). Логично, что, перестав отвечать тем же условиям, объект из состава основных средств выбывает. Именно такого правила предписывал придерживаться Минфин России компаниям, продающим недвижимость, в своем письме от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85.

При продаже все условия, при которых здание признавалось основным средством, прекращают выполняться, когда стороны сделки подписывают акт приемки-передачи. Поэтому как раз в этот момент бухгалтеры списывали постройку со счета 01.

С учетом же новых разъяснений Минфина здание должно числиться на счете 01, пока новый собственник не зарегистрирует свои права.

Покупателю. Компания, получившая здание по акту, сразу же отражала его на счете 08. Это вполне соответствовало правилам, установленным в пункте 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности. Там сказано, что к незавершенным капвложениям, в частности, относятся затраты на покупку зданий, по которым еще не получено свидетельство о праве собственности.

Однако теперь такая методика учета становится некорректной. Раз по замыслу чиновников вплоть до момента госрегистрации здание должно числиться на балансе у продавца, то покупатель одновременно отражать его на счете 08 не может. Здание придется учитывать за балансом.

Налоговые последствия

У продавца. Для продавцов новая точка зрения чиновников неблагоприятна. Ведь пока у покупателя не будет свидетельства, налог на имущество по зданию придется платить продавцу.

Конечно, можно поспорить с чиновниками и доказать, что продавец вправе списать здание с баланса, не дожидаясь, пока покупатель пройдет процедуру госрегистрации. Ведь на самом деле ни ПБУ 9/99, на которое ссылаются чиновники, ни какой-либо иной нормативный акт не запрещают списать остаточную стоимость задания на расходы будущих периодов и учитывать ее там, пока не произойдет смена собственника. Однако в этом случае продавец не будет платить налог на имущество. А значит, спорить с чиновниками придется в суде. Другое дело, что цена такого спора скорее всего будет невелика. Ведь обычно покупатель крайне заинтересован в том, чтобы зарегистрировать свои права собственника как можно скорее. Поэтому на практике между днем подписания акта и получением свидетельства редко проходит больше одного месяца.

Ну а в исключительной ситуации, когда покупатель не торопится оформить свое право собственности на здание, целесообразно ограничить сроки регистрации в договоре. А потери по налогу на имущество можно компенсировать, увеличив цену здания.

У покупателя. Что касается покупателя, то для него новые правила бухучета выгодны. Налог на имущество по купленному зданию придется платить только после того, как будет получено свидетельство о госрегистрации. Даже в том случае, если здание к этому времени уже введут в эксплуатацию.

В бухучете продавца выручка от продажи недвижимости признается в тот момент, когда покупатель получает свидетельство, удостоверяющее его права собственника.

Продажа недвижимостив налоговом учете

Доход от реализации недвижимости для целей налогообложения признается, когда здание передано по акту продавцу. Дата же госрегистрации на момент признания дохода в налоговом учете не влияет. Такое мнение высказал Минфин России, в частности, в письмах от 3 июля 2006 г. № 03-03-04/1/554 и от 8 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/733.

Правда, с чиновниками можно поспорить и доказать в суде, что доход признается так же, как и в бух-учете, — в тот момент, когда покупатель зарегистрирует свои права собственника. Аргумент таков. Согласно статьям 39 и 271 Налогового кодекса РФ, доход от реализации имущества признается в тот момент, когда оно переходит в собственность покупателя. А в случае с недвижимостью это происходит, когда покупатель получает соответствующее свидетельство. Чиновники же понимают под реализацией не смену собственников, а фактическую передачу объекта по акту. Такой подход не согласуется с нормами Налогового кодекса (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 марта 2007 г. № А42-12387/2005).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка