Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Исчисление НДС у подрядчика-дольщика

11 июля 2007 1313 просмотров

А Заикин

В этой статье мы подробно рассмотрим порядок исчисления НДС подрядчиком, который одновременно является еще и дольщиком при строительстве дома.

Правовые условия сделки

Допустим, организация выполняет работы по договору подряда на строительство жилого дома. По условиям договора оплата производится частями: первая часть – предоплата в размере 50 процентов от стоимости работ – деньгами, вторая часть – оставшиеся 50 процентов – деньгами и стоимостью квартиры. В свою очередь организация заключает соглашение с физическим лицом на переуступку прав на квартиру. Физическое лицо расплачивается за нее в течение трех месяцев.

В рассматриваемой ситуации организация одновременно выступает подрядчиком и дольщиком при строительстве дома. Кроме того, свою долю (квартиру) организация переуступает физическому лицу.

Обязательство заказчика перед подрядчиком по выполненным работам возникает по договору строительного подряда. При этом стороны договорились, что частично данное обязательство будет погашено передачей квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Таким образом, после подписания акта выполненных работ и заключения договора долевого строительства у сторон имеются встречные обязательства, погасить которые можно зачетом взаимных требований (ст. 410 Гражданского кодекса РФ). Несмотря на то что для проведения взаимозачета достаточно заявления одной из сторон, согласие подрядчика и заказчика погасить задолженность таким способом лучше оформить актом взаимозачета.

Что касается переуступки права требования, она невозможна без погашения первоначальным дольщиком (подрядчиком) задолженности по договору долевого строительства или перевода долга на нового дольщика. В нашей ситуации, так как подрядчик (дольщик) сам гасит задолженность по договору долевого строительства, уступка права требования возможна только после проведения взаимозачета. При этом уступка считается совершенной после государственной регистрации договора уступки.

Таким образом, последовательность действий должна быть следующей: составляется акт приемки работ; оформляется акт взаимозачета и одновременно оформляется договор уступки; договор уступки проходит государственную регистрацию.

Поговорим о начислении налога на добавленную стоимость

Налоговая база в части стоимости выполненных подрядчиком работ определяется на наиболее раннюю из дат реализации работ либо оплаты стоимости работ (п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ). Таким образом, в нашей ситуации НДС, во-первых, будет начислен с денежных средств, поступивших от заказчика до момента подписания акта приемки работ. Во-вторых, оставшаяся часть НДС будет начислена в момент подписания акта выполненных работ, так как именно в этот момент работы будут считаться реализованными.

Включение в налоговую базу поступивших от физического лица средств по договору уступки осуществляется в день уступки требования или в день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ).

Необходимо отметить, что вопрос о включении в налоговую базу авансов по договору уступки является спорным. Хотя налоговики, конечно же, будут требовать, чтобы такие средства облагались НДС. Но эту точку зрения можно оспорить.

Обоснование таково: до момента уступки права требования (государственной регистрации договора) обычно невозможно сформировать полную сумму расходов на приобретение имущественных прав. А если нельзя определить расходы, то невозможно рассчитать налоговую базу по НДС. Напомним, что налоговая база по операциям передачи имущественных прав определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права (с учетом налога), и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 Налогового кодекса РФ).

В нашем случае, так как у подрядчика (дольщика) сумма расходов на приобретение имущественных прав равна части стоимости выполненных для заказчика подрядных работ, расходы не могут быть определены до даты подписания акта выполненных работ. Таким образом, предоплаты от физического лица можно включить в налоговую базу, только если они получены после подписания акта выполненных работ между заказчиком и подрядчиком.

Вычет налога на добавленную стоимость

Вычет НДС со стоимости квартиры, право требования которой передается физическому лицу, не производится. Это обусловлено тем, что начисляют НДС при уступке права требования не с полной стоимости права требования, а только с разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение. Применение вычета привело бы к превышению вычета над начислением.

Пример

Общая стоимость строительных работ составляет 23 600 000 руб. (в том числе НДС – 3 600 000 руб.). Сумма предоплаты по подрядному договору – 50 процентов, то есть 11 800 000 руб. Предоплата вносится в месяце, когда заключен договор, – в августе 2007 года.

Оставшаяся часть (11 800 000 руб.) погашается через месяц после подписания акта выполненных работ: 5 900 000 руб. – деньгами и столько же – стоимостью квартиры по договору долевого строительства.

Акт выполненных работ подписан в октябре 2007 года.

Акт взаимозачета подписан в ноябре 2007 года.

Договор уступки права требования заключен в ноябре, а зареги-стрирован в декабре 2007 года. Предоплаты по договору уступки права требования поступали тремя равными долями по 2 360 000 руб. с октября по декабрь (общая стоимость переуступленного права требования составила 7 080 000 руб.).

В учете организации бухгалтер сделает следующие проводки.

В августе 2007 года:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»
– 11 800 000 руб. – поступила предоплата по договору подряда;

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1 800 000 руб. (11 800 000 руб. x 18%: 118%) – начислен НДС с полученной предоплаты.

В октябре 2007 года:

Дебет 62 субсчет «Расчеты по договору подряда» Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 23 600 000 руб. – отражена выручка от реализации работ;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 3 600 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты по договору подряда»
– 11 800 000 руб. – зачтена предоплата, полученная ранее по договору подряда;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»
– 1 800 000 руб. – восстановлен НДС, начисленный ранее с предоплаты;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты по уступке прав требования»
– 2 360 000 руб. – поступила частичная предоплата по договору уступки права требования;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по уступке прав требования» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 60 000 руб. ((2 360 000 руб. – 5 900 000 руб. : 3 мес.) x 18% : 118%) – начислен НДС с предоплаты по договору уступки права требования.

В ноябре 2007 года:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по договору подряда»
– 900 000 руб. (5 900 000 руб. x 18% : 118%) – поступил НДС по выполненным работам от заказчика (по операциям взаимозачета);

Дебет 76 субсчет «Инвестирование средств в долевое строительство» Кредит 62 субсчет «Расчеты по договору подряда»
– 5 000 000 руб. (5 900 000 – 900 000) – уменьшена задолженность за выполненные работы и отражено обязательство по инвестициям в строительство без учета НДС (на дату подписания акта взаимозачета в соответствии с п. 4 ст. 168 Налогового кодекса РФ);

Дебет 76 субсчет «Инвестирование средств в долевое строительство» Кредит 51
– 900 000 руб. (5 900 000 руб. x 18% : 118%) – перечислен НДС заказчику в части задолженности по долевому строительству (по операциям взаимозачета);

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по договору подряда»
– 5 900 000 руб. – поступила оставшаяся часть оплаты выполненных работ;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты по уступке прав требования»
– 2 360 000 руб. – поступила частичная предоплата по договору уступки права требования;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по уступке прав требования» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 60 000 руб. ((2 360 000 руб. – 5 900 000 руб. : 3 мес.) x 18% : 118%) – начислен НДС с предоплаты по договору уступки права требования.

В декабре 2007 года:

Дебет 76 субсчет «Расчеты по уступке прав требования» Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
– 7 080 000 руб. – отражена выручка от реализации имущественного права после регистрации договора уступки права требования;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 76 субсчет «Инвестирование средств в долевое строительство»
– 5 900 000 руб. – отражены расходы на приобретение имущественного права;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. ((7 080 000 руб. – 5 900 000 руб.) x 18% : 118%) – начислен НДС по договору уступки права требования;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по уступке прав требования»
– 120 000 руб. (60 000 руб. x 2 мес.) – восстановлен НДС, начисленный ранее с предоплаты по договору уступки права требования;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты по уступке прав требования»
– 2 360 000 руб. – поступила оставшаяся часть оплаты по договору уступки права требования.

Правила уступки права требования

Уступка права требования по договору долевого строительства допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Об этом говорится в пункте 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Договор уступки права требования по договору долевого строительства третьим лицам подлежит обязательной государственной регистрации. И уступка считается совершенной только после государственной регистрации договора. Так сказано в пункте 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ.

Взаимозачет в 2007 году

При проведении взаимозачета в 2007 году сторонам необходимо учесть требования пункта 4 статьи 168 Налогового кодекса РФ. Данные требования предписывают уплачивать сумму налога, предъявленную налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, на основании платежного поручения на перечисление денежных средств.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации заказчик должен будет перечислить сумму налога на добавленную стоимость подрядчику со стоимости выполненных работ платежным поручением с расчетного счета.

Если в счете-фактуре на сумму требований заказчика к подрядчику по договору долевого строительства будет выделен НДС, то эту сумму подрядчик в свою очередь должен перечислить заказчику платежкой.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка