Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Если договор аренды не зарегистрирован в срок

13 мая 2008 12 просмотров

Е Мамин

Часто учебные заведения проводят занятия в арендованных помещениях. Если договор заключен на год или больше, документ подлежит государственной регистрации. Какие негативные последствия ожидают образовательную организацию, если это условие не выполнено, и как их избежать? Мы ответили на поставленный вопрос, проанализировав разъяснения финансистов и арбитражную практику.

В каких случаях арендодатель может отказаться от сделки

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с ее момента.

Эти положения применяются и к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53). Поэтому делаем вывод: долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, значит, он и не заключен.

Например, договором аренды может быть предусмотрено условие, что арендатор – учебное заведение обязуется в течение месяца (с момента подписания договора) подать документы на госрегистрацию.

При невыполнении этого условия арендодатель может заключить договор на то же имущество с другим лицом. Даже в том случае, если образовательная организация фактически занимала помещение и платила арендную плату. Таково мнение суда (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2008 г. № 11694/07).

Таким образом, аренда помещения по незарегистрированному договору создает опасность для организации: арендодатель может в любой момент отказаться от предоставления помещения в аренду и выбрать другого арендатора.

Важно отметить, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Например, если договор аренды заключен с 1 февраля 2008 года по 31 января 2009 года, он считается заключенным на срок один год и подлежит государственной регистрации.

Можно ли учесть платежи без регистрации договора?

В налоговом учете арендные платежи включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Основание – подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Но на основании пункта 1 статьи 252 главного налогового документа в расходы можно включить затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством.

Получается, что незарегистрированный договор аренды затраты по платежам за пользование помещением не подтверждает. Поэтому налоговики при проверке предъявят претензии по поводу отнесения арендатором на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, платы за фактическое пользование недвижимостью без регистрации долгосрочных договоров аренды.

Однако, исходя из анализа арбитражной практики, можно сделать вывод, что суды, как правило, принимают сторону арендаторов. Они утверждают, что Налоговый кодекс РФ признание арендных платежей в составе налоговых расходов не связывает с наличием государственной регистрации договора аренды. В качестве примера приведем постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 июня 2007 г. № А56-38876/2006.

Проблем можно избежать

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ). Однако понятно, что с даты передачи помещения в пользование арендатору до даты регистрации договора обычно проходит какое-то время.

Возникает вопрос: что можно сделать, чтобы узаконить платежи за пользование помещением, внесенные арендатором до заключения договора?

Стороны сделки могут подписать соглашение о том, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до заключения этого договора. Основание – пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ.

Отметим: в этом случае не нужно брать в расчет тот срок фактического пользования имуществом, на который стороны распространили действие условий договора (см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Например, предположим, что договор аренды помещения заключен на 11 месяцев. До его заключения организация фактически пользовалась помещением три месяца. Стороны, руководствуясь статьей 425 Гражданского кодекса РФ, подписали соглашение о том, что условия заключенного ими договора аренды распространяются на их отношения в течение предшествующих трех месяцев. Казалось бы, общий срок пользования помещением составляет 14 месяцев (более года).

Но, согласно разъяснениям ВАС РФ, такой договор аренды следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть на 11 месяцев (менее года). Следовательно, он не подлежит государственной регистрации.

Этот вариант позволит без споров с контролерами учесть платежи за пользование помещением в налоговом учете. Такой вывод подтверждает письмо Минфина России от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/3.

Порядок регистрации договора аренды

Государственная регистрация сделок с объектом недвижимости производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих документов в регистрационный орган. Основание – пункт 3 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А датой регистрации признается день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Об этом сказано в пункте 3 статьи 2 указанного нормативного акта.

Отметим также, что на основании пункта 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ с заявлением о регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна (любая) из сторон.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка