Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

ФНС развеяла ваши сомнения об онлайн‑кассах

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Как разрешить конфликты с инспекцией при аренде недвижимости

30 июля 2007 2996 просмотров

, эксперт журнала «Главбух»

В этой статье — самые распространенные ситуации, в которых арендаторам и арендодателям приходится спорить с инспекторами о налогах, связанных с арендой. А также советы о том, как оформить документы, чтобы подобных споров избежать.

Возможность учесть «арендные» расходы при расчете налога на прибыль не зависит от того, зарегистрирован или нет договор аренды.

О чем спорят арендаторы

Чаще всего спорить с налоговиками приходится арендаторам. И вот по каким причинам.

Расходы по незарегистрированному договору можно списать. Как известно, договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года, положено регистрировать в регистрационной палате (ст. 651 Гражданского кодекса РФ). Однако это требование зачастую игнорируется. Это и является самой распространенной причиной налоговых споров вокруг таких договоров.

Дело в том, что в этой ситуации инспекторы исключают из налоговых расходов все «арендные» затраты: арендную плату, коммунальные платежи, расходы на текущий ремонт и т. п. Не принимают налоговики и вычеты НДС с этих затрат. Главный аргумент инспекторов — без зарегистрированного по всем правилам договора «арендные» расходы не могут считаться документально подтвержденными.

О несостоятельности этого довода судьи говорят уже давно (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 6 декабря 2005 г. № А55-1586/05-51). Возможность учесть «арендные» расходы при расчете налога на прибыль не зависит от того, зарегистрирован или нет договор аренды. В Налоговом кодексе РФ такого условия просто нет. Поэтому главное, чтобы помещение фактически использовалось для деятельности, направленной на получение дохода.

Тем не менее налоговики продолжают предъявлять претензии. А компаниям ничего не остается, как оспаривать их в судах (см. постановления ФАС Дальневосточного округа от 27 сентября 2006 г. № Ф03-А73/06-2/3152, ФАС Северо-Западного округа от 9 ноября 2006 г. № А56-58414/2005 и от 9 июня 2007 г. № А56-38876/2006). Отсюда вывод. Если вы предпочитаете избегать споров, соблюдайте требования Гражданского кодекса РФ. То есть регистрируйте договоры аренды на срок более года в регистрационной палате. Либо изначально заключайте договор на срок менее года. А потом продлевайте его, оформляя новый договор на такой же срок.

Ежемесячные акты на аренду не нужны. Многие налоговики уверены, что ежемесячные акты об оказанных услугах от арендодателя — необходимое условие для учета арендной платы в налоговых расходах. Если же таких актов нет, расходы на аренду инспекторы считают документально не подтвержденными и запрещают учитывать при расчете налога на прибыль в соответствии со статьей 252 Налогового кодекса РФ.

Официальное мнение Минфина России по этому поводу несколько раз менялось. Так, в письме от 7 июня 2006 г. № 03-03-04/1/505 чиновники утверждали, что, по их мнению, «ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным». А вот в письме от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742 они изменили это мнение на противоположное. В нем они признали, что документами, достаточными для подтверждения расходов на аренду, являются:
— договор аренды;
— акт приемки-передачи арендованного имущества;
— платежные документы.

Согласился Минфин России и с тем, что ежемесячные акты не нужны и для вычетов НДС с арендной платы (письмо от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47). Чиновники разъяснили, что необходимым для вычета первичным документом помимо счета-фактуры является акт приемки-передачи арендуемого имущества.

Выводы вполне справедливые. Арендодатель обязан оформлять акты только в двух случаях: если требует гражданское законодательство или такое условие предусмотрено в договоре. Гражданский кодекс РФ составления ежемесячных актов на аренду не предусматривает. Таким образом, ежемесячные акты являются необходимыми документами только в случае, если это прямо указано в договоре аренды.

И все же на практике некоторые инспекторы до сих пор требуют, чтобы акты были. Поэтому гарантированно избежать придирок можно попросив арендодателя оформлять их. А еще лучше внести условие об этом в договор. В противном случае не исключено, что придирки налоговиков придется оспаривать в суде. К счастью, арбитражная практика на данный момент сложилась в пользу налогоплательщиков. Подтверждение тому — постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 апреля 2007 г. № А56-16408/2006.

НДС с коммунальных расходов можно принять к вычету. Арендаторы зданий зачастую оплачивают коммунальные расходы следующим способом. Расходы, связанные с эксплуатацией здания, арендодатель перечисляет коммунальным службам самостоятельно. А арендатор компенсирует ему расходы. На сумму компенсации арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру от своего имени. На основании этого документа арендатор принимает к вычету НДС с суммы компенсации.

Налоговики считают такие вычеты незаконными. Они утверждают, что арендатор не вправе перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Мол, он не является торгующей этими услугами организацией, а сам выступает в качестве потребителя. Такой же точки зрения придерживается и Минфин России (см. письмо от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39).

К сожалению, примеров, когда арендаторам удалось оспорить позицию Минфина в суде, немного (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 декабря 2005 г. № А56-37483/04). И риск того, что в дальнейшем судебная практика может сложиться не в пользу арендаторов, достаточно велик.

Выход из этой ситуации — прописать в договоре аренды, что арендодатель приобретает услуги связи в качестве агента (или комиссионера). А принципалом (или комитентом) выступает арендатор. В результате арендодатель сможет беспрепятственно перевыставлять арендатору счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг. У агентов такое право есть (письмо Минфина России от 14 ноября 2006 г. № 03-04-09/20).

При аренде здания земельный налог платить не надо. Распространенная ситуация: организация заключила договор на аренду здания. Но условие об аренде находящегося под ним участка земли в него не включила. Не оформлялся и отдельный договор аренды земли. И действительно, зачем лишние документы, если арендатор автоматически получает право пользоваться землей, на которой оно стоит (постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11). Дополнительные документы для этого не нужны.

Однако арбитражная практика показывает: такое оформление документов может привести к спорам с налоговой. Дело в том, что некоторые налоговики считают: раз у арендатора здания нет договора на аренду земли, значит, с участка под зданием он должен платить земельный налог.

Судьи эту абсурдную позицию, конечно же, не поддерживают. Ведь в статье 388 Налогового кодекса РФ четко сказано: земельный налог плятят только собственники земли и организации, которые владеют ею на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендаторы земли налогоплательщиками этого налога не являются. Это правило действует при любой форме передачи земли в аренду (постановления ФАС Московского округа от 25 сентября 2006 г. № КА-А40/7223-06-П и от 28 февраля 2007 г. № КА-А40/594-07).

И все же, если вы хотите избежать споров, договор об аренде земли лучше заключать. Либо включить условие передачи права на пользование землей в договор аренды недвижимости.

О чем спорят арендодатели

Арендодателей налоговики чаще всего обвиняют в занижении арендной платы. Цены на аренду зависят от множества факторов и зачастую значительно различаются. В результате инспекторы пытаются доначислить арендаторам налоги исходя из рыночных цен в соответствии со статьей 40 Налогового кодекса РФ.

К счастью, в большинстве случаев у них это не получается. Судьи признают действия инспекторов незаконными по разным причинам. Одна из них — арендодатель применяет разные цены на основании маркетинговой политики, которая предусматривает предоставление арендаторам различных скидок в зависимости от объема и потребительских свойств имущества. Если условия о скидках идентичны для всех арендаторов, сомнений в «рыночности» цен на аренду у судей не возникает. Подтверждение тому — постановление ФАС Поволжского округа от 8 февраля 2007 г. № А55-11390/2006.

Еще чаще налоговики проигрывают споры о заниженной арендной плате по такой причине. Они не могут доказать в суде, что выбрали для расчета налогов правильную рыночную цену. Ведь для ее определения нужно учесть множество факторов. Пример арбитражного дела, в котором судьи отменили решение налоговиков по этой причине, — постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 апреля 2007 г. № Ф04-2419/2007(33586-А27-27).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Новости по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка