Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Готовы ли вы к проверкам

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Как лучше всего учесть «коммуналку» по арендованному офису

16 июня 2008 31 просмотр

, эксперт журнала «Главбух»

Арендуя помещения под офис или склад, важно грамотно оформить коммунальные платежи. Сейчас на практике сложилось четыре самых распространенных способа. Мы оценили их с точки зрения удобства и налоговой безопасности (5 баллов – максимум удобства и безопасности, 1 балл - минимум).

Вот эти четыре способа, о которых пойдет речь в нашем материале:
— арендатор заключает договор со снабжающей организацией;
— арендатор заключает посреднический договор с арендодателем;
— арендатор компенсирует арендодателю плату за коммунальные услуги;
— арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы.

Арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами

Удобство — 1 балл. Этот способ очень сложен в исполнении — не всегда на практике легко перезаключить договоры на коммунальное обслуживание. Ведь изначально он оформлен на арендодателя. Поэтому неизбежно возникают трудности. Арендатору придется установить свои счетчики на электро- и теплоэнергию, воду, свои контейнеры для мусора и т. д. Очевидно, что сделать это может далеко не каждый арендатор. Поэтому к такому способу прибегают, как правило, крупные компании при долгосрочной аренде.

Налоговая безопасность — 5 баллов. А вот с налоговой точки зрения способ для арендатора самый беспроблемный.

Преимущества варианта в том, что со снабжающим предприятием напрямую работает арендатор и все документы оформлены именно на него, а не на арендодателя. Поэтому арендатор без проблем сможет учесть коммунальные расходы при расчете налога на прибыль согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса РФ. А «входной» НДС может принять к вычету.

Арендатор заключает посреднический договор с арендодателем

Удобство — 3 балла. Если не удалось заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией, есть вариант оформить отношения при помощи посреднического договора. Например, агентского. По такому договору одна сторона — агент (в данном случае арендодатель) обязуется за вознаграждение приобретать коммунальные услуги для другой стороны — принципала (в данном случае арендатора). Причем арендодатель действует от собственного имени.

Иными словами, арендодатель, заключив с коммунальными службами соответствующие договоры, приобретает у них энергию, воду, газ и передает их арендатору. Последний в свою очередь перечисляет арендодателю деньги для расчетов с «коммунальщиками». Таким образом, арендодатель выступает на основании договора посредником в расчетах между коммунальными службами и арендатором. На практике такой вариант вполне возможен, хотя многое будет зависеть от желания арендодателя.

Обратите внимание: агентский договор должен быть возмездным. А это значит, что арендатору помимо арендной платы придется платить агентское вознаграждение. Сумма определяется сторонами и может быть любой. Кроме того, стороны могут устно договориться об уменьшении арендной платы на размер агентского вознаграждения.

Однако есть одно «но». Как правило, договоры с «коммунальщиками» заключены арендодателем задолго до того, как он сдал свое имущество в аренду. А посредническую сделку нельзя заключить, не подписав собственно договора. Такой вывод можно сделать из пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85. Правда, в этом пункте речь идет о договоре комиссии. Но поскольку агентский договор построен во многих отношениях по принципу договора комиссии, это положение применяют по аналогии и к агентскому договору.

Вывод, который из этого следует: если договор аренды заключен после соглашений с коммунальными службами, арендодатель не может стать агентом для принципала-арендатора и исполнить поручение покупать для последнего коммунальные услуги. При таких условиях есть риск, что сделку признают ничтожной. Однако это может произойти только по требованию заинтересованных лиц. А ни арендодателю, ни арендатору этого как раз не нужно. Нет резона настаивать на этом и налоговикам.

Налоговая безопасность — 5 баллов. С налоговой точки зрения посреднический договор практически безупречен. Сумму потребленных коммунальных услуг без учета НДС арендатор учитывает в составе материальных расходов. Основанием является счет, выставленный ему арендодателем. Об этом сказано в подпунктах 5 и 6 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса РФ. А сумму НДС в части, приходящейся на потребленные коммунальные услуги, принимает к вычету. Основание — счета-фактуры, перевыставленные ему арендодателем. Такой подход подтверждает письмо Минфина России от 14 ноября 2006 г.№ 03-04-09/20. При этом сумму агентского вознаграждения также учитывают в налоговых расходах, а НДС по нему принимают к вычету.

Арендатор компенсирует плату за коммунальные услуги арендодателю

Удобство — 4 балла Этот способ предполагает, что арендодатель сам оплачивает счета за «коммуналку». А затем перевыставляет их арендатору в соответствии с потребленными им коммунальными услугами. Стоимость таких услуг, причитающаяся с арендатора, может быть рассчитана, например, пропорционально арендуемой площади. Получив счет, арендатор в свою очередь перечисляет деньги арендодателю.

Основанием для такого перевыставления будет пункт в договоре аренды, согласно которому арендодатель обязан выставлять арендатору счета на коммунальные услуги исходя из счетов снабжающих организаций. А арендатор обязан возмещать арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг.

Налоговая безопасность — 2 балла. При таком варианте у арендатора наверняка возникнут проблемы с проверяющими органами. Разберем отдельно налог на прибыль и НДС.

Налог на прибыль. Поскольку снабжающая организация выставила все документы на имя арендодателя, при проверке инспекторы могут посчитать, что арендатор не вправе учесть коммунальные расходы. Однако радует то, что в Минфине России такую позицию не разделяют. Об этом — в письме Минфина России от 19 января 2006 г. № 03-03-04/1/43. Чиновники разъяснили, что расходы на оплату коммунальных платежей арендатор может учесть в составе прочих на основании счетов, перевыставленных арендодателем. При этом свои расходы арендатор обязательно должен подтвердить документально.

Кроме того, на стороне компаний и судебная практика. Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006 посчитал, что расходы на оплату коммунальных услуг были обоснованны. В свою поддержку компания предъявила:
— договоры арендодателя с коммунальными службами;
— соглашение арендатора с арендодателем;
— расчеты и счета арендодателя, составленные в соответствии с арендуемой площадью.

Согласно договору аренды, арендатор обязан был заключить договор на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение с арендодателем — государственным учреждением. Такое соглашение стороны заключили. В нем они определили, что арендатор будет возмещать арендодателю расходы на коммунальные услуги пропорционально арендуемой площади. Судьи сочли такой порядок распределения коммунальных затрат правомерным. Более того, они указали, что арендатору для обоснования указанных платежей даже не нужны счета энергоснабжающих организаций.

Однако, несмотря на позицию судей, советуем арендатору иметь не только счет арендодателя, но и копию счета снабжающей организации. А также порядок расчета коммунальных платежей, согласованный с арендодателем. Эти документы помогут экономически обосновать компенсации, если инспектор начнет придираться, правомерно ли включены в расходы коммунальные затраты.

Налог на добавленную стоимость. Многие компании рассуждают следующим образом. Чтобы арендатор смог принять налог к вычету, арендодатель должен выписать от своего имени счет-фактуру на сумму коммунальных платежей, потребленных арендатором. Кроме того, лучше запастись еще и копией счета-фактуры снабжающей организации. И этого будет вполне достаточно.

Однако, по мнению чиновников, на стоимость электроэнергии, которую передали в рамках договоров на возмещение коммунальных затрат, НДС не начисляют. Ведь арендодатель не является для арендатора энергоснабжающей организацией. Об этом сказано в постановлении Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99. Он, по сути, выступает как транзитное звено между коммунальными службами и арендатором. Поэтому счета-фактуры по такой транзитной «коммуналке» арендодатель выставлять не должен. А раз нет НДС, то арендатор, компенсируя коммунальные расходы арендодателя, права на вычет НДС не имеет.

Именно такая позиция содержится, например, в письме Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52. Оно было разослано по инспекциям письмом ФНС России от 27 октября 2006 г. № ШТ-6-03/1040@. Похожим образом рассуждали чиновники в письме Минфина России от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39. Его направили в инспекции письмом ФНС России от 23 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/340@.

Впрочем, назвать такую точку зрения единственно верной нельзя. Целый ряд судебных решений говорит о том, что отстоять вычет вполне реально. Отметим постановление ФАС Московского округа от 24 сентября 2007 г. № КА-А40/9813-07. В нем судьи указали, что арендатор вправе применить вычет по электроэнергии на основании счетов-фактур, выставленных ему арендодателем. Такой же вывод содержит и постановление ФАС Московского округа от 26 сентября 2007 г. № КА-А41/10014-07.

Но в любом случае организации, которые применяют такой способ оплаты коммунальных расходов, рискуют «входным» НДС. И не исключено, что еще придется отстаивать перед инспекторами обоснованность учета коммунальных затрат при расчете налога на прибыль.

Арендатор оплачивает коммунальные услуги в составе арендной платы

Удобство — 4 балла. Если договор со снабжающей организацией оформлен на арендодателя, то возместить свои расходы на коммунальные услуги он может, увеличив на их сумму арендную плату. Этот способ учета коммунальных платежей предполагает, что арендная плата состоит из двух частей — постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за «коммуналку»). Такой вариант удобен для арендатора, поскольку не нужно учитывать коммунальные платежи и вести расчеты со снабжающими организациями.

И не стоит беспокоиться о соблюдении требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что размер арендной платы нельзя изменять чаще одного раза в год. Ведь согласно пункту 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, неизменным является способ расчета арендной платы, а вовсе не ее размер. Например, арендная плата вполне может ежеквартально индексироваться арендодателем с учетом инфляции.

Здесь стоит обратить внимание на один нюанс. Если арендодатель предоставляет в пользование целое здание, то он к сумме арендной платы просто прибавляет всю стоимость коммунальных услуг, указанную в счете снабженца.

Если же в аренду сдается часть здания, то прежде нужно рассчитать, какую долю коммунальных расходов несет именно арендатор. Сделать это можно установив отдельный счетчик, разделив «коммуналку» пропорционально арендуемой площади. И уже полученную сумму прибавить к размеру арендного платежа.

При таком варианте не исключено, что инспекторы попросят представить копии счетов и счетов-фактур снабжающей организации, а также согласованный порядок расчета коммунальных расходов, потребленных арендатором.

Налоговая безопасность — 4 балла. В этом случае всю стоимость аренды относят на расходы согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Кроме того, уплаченный по аренде НДС принимают к вычету. Это подтверждает письмо Минфина России от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175. В нем сказано, что вся сумма арендной платы (в том числе и переменная ее часть, равная сумме коммунальных платежей) является платой арендодателю за его услуги. А услуги в свою очередь облагаются НДС. Это значит, что арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру, где стоимость оказанной услуги должна включать сумму коммунальных платежей.

В этом случае у арендодателя вычитают полную сумму «коммунального» НДС согласно счетам-фактурам снабжающих организаций. А арендатор вправе предъявить к вычету НДС по по-требленной им «коммуналке».

Но и здесь есть ложка дегтя. Ведь в этой схеме арендодатель по-прежнему не является снабжающей организацией, следовательно, показывать в учете перепродажу коммунальных ресурсов с его стороны не совсем корректно. И в ряде случаев суды не разрешают на сумму «плавающей» части арендной платы начислять НДС.

Пример одного из дел. Предприниматель, арендуя помещения у госоргана, исчислял и уплачивал НДС в качестве налогового агента только с постоянной части арендной платы. Судьи в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 26 июля 2007 г. № Ф04-5177/2007(36761-А27-42) признали этот подход правомерным. При этом они сослались на пункт 12 уже упоминавшегося нами информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. В этом пункте сказано, что оплата арендатором «своих» коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Это не что иное, как возмещение расходов арендодателя, что возвращает нас к предыдущему способу.

К сожалению, переквалификацию коммунальных платежей в арендные нельзя считать панацеей. Однако этот вариант следует признать наиболее оптимальным на сегодняшний день. Как показал опрос на сайте www.glavbukh.ru (см. результаты опроса), именно его применяют большинство компаний. Потому как сейчас использование такого варианта не приведет к конфликту с проверяющими.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка