Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Законные способы выгодно учесть кредиторку и дебиторку по итогам года

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Сколько денег нужно на ипотеку?

13 июля 2007 12137 просмотров

, ведущий специалист отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости «РЕСКОР»

, обозреватель журнала «Главбух»

Статьи по теме

Вы собираетесь купить квартиру? Многочисленные ипотечные калькуляторы в Сети с готовностью предлагают посчитать ваши затраты. Однако многие расходы эти интернет-помощники просто не учитывают! В данном материале мы постарались наиболее полно ответить на вопрос: во сколько же обойдется ипотека?

Сразу же уточним: ниже речь пойдет об ипотеке в классическом понимании — то есть о покупке квартиры в кредит под залог этой же квартиры. И добавим, что речь в этой статье пойдет о жилье на вторичном рынке. Ипотека в новостройках имеет много своих особенностей, о которых мы поговорим в одном из ближайших номеров «Главбуха».

Прежде всего нужно знать, какую максимальную сумму кредита готов дать банк. Для этого потенциальному заемщику необходимо позвонить в банк и назвать размер своей заработной платы. Если кредит собираетесь брать вместе с супругом, то сообщите и его доход. Оператор сразу же даст ответ. Например, созаемщики с суммарным доходом порядка 80 000 руб. в месяц могут рассчитывать на кредит в размере 4 400 000 — 4 950 000 руб.

Часть банков признает созаемщиками только супругов. Другие кредитные организации более лояльны: созаемщиками могут выступать взрослые дети, родители непенсионного возраста или даже третьи лица. Обычно банки позволяют учитывать для получения кредита доходы не более четырех созаемщиков.

Начальные расходы

К начальным расходом можно отнести первоначальный взнос и затраты на оформление кредита. Рассмотрим подробнее.

Первоначальный взнос

Большинство банков требует, чтобы заемщик располагал собственными средствами — не менее 10 процентов от стоимости квартиры. Некоторые кредитные организации, кроме того, связывают величину первоначального взноса и ставку по кредиту. Например, в «Альфа-банке» при первоначальном взносе в 10 процентов стоимости квартиры ставка по кредиту в рублях будет 15 процентов. Зато при первоначальном взносе 15 процентов ставка составит уже от 10 до 12,5 процента.

Есть банки, например «Импэксбанк», которые выдают кредит и вовсе без первоначального взноса. Но в этом случае помимо процентов требуется уплачивать дополнительную комиссию — 0,2 процента от суммы кредита ежемесячно до тех пор, пока суммарные платежи заемщика не превысят 20 процентов от величины кредита. Как уточнили в банке, на практике этот срок составляет полтора-два года.

Другие банки готовы кредитовать заемщика без первоначального взноса и не применять за это дополнительных комиссий. Например, это «ВТБ24». Причем ставка по кредиту будет такой же.

Плата за рассмотрение заявкии за выдачу кредита

В некоторых банках заявка клиента на получение кредита рассматривается бесплатно. В других это стоит 1000—1500 руб. Некоторые банки требуют плату только за рассмотрение заявки, где указан неофициальный доход.

Все кредитные организации помимо процентов по кредиту требуют еще и разовую комиссию за выдачу кредита в размере 1—1,5 процента от его суммы. Или, как вариант, ежемесячную комиссию за обслуживание, которая составляет 120—250 руб.

Прочие расходы,связанные с получением кредита

Услуги оценщика. Любой банк, прежде чем заключить кредитный договор, потребует, чтобы стоимость квартиры была оценена независимым специалистом, точнее, теми оценщиками, с которыми работает банк. Эта услуга обойдется в среднем в 2000—4000 руб.

Заверение сделки у нотариуса. Обычно банки предоставляют собственного нотариуса. Он объясняет сторонам юридические аспекты сделки, помогает составить договор купли-продажи, нотариально заверяет копии различных документов, необходимых для получения кредита. Кроме того, помощники нотариуса подают договор купли-продажи и договор ипотеки (если ипотека возникает не в силу закона) на государственную регистрацию. Там уплачивается госпошлина в размере 500 руб. за регистрацию каждого договора и по 500 руб. за регистрацию права собственности на каждого собственника квартиры.

Услуги нотариуса в разных банках стоят от 5000 до 15 000 руб. Как правило, максимум приходится выплачивать тогда, когда нотариально удостоверяется договор купли-продажи. Закон этого не требует. Однако это может быть условием банка для выдачи кредита либо же желанием самого заемщика. Хотя договор, заверенный нотариусом, по словам юристов, не дает никаких дополнительных преимуществ. Ведь задача нотариуса лишь удостовериться, что документ подписан указанными лицами и что эти лица дееспособны. В то же время он не отвечает, например, за юридическую чистоту приобретаемой квартиры.

 

 

Комментирует юрист

 

Дмитрий Тарасов,
партнер юридическойкомпании «Аваков,Тарасов и партнеры»

— Договор купли-продажи квартиры не требует нотариального удостоверения. Но на практике люди все равно идут к нотариусу. Зачем? Если этого не требует банк, то причина тут не юридическая, а психологическая. Людям кажется, что с нотариусом надежнее. Но на самом деле я не вижу никаких преимуществ договоров, заверенных нотариально.

 

Аренда банковской ячейки. Банк зачисляет сумму кредита на счет покупателя. Тот может передать деньги продавцу двумя способами. Во-первых, перевести средства на счет продавца. Во-вторых, обналичить деньги и положить их в специально арендованную банковскую ячейку, откуда продавец по окончании сделки сможет их забрать. Аренда ячейки стоит порядка 30 руб. в день. Обычно ячейка арендуется на 40 дней.

Услуги ипотечного брокера

Это необязательный расход — заниматься получением кредита можно и самостоятельно. Но в ряде случаев те, кто желает воспользоваться ипотекой, обращаются к ипотечным брокерам — посредникам между потенциальным заемщиком и банком.

На практике к посредникам идут те, кто уже получил отказ в одном или нескольких банках. Шансы получить кредит через ипотечного брокера действительно выше — за счет того, что брокер работает с большим количеством банков. А под одинаковый размер дохода в разных кредитных организациях готовы дать разные суммы кредита. Однако не следует считать брокера какой-то панацеей: если банк не дает деньги по каким-то объективным причинам, например, из-за слишком низкого дохода или наличия плохой кредитной истории (ранее возникали проблемы с возвращением кредита, например, были штрафы за просрочку), то едва ли посредник чем-то поможет.

Стоимость услуг ипотечного брокера составляет 1—3 процента от суммы кредита. Некоторые компании также готовы работать по фиксированной ставке 20 000—40 000 руб. по индивидуальной договоренности.

Расходы на налог продавца

Это неприятный сюрприз, который иногда может ожидать покупателя квартиры. По статье 220 Налогового кодекса РФ, если продавец менее трех лет владеет жильем, то он обязан заплатить НДФЛ с суммы, полученной от продажи квартиры и превышающей 1 000 000 руб. А зачастую продавцами выступают люди, которые недолго владеют жильем и покупают его исключительно для дальнейшей перепродажи.

При покупке квартиры без ипотеки стороны могли бы прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму, чтобы продавец не платил налог. Если в сделке участвует банк, сделать это сложнее. Есть ряд кредитных учреждений, которые согласны указать сумму до 1 000 000 руб., но их не так много.

Поэтому вполне возможно, что продавец попросит покупателя полностью или частично возместить ему уплаченный налог. И на такие условия, как правило, приходится соглашаться — иначе продавец найдет себе другого покупателя, без ипотеки.

Расходы в период погашения кредита

Какие расходы ждут покупателя после того, как кредит будет получен и квартира приобретена?

Платежи по кредиту

Величина ежемесячного платежа зависит от двух условий.

Ставка и срок кредита. В настоящий момент банки дают ипотечные кредиты в среднем под 9—11 процентов годовых в долларах или евро и под 10—13 процентов — в рублях на срок от 5 до 30 лет. Причем чем дольше срок кредитования, тем выше ставка.

Кроме того, важно соотношение «белой» и «серой» частей в доходе заемщика. Банки готовы принять не 2-НДФЛ, а справку по форме банка. В ней руководитель организации, где трудится заемщик, должен подтвердить заявленный доход, расписавшись и поставив печать организации. Однако процент по кредиту при таком неофициальном доходе может быть выше. Некоторые банки готовы дать кредит вообще на основе устного разговора с руководителем компании, если тот не хочет рисковать, признавая, что в компании практикуются «серые» выплаты. Но это на практике встречается довольно редко. Например, если заемщик работает в достаточно известной компании, чье название знакомо сотрудникам банка.

 

Комментирует специалист

Евгений Вагнер,
генеральный директоркомпании «Главипотека»

— Банки отнюдь не требуют безупречно «белого» дохода. Можно предоставить справку 2-НДФЛ с небольшим официальным доходом, а также справку по форме банка, где руководитель подтвердит заявленную величину «серой» зарплаты. Также нужна подпись главбуха организации и печать. На этапе рассмотрения заявки каждого заемщика проверяет специальная служба банка, поэтому справка от какой-нибудь совсем «черной» фирмы, «однодневки», думаю, не пройдет.

Но хочу обратить внимание заемщиков на такой момент: хотя банк и даст вам кредит, процентная ставка по нему зачастую будет выше, чем при подтверждении всей суммы дохода справкой 2-НДФЛ!

 

Вид платежа по кредиту. Большинство банков предлагает только один вид платежа — аннуитетный. В этом случае заемщик с первого до последнего месяца платит одну и ту же сумму, а проценты начисляются на всю сумму кредита, а не на его остаток.

Однако есть и другой вид платежа — дифференцированный. Проценты начисляются не на всю сумму кредита, а на текущую задолженность перед банком. Поэтому величина ежемесячного платежа постепенно уменьшается. Выплаты по кредиту в первые месяцы в разы больше, чем в последние. В целом данный вид платежа более выгоден для заемщика. Подробный расчетный пример со сравнением аннуитетных и дифференцированных платежей мы привели ниже.

 

Комментирует специалист

Олег Семкичев,
директор дирекции андеррайтинга банка «ГЛОБЭКС»

— Заемщики редко обращают внимание на процедуру погашения долга — и напрасно. При дифференцированных платежах равными долями выплачивается основной долг, а сумма процентов каждый месяц разная. Причем процент начисляется только на сумму остатка задолженности. В результате размер ежемесячного платежа с каждым разом уменьшается. Например, при получении ипотечного кредита в размере 1 000 000 руб. на 10 лет по ставке 12 процентов первый платеж составит 18 300 руб., а последний — всего 8300 руб.

По моим оценкам, спрос на кредиты с дифференцированными платежами в последнее время растет.

 

Дифференцированные платежи имеют один существенный недостаток. В течение первых лет ежемесячные выплаты значительно больше, чем при аннуитетных платежах.

Расходы на страхование

Страховые взносы уплачиваются не ежемесячно, а ежегодно. Важно отметить, что процент начисляется не на всю сумму кредита, а на непогашенный остаток.

Страхование объекта недвижимости от повреждений. Ставка составляет 0,2—0,4 процента от непогашенной суммы кредита.

Страхование жизни и здоровья заемщика. В среднем составляет 0,3—3 процента от непогашенной суммы кредита. Зависит от возраста заемщика и может постепенно повышаться. Например, если человек среднего возраста берет кредит на 20 лет, то к концу срока он может платить более высокий процент.

Страхование риска утраты права собственности на квартиру. Нужно на случай, если у квартиры найдется другой хозяин, не тот, кто ее продал. Когда по решению суда клиент банка перестанет быть собственником данной квартиры, страховая компания выплатит банку всю сумму займа, а кредитор вернет клиенту ранее уплаченные взносы. Ставка в среднем составляет 0,2—0,4 процента от непогашенной суммы кредита.

 

Какие договоры заключаются при ипотеке и какие документы необходимо предоставить?

Отвечает юрист

Татьяна БАНЫКИНА, начальник юридического отдела ЗАО «Агентство недвижимости ФСР»:

— Приобрести квартиру с помощью ипотеки можно двумя способами. В первом случае в договоре купли-продажи прописано, что квартира покупается за счет средств кредитной или иной организации, предоставившей заем. В этом случае ипотека наступает в силу статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Может быть выдана закладная, однако заключения отдельного договора ипотеки не требуется. Регистрируются только договор купли-продажи и права собственности тех, кто приобретает квартиру.

Во втором случае в договоре купли-продажи не объясняется, что квартира куплена за счет заемных средств. В этом случае заключается отдельный договор ипотеки. Он подлежит государственной регистрации. Также требуется предоставить в банк договор, заключенный со страховой компанией.

К договору купли-продажи прилагаются следующие документы:
— план квартиры и справка о техническом состоянии, которые выдаются органами БТИ;
— справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением. Она выдается лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;
— правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, подтверждающие право собственности продавца;
— если среди продавцов есть несовершеннолетние, то разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры;
— если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов, то нотариально заверенное согласие другого супруга на продажу;
— если квартира приобретается в браке на одного из супругов, то нотариально заверенное согласие другого супруга на покупку.

 

 

Во сколько реально обойдется квартира стоимостью120 000 долл. при ипотеке

Зотов Л.М. покупает квартиру за 120 000 долл. США, пользуясь ипотекой. У Зотова есть собственные средства — 20 000 долл. На оставшиеся 100 000 долл. он берет ипотечный кредит в коммерческом банке сроком на 10 лет под 11 процентов годовых.

Рассмотрим все затраты Зотова, связанные с приобретением квартиры, подробно. Для удобства расчетов все рублевые затраты, связанные с получением ипотечного кредита, приведем сразу в долларовом эквиваленте.

Получение кредита

Расходы Зотова, связанные с получением ипотечного кредита, составили:
— единовременная комиссия за выдачу кредита — 1 процент от суммы кредита (1000 долл.);
— оплата услуг оценщика квартиры — 100 долл.;
— оплата услуг нотариуса — 300 долл.;
— аренда банковской ячейки на 40 дней — 40 долл.;
— оплата услуг ипотечного брокера — 2 процента от суммы кредита (2000 долл.).

Итого на расходы, связанные с получением ипотечного кредита, Зотов потратит 3440 долл.

Ежемесячный платеж по кредиту

Следующая группа расходов связана с обслуживанием ипотечного кредита. Как было отмечено в статье, величина этих расходов зависит от вида платежа — он может быть аннуитетным или дифференцированным.

Формула расчета ежемесячного взноса при аннуитетных платежах выглядит так:

Плмес = Кр x Стмес : (1 – (1 + Стмес) – Срок ),

где Плмес — ежемесячный платеж;
Кр — сумма кредита (в нашем случае Кр = 100 000 USD);
Стмес — ставка процента, 1/12 годовой (Стмес = 0,11 : 12 = 0,0092);
Срок — срок кредита, количество месяцев (Срок = 120 мес.).

Формула расчета ежемесячного взноса при дифференцированных платежах выглядит так:

Плмес = Кр : Срок + Стмес x Ост,

где Плмес — ежемесячный платеж;
Кр — сумма кредита;
Стмес — ставка процента, 1/12 годовой;
Срок — срок кредита, количество месяцев;
Ост — остаток по кредиту на дату платежа.

Рассмотрим, сколько денег Зотов заплатит в каждом случае.

1. При аннуитетных платежах

Ежемесячная выплата будет равна:
100 000 USD x 0,0092 : (1 – (1 + 0,0092) – 120 ) = 1380 USD.

За 10 лет Зотов выплатит:
1380 USD/мес. x 120 мес. = 165 600 USD.

2. При дифференцированных платежах

В данном случае в погашение тела кредита заемщик будет уплачивать 833 USD (100 000 USD : 120 мес.).

Первый платеж Зотова составит (Ост = 99 167 USD (100 000 – 833)):
100 000 USD : 120 мес. + 0,0092 x 99 167 USD = 1746 USD.

Последний платеж Зотова составит (Ост = 0 USD):
100 000 USD : 120 мес. = 833 USD.

Всего за 10 лет Зотов Л.М. выплатит 155 460 долл.

Расходы на страховку

Наконец, последним расходом Зотова станет ежегодная выплата страховых взносов. В среднем она составляет 1 процент от суммы непогашенного кредита.

В первый год эта сумма будет равна:
100 000 USD x 0,01 = 1000 USD.

Общие затраты на страхование в течение 10 лет составятпорядка 6100 долл.

Итоги

При системе аннуитетных платежей на квартиру стоимостью 120 000 долл. придется потратить:

— первоначальный взнос — 20 000 долл.;
— расходы на получение кредита — 3440 долл.;
— расходы на обслуживание и выплату кредита — 165 600 долл.;
— расходы на страхование — 6100 долл.
ВСЕГО 195 140 долл.

При системе дифференцированных платежей на квартиру стоимостью 120 000 долл. придется потратить:

— первоначальный взнос — 20 000 долл.;
— расходы на получение кредита — 3440 долл.;
— расходы на обслуживание и выплату кредита — 155 460 долл.;
— расходы на страхование — 6100 долл.
ВСЕГО 185 000 долл.

Благодарим специалистов банка ГЛОБЭКС за помощь в подготовке расчетов.

 

 

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Кдело 6 декабря 2016 12:00 Приказ о приеме на работу

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка