Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в налогах и учете

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Если цена каждой покупки не выделена

11 июля 2007 848 просмотров

, ведущий аудитор отдела налогового консалтинга ООО «Консалтинговые услуги»

Организация купила земельный участок, склад и гараж. Их общая стоимость – 500 000 руб. При этом цена каждой из покупок в договоре не указана. Как распределить 500 000 руб. между тремя объектами?

Нестандартный договор

Отметим, что ситуация, когда в рамках одного договора купли-продажи приобретаются несколько объектов недвижимого имущества, на практике не редкость.

Однако, как правило, сторонами в договоре оговаривается цена каждого объекта недвижимости, совокупная стоимость которых и составляет сумму договора.

Если же в договоре указана лишь общая стоимость имущества, без разбивки по объектам, то у покупателя возникает неопределенность в распределении этой суммы на каждый приобретенный объект.

Как следует из статьи 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение объекта на земельном участке.

При этом договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Такое правило содержится в пункте 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ. В то же время законодательство не требует, чтобы в договоре, который предусматривает куплю-продажу нескольких объектов, была отдельно указана цена каждого из них.

Получается, что каких-либо данных, кроме общей стоимости, у покупателя нет, а отражать в бухгалтерском и налоговом учете нужно каждый объект в отдельности.

Как же это сделать? В законодательстве на сей счет ответа, к сожалению, не содержится.

Особенности распределения

Чтобы определить стоимость каждого объекта, можно использовать данные независимого оценщика. Самостоятельное определение организацией стоимости каждого объекта было бы, на наш взгляд, некорректным, так как компании, как правило, не обладают соответствующими специалистами по оценке.

Независимая оценка имущества предполагает, что каждый из приобретенных объектов недвижимости оценивается специалистом по рыночной стоимости. В результате «переоцененная» стоимость объектов может как превысить их общую стоимость по договору купли-продажи, так и оказаться меньше ее. Используя данные оценки, можно расчетным путем распределить стоимость каждой единицы имущества по договору купли-продажи.

Пример

Возьмем данные рассматриваемой нами ситуации.

В результате независимой оценки стоимость земли определена в размере 450 000 руб., а стоимость склада и гаража – в размере 50 000 руб. и 70 000 руб. соответственно.

Общая стоимость по результатам оценки составила 570 000 руб. (450 000 + 50 000 + 70 000), что на 70 000 руб. больше, чем реальная цена приобретения.

Необходимо определить долю каждого объекта недвижимости в общей стоимости имущества по результатам оценки.

Доля земли составит 78,95 процента (450 000 руб. : 570 000 руб. x 100%), склада – 8,77 процента (50 000 руб. : 570 000 руб. x 100%), гаража – 12,28 процента (70 000 руб. : 570 000 руб. x 100%).

Теперь организация может расчетным путем определить стоимость каждого объекта. Однако при этом нужно учитывать, что распределить необходимо именно 500 000 руб. В итоге стоимость земли составит 394 750 руб. (500 000 руб. x 78,95%), склада – 43 850 руб. (500 000 руб. x 8,77%), гаража – 61 400 руб.(500 000 руб. x 12,28%).

Как отразить приобретенные объекты в учете?

Надо сказать, что в нашей хозяйственной ситуации для строительной компании ценность представлял лишь земельный участок. На нем она планировала в дальнейшем построить здание. А гараж и склад (ветхие постройки, расположенные на этом участке) организация использовать не планировала. В скором времени их должны были снести, расчистив тем самым площадку под возводимую новостройку.

Как в данном случае бухгалтеру отразить эти три объекта в учете компании?

Приобретенный земельный участок относится в состав основных средств. Об этом сказано в пункте 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н.

Что же касается «ненужных» гаража и склада, то по поводу их учета существует две различные точки зрения.

1. Как бухгалтерское (п. 4 ПБУ 6/01), так и налоговое (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ) законодательство содержит несколько критериев, позволяющих включить объект в состав основных средств. В частности, они должны использоваться орга-

низацией в своей деятельности, что явно не относится к складу и гаражу.

Однако строительной компании все же разумнее отразить их как основные средства. Во-первых, это позволит организовать аналитический учет данных объектов, а во-вторых, не приведет к негативным налоговым последствиям. Ведь эти объекты недвижимости будут облагаться налогом на имущество организаций, а суммы начисленной по ним амортизации не повлияют на величину налога на прибыль (поскольку данные расходы не являются экономически обоснованными).

Таким образом, риск возникновения споров с налоговыми органами в такой ситуации минимален.

2. Другая позиция заключается в том, что стоимость гаража и склада относится на счет 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»). В результате единовременного «списания» в бухгалтерском учете со стоимости данных объектов не будет уплачиваться налог на имущество организаций. Из-за этого существует большой риск, что в ходе налоговой проверки инспекторы могут доначислить налог на имущество вместе с пенями и штрафами.

В налоговом учете расходы на приобретение склада и гаража при таком варианте учитываться не будут в связи с тем, что не соответствуют критериям статьи 252 Налогового кодекса РФ (не направлены на получение дохода).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка