Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Залог недвижимости

21 марта 2008 918 просмотров

И Чуйко

Банки и другие заимодавцы заинтересованы в выдаче кредитов (займов), обеспеченных залогом недвижимости. Причем с 2008 года правила залога (ипотеки) недвижимости применяются и к залогу прав требования участника долевого строительства.

Заключение договора

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки проводится по заявлению любой стороны договора - залогодателя или залогодержателя. Но для этого прежде всего нужно зарегистрировать права залогодателя на недвижимое имущество (п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При регистрации договора об ипотеке залогодатель отражает в бухучете выданное обеспечение на счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные». Сумма денежной оценки предмета ипотеки определяется договором (ст. 9 Закона об ипотеке). При этом недвижимое имущество продолжает учитываться у залогодателя на балансе.

Информация об обеспечениях, выданных организацией, раскрывается в бухгалтерском балансе в разделе «Справка о наличии ценностей, учитываемых на забалансовых счетах» и в Приложении к бухгалтерскому балансу.

Следует обратить внимание: имущество, переданное в качестве залога, не является объектом обложения НДС, поскольку при этом не происходит перехода права собственности.

В целях исчисления налога на прибыль получение данного имущества не является доходом.

Страхование имущества

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

Обычно страховать заложенное имущество обязан залогодатель (за свой счет и в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства). Таково требование статьи 31 Закона об ипотеке.

Расходы по страхованию имущества у залогодателя являются затратами, которые связаны с получением кредитов и займов (п. 19 ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию»). Такие затраты отражаются в учете организации-заемщика в том отчетном периоде, в котором они были произведены. А затем они относятся в состав прочих расходов либо единовременно, либо в течение срока действия договора кредита или займа. Выбранный способ организация должна закрепить в учетной политике.

Реализация заложенного имущества

По общему правилу предмет залога не переходит в собственность залогодержателя. Однако, как и при обычном залоге, Закон об ипотеке (п. 2 ст. 58) предусматривает для залогодержателя возможность оставить за собой объект недвижимости, если публичные торги не состоялись.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество (кроме земельных участков) по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. Реализация предмета залога отражается в бухгалтерском учете залогодателя на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Одновременно отражается погашение обязательств перед заимодавцем.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ, реализация предметов залога включается у залогодателя в объект обложения по НДС. В частности, залогодержатель уплачивает НДС с разницы между вырученной суммой над размером обеспеченного залогом требования залогодержателя (п. 1 ст. 156

Налогового кодекса РФ). Аналогичная норма установлена и в отношении уплаты налога на прибыль.

Залог прав требования

С 1 января 2008 года правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства. Такие изменения внесены Федеральным законом от 4 декабря 2007 г. № 324-ФЗ в пункт 5 статьи 5 Закона об ипотеке.

Так, теперь физическое лицо (дольщик) вправе получить кредит (заем) на приобретение жилья, при этом в обеспечение могут быть переданы права требования по договору долевого участия в строительстве.

Эти изменения способствуют привлечению дополнительных инвестиций в строительство на основе трехстороннего договора. Выигрывают все заинтересованные лица. Строительные организации, выступая застройщиками, заключат договор долевого участия с физическим лицом и получат финансирование. Физическое лицо получит возможность кредитования. Банк (заемщик) обезопасит себя от неплатежеспособности дебитора залогом.

Что такое ипотека?

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенной недвижимости другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Как следует из названия Закона об ипотеке, предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество. Его перечень приведен в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ. Здесь сказано, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и все то, что прочно связано с землей.

Конечно же, чаще всего предметом ипотеки выступают земли, а также здания и сооружения (в том числе недостроенные). Но учтите следующее. Не допускается ипотека земельных участков, которые находятся в федеральной и муниципальной собственности. Ипотека здания и сооружения возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земли, на которой находится это здание или сооружение, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права аренды залогодателя на земельный участок (его часть).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка