Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

О подвохах в пособиях и компенсациях

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Аренда помещений у физического лица

9 ноября 15615 просмотров
Узнайте, разрешена ли аренда помещений у физического лица, который не регистрировал ИП, кто перечисляет НДФЛ с арендной платы, удерживают ли налог с компенсации коммуналки и расходов на текущий ремонт

Обязателен ли статус ИП для аренды помещений у физического лица

От того, с кем организация заключила договор на аренду активов (с обычным гражданином или с предпринимателем), зависит, кто будет исчислять и уплачивать НДФЛ – организация или сам гражданин. Имеет значение и такой вопрос: должен ли гражданин непременно регистрироваться в качестве предпринимателя, если он сдает в аренду свою недвижимость? Причем этот вопрос относится к спорным.

Высказывался по этому вопросу и Верховный суд РФ. Так, в постановлении Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23 сказано, что гражданина нельзя привлекать к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, если он получает доходы (даже в крупном или особо крупном размере) от сдачи в аренду или внаем собственного недвижимого имущества, которое временно им самим не используется.

Минфин России в письме от 22 сентября 2006 г. № 03-05-01-03/125 также отметил, что самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания его предпринимателем недостаточно, если такие сделки не образуют деятельности. В отсутствие предпринимательской деятельности, которая характеризуется рядом перечисленных в этом письме признаков, передача в аренду собственного имущества не будет служить основанием для обязательной регистрации арендодателя в качестве предпринимателя.

Обратите внимание: договор аренды между организацией и физическим лицом независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ). Если договор оформлен на срок не менее чем на один год, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ). Аналогичный подход применяется и в случаях, когда в долгосрочную аренду сдаются помещения. Это подтвердил Президиум ВАС РФ в пункте 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. № 53.

Следовательно, вполне допустима аренда помещений у физического лица, у которого статуса ИП нет.

Когда при аренде помещений у физического лица компания - налоговый агент

Аренда помещений у физического лица, принадлежащих ему на праве собственности, приносит доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ). В этом случае компания-арендатор как налоговый агент обязана удерживать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Налоговый агент имеет право предоставить человеку стандартные налоговые вычеты. Согласно статье 218 Налогового кодекса РФ, право на них имеет физическое лицо, которое получает доходы, облагаемые по ставке 13 процентов. В частности, это стандартный вычет на ребенка за каждый месяц налогового периода, который предоставляется до месяца, в котором доход, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода налоговым агентом, превысил 350 000 руб.

Обратите внимание: на основании пункта 3 статьи 218 Налогового кодекса РФ гражданину предоставлено право самостоятельно выбрать одного из нескольких налоговых агентов (организаций, выплачивающих доходы) для подачи заявления на вычеты.

Если аренда помещений, у физического лица — единственный источник доходов, он тоже имеет право подать заявление на вычеты. Такие разъяснения дали финансисты в письме Минфина России от 12 октября 2007 г. № 03-04-06-01/353.

Важно!
Если физлицо зарегистрировано в качестве предпринимателя, оно самостоятельно определяет налоговую базу по НДФЛ в части доходов от предпринимательской деятельности, уплачивает налог в бюджет и отчитывается в инспекции за эти доходы (ст. 227 Налогового кодекса РФ). А вот при выплате доходов физическим лицам, которые не являются предпринимателями, исчислять НДФЛ и платить его в бюджет должна организация, выплачивающая этот доход. В этом случае она становится налоговым агентом и должна будет еще и отчитываться по этим суммам в инспекции (ст. 226 Налогового кодекса РФ)

Как предоставить вычет физическому лицу, если заявление опоздало

Если гражданин – арендодатель подал заявление на предоставление вычетов не с первого месяца аренды – это не беда. Ему все равно положены стандартные налоговые вычеты в полном размере. Поправить дело можно двумя способами.

Первый способ заключается в том, что гражданин может получить вычеты в налоговой инспекции по месту жительства по окончании налогового периода. Для этого ему нужно подать налоговую декларацию и приложить к ней заявление на вычеты, а также документы, подтверждающие право на них. Работники инспекции сами пересчитают сумму переплаты налога и вернут деньги (п. 4 ст. 218 Налогового кодекса РФ).

Второй способ для гражданина намного удобнее. Если арендатор, являясь налоговым агентом («избранником» по предоставлению стандартных вычетов), не предоставлял физическому лицу вычеты, то получается, что НДФЛ излишне удержан. В этом случае действуют положения пункта 1 статьи 231 Налогового кодекса РФ. В этом пункте сказано, что излишне удержанную сумму налога налоговый агент должен вернуть. Он может сделать это на основании заявления гражданина – арендодателя. Тогда компания – арендатор должна пересчитать налог, к примеру, с начала года, в котором действовал договор аренды. Ничего страшного в том, что стандартный вычет по НДФЛ в этом случае предоставляется задним числом, нет. Кстати, против этого не возражает и Минфин России (см. письмо от 14 марта 2006 г. № 03-05-01-04/59).

Если при перерасчете НДФЛ с учетом стандартных вычетов получится, что сумма этих вычетов превышает доход (сумму арендной платы) за текущий месяц, то налоговая база по НДФЛ за этот месяц принимается равной нулю. А вот сумма превышения должна быть компенсирована в последующие месяцы налогового периода при условии, что доходы налогоплательщика не превысили установленное ограничение (см. письма Минфина России от 22 января 2007 г. № 03-04-06-01/12 и ФНС России от 27 января 2006 г. № 04-1-03/42).

Как удерживать НДФЛ, если арендатор возмещает коммунальные расходы

Аренда помещений у физического лица, как правило, предусматривает возмещение коммунальных расходов. Иногда сторонам договора аренды удобнее установить арендную плату таким образом, чтобы коммунальные, эксплуатационные расходы (и другие затраты) возмещались арендодателю отдельно от арендной платы – за метры.

Для того чтобы определиться с тем, нужно или нет удерживать НДФЛ с суммы компенсации гражданину – арендодателю таких платежей, можно воспользоваться рекомендациями Минфина России, которые содержатся в письме от 27 августа 2015 г. № 03-04-05/49369. В нем компенсации разделены на два вида.

Финансисты считают, что в том случае, если размер возмещения расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги не зависит от их фактического потребления, сумма такого возмещения признается доходом налогоплательщика. С нее нужно удержать НДФЛ по ставке 13 процентов.

А вот когда возмещается стоимость фактически потребленных коммунально-эксплуатационных услуг, которую можно подтвердить документально (например, заверенными копиями оплаченных квитанций предприятий ЖКХ), у получателя компенсации экономической выгоды нет. Ведь арендатор возмещает ему стоимость расходов, произведенных исключительно в своих интересах. В этом случае НДФЛ с суммы компенсации удерживать не нужно.

Удерживать ли НДФЛ с расхов на текущий ремонт помещения

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ сказано, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Сторонам арендных отношений лучше обязанности арендатора по содержанию помещений дополнительно закрепить в договоре. Тогда арендатор может с полным основанием утверждать, что затраты на текущий ремонт помещения, который он произвел в своих интересах, являются его собственными расходами. Соответственно, арендодатель при этом не получает никакой экономической выгоды. Поэтому со стоимости выполненного ремонта удерживать НДФЛ не нужно.

Если помещение арендуется в производственных целях, то расходы на такой ремонт признаются прочими расходами (п. 2 ст. 260 Налогового кодекса РФ). Сумму НДС, предъявленную подрядной организацией, проводившей ремонт, или поставщиками использованных при этом материалов, можно полностью принять к вычету. Для этого потребуются счета-фактуры и первичные документы, на основании которых выполненные работы приняты к учету (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ).

Аренда помещений у физического лица: проводки

В бухгалтерском учете начисление и выплату арендной платы физическому лицу отражают следующими проводками:

Дебет 44 Кредит 76
– начислена арендная плата (начислена сумма возмещения коммунальных расходов);

Дебет 76 Кредит 68
– удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

Дебет 76 Кредит 50
– выплачена из кассы сумма арендной платы;

Дебет 76 Кредит 51
– сумма арендной платы перечислена на счет арендодателя в банке;

Дебет 71 Кредит 50
– выдана под отчет сумма арендной платы, подлежащая передаче арендодателю;

Дебет 76 Кредит 71
– подотчетное лицо подтвердило уплату арендной платы распиской арендодателя и авансовым отчетом.

В налоговом учете затраты на оплату аренды помещения у физического лица включаются в состав прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 3 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ). Если, конечно, расходы экономически и документально обоснованны.

Выгодная подписка на журнал

На 12 месяцев — 18 744 + Годовой отчет 2016 + Зарплата 2017 + Антенна + Отчетность

или на 12 месяцев —  18 744 16 727

Подписаться >>


На все ваши вопросы с радостью ответят по телефону (495) 785-01-13.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка