Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Семь бухгалтерских желаний, которые сбылись в 2016 году

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Схемы привлечения денег на строительство жилья

22 апреля 2008 178 просмотров

Ю Жигачев

Застройщику необходимо привлечь средства физлиц на строительство жилья. Каким образом лучше оформить договорные отношения? Как при этом застройщику уменьшить собственные риски, не вступить в противоречие с законодательством,

а также обеспечить привлекательную модель договорных отношений для физического лица? Ответы на эти вопросы в нашей статье...

Выпуск жилищных сертификатов

Пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ дает право застройщику на эмиссию облигаций особого вида - жилищных сертификатов. Эта ценная бумага удостоверяет право собственника на приобретение квартиры, если приобретен пакет жилищных сертификатов (не менее 30 процентов общей площади квартиры), либо на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Номинал сертификата устанавливается в единицах от общей площади жилья (не менее 0,1 кв. м), а также в его денежном эквиваленте. Следует отметить, что на нежилые помещения (гаражи, автостоянки и т. д.) нормы Закона № 214-ФЗ не распространяются. Таким образом, застройщик не имеет права привлекать денежные средства других лиц для строительства указанных объектов путем эмиссии жилищных сертификатов.

Кто может быть эмитентом?

Эмитентом жилищных сертификатов может стать юридическое лицо (застройщик), зарегистрированное на территории РФ и соответствующее определенным условиям. В частности, у него должны быть:
- право на строительство многоквартирного жилого дома;
- право собственности на земельный участок либо владение им на правах аренды;
- утвержденная проектная документация на строительство;
- разрешение на строительство.

Если застройщик является обществом с ограниченной ответственностью, то, согласно статье 31 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ, он может провести эмиссию облигаций (жилищных сертификатов) не ранее третьего года существования общества (при отсутствии обеспечения третьих лиц). Если застройщик представляет собой акционерное общество, то он должен выполнить аналогичное требование в соответствии со статьей 33 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ.

Индексация номинальной стоимости сертификата

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата должна быть установлена при его выпуске и оставаться неизменной в течение установленного срока действия сертификата.

Частота индексации определяется застройщиком, но проводиться она должна не реже чем раз в квартал. Это устанавливается в решении о выпуске ценных бумаг.

Таким образом, любое лицо, купившее жилищный сертификат, в любое время имеет право вернуть его застройщику и потребовать от него выплаты индексированной стоимости сертификата. И застройщик отвечает по данным обязательствам всем своим имуществом. Для застройщика это является одним из основных недостатков привлечения денежных средств физических лиц с использованием жилищных сертификатов.

Согласно пункту 3 Положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов, жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия сертификата. Поскольку жилищный сертификат является разновидностью облигаций, а продажа облигаций эмитентом считается способом привлечения займа, то можно утверждать, что застройщик привлекает целевой заем. По мнению автора, у застройщика нет обязанности вести в целях налогообложения прибыли учет целевого использования денежных средств, полученных от продажи жилищных сертификатов. Ведь в подпункте 10 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ сказано, что полученные кредиты и займы не являются доходами, учитываемыми при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Когда образуется доход?

Допустим возникает такая ситуация. Застройщик выпускает жилищные сертификаты на все квартиры сразу. Но процесс продажи жилищных сертификатов растянут во времени. Продажа осуществляется по индексированной номинальной стоимости, которая, скорее всего, окажется выше номинальной (первоначальной). Будет ли считаться доходом в бухгалтерском и налоговом учете превышение фактической стоимости продажи над номинальной? По мнению автора, нет. Ведь доход возникает тогда, когда эмитент продает облигацию по цене, которая на момент продажи выше, чем размер обязательств эмитента перед покупателем данной облигации. Допустим, эмитент продает облигацию номинальной стоимостью 1 млн руб. за 1,1 млн руб. Если покупатель сразу же предъявит облигацию к оплате, он получит только 1 млн руб. В данном случае у эмитента в момент продажи возникнет налогооблагаемый доход 0,1 млн руб. Иначе дохода нет.

В заключение отметим, что схема привлечения денежных средств с использованием жилищных сертификатов является достаточно новой и ее эффективность в настоящее время еще не подтверждена на практике.

Создание жилищно-строительного кооператива

Застройщик создает ЖСК, который впоследствии заключает с ним договор инвестирования в строительство многоквартирного дома.

К недостаткам данной схемы стоит отнести необходимость создания застройщиком дополнительной структуры - реально функционирующего ЖСК со своим правлением, бухгалтерией, ревизионной комиссией, с обязанностью ЖСК ежегодно представлять общему собранию членов кооператива заключение о бюджете кооператива, годовой отчет, а также обязанность составлять отчет перед общим собранием членов кооператива о своей деятельности.

Также к недостаткам ЖСК можно отнести право его членов на общем собрании сменить правление кооператива. Правда, риск этого невысок (особенно если застройщик своевременно выполняет свои обязательства). Даже если это произойдет, то для застройщика данное событие не должно привести к серьезным негативным последствиям.

Привлечение застройщиком денежных средств от ЖСК не подпадает под действие Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, застройщик имеет возможность заключить с ЖСК договор инвестирования на основе Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности...». Такой договор не подлежит государственной регистрации.

Схема с использованием ЖСК опробована на практике и является законной альтернативой договору участия в долевом строительстве. Однако нельзя исключать нежелание потенциальных покупателей вступать в ЖСК с целью приобретения квартиры. Ведь их позиция в данном случае становится наименее защищенной по сравнению с другими вариантами привлечения денежных средств.

Вексельная схема

Застройщик выпускает собственный вексель (как правило, беспроцентный). Стоимость векселя равна продажной стоимости строящейся квартиры. Физическое лицо, желающее приобрести квартиру, покупает у застройщика указанный вексель.

Одновременно с физическим лицом заключается предварительный договор купли-продажи данной квартиры.

Предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи квартиры по оговоренной цене (стоимость векселя) после того, как застройщиком будет зарегистрировано право собственности на нее.

После заключения основного договора физическое лицо предъявляет застройщику вексель. Оформляется акт зачета взаимных требований (обязательство физического лица по оплате стоимости квартиры против обязательства застройщика по погашению собственного векселя). Далее стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, и физическое лицо (либо застройщик по поручению физического лица) регистрирует на нее право собственности.

Достоинства данной схемы: простота, а также практическое отсутствие рисков у застройщика, связанных, в частности, с увеличением срока строительства.

Недостатки: риск признания судом данной схемы незаконной. Правда, сейчас таких случаев нет, тем не менее это не защищает застройщика, привлекающего денежные средства физических лиц по вексельной схеме, от переквалификации судом договорных отношений, исходя из принципа приоритета содержания перед формой. Также к минусам данной схемы следует отнести нежелание физических лиц покупать собственный вексель застройщика (особенно если застройщик не является крупной известной компанией).

Нормативная база эмиссии сертификатов

Правила выпуска и обращения жилищных сертификатов установлены Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182. Эмиссия жилищных сертификатов должна производиться в соответствии со Стандартами эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденных приказом ФСФР России от 25 января 2007 г. № 07-4/пз-н.

Что такое ЖСК?

В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ ЖСК - это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Количество учредителей не должно быть, с одной стороны, менее пяти и с другой стороны - превышать число жилых помещений в многоквартирном доме.

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены ЖСК, предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Порядок и условия его внесения определяются уставом жилищного кооператива.

Таким образом, ЖСК - паевая организация, и если кооператив прогорает, то оказывается, что никто никому ничего не должен. Это относительно эффективная система ведения хозяйственной деятельности, однако в то же время очень рискованная для пайщиков.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка