Журнал, справочная система и сервисы
№4
Февраль

В свежем «Главбухе»

Осторожнее с вычетами НДС по командировочным и подотчетным

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№4

Правила аренды госимущества

2 июля 2008 374 просмотра

, старший научный сотрудник НИФИ АБиК Минфина РФ, кандидат педагогических наук, диплом АССА по МСФО.

Аптека собирается арендовать помещение, являющееся государственным имуществом. Что нужно учесть бухгалтеру при заключении договора аренды? В каких случаях придется исполнять обязанности налогового агента? Надо ли платить НДС при применении спецрежимов? Разобраться в особенностях налогообложения, а также бухгалтерского учета арендных платежей в различных ситуациях помогут разъяснения чиновников.

Заключаем договор аренды

В отличие от обычного имущества аренда госсобственности возможна лишь при соблюдении определенных условий. Так, договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, заключаются на конкурсной основе. Победителем признается участник, отвечающий условиям конкурса и предложивший максимальный размер годовой арендной платы.

Арендодателем может выступать как орган государственной власти и управления, так и организация-балансодержатель, у которой объект недвижимости находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Согласно постановлению Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. № 200, полномочия собственника госимущества осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество).

Помните, что договор, заключенный на срок не менее года, должен пройти госрегистрацию (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ).

Как быть с НДС?

Предположим, фирма выиграла торги и заключила договор аренды помещения, находящегося в федеральной собственности. Сумма арендной платы, установленная договором, должна предусматривать НДС на общих основаниях. А вот порядок расчетов зависит от того, кто выступает арендодателем.

Если договор заключен с территориальным органом Росимущества, то сумма налога на добавленную стоимость по аренде перечисляется в бюджет отдельным платежным поручением.

А если арендодателем является государственное унитарное предприятие (ГУП) или государственное учреждение, то арендные платежи перечисляются единой суммой, включающей налог.

Дело в том, что при аренде федерального имущества у органов государственной власти и управления арендатор является налоговым агентом по НДС. Такое правило установлено пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ. Налоговый агент обязан самостоятельно исчислить налог, удержать его из доходов арендодателя и уплатить в бюджет (п. 4 ст. 173 Налогового кодекса РФ). При этом Росимущество счетов-фактур арендаторам не выставляет.

Но если договор аренды заключен с организацией-балансодержателем, то НДС в бюджет арендодатель уплачивает самостоятельно в общеустановленном порядке. А значит, и выставляет счета-фактуры за аренду.

Встречаются и трехсторонние договоры аренды, в которых назван балансодержатель недвижимости. Тем не менее арендодателем в них выступает Росимущество. Поэтому арендатор и в данном случае считается налоговым агентом по НДС.

Эти особенности исчисления и уплаты налога разъяснены письмами УФНС России по г. Москве от 12 сентября 2007 г. № 19-11/086673 и от 27 марта 2007 г. № 19-11/28227.

Отметим, что договор аренды федеральной недвижимости, заключенный государственным унитарным предприятием, должен проходить согласование в органе Росимущества. Однако отметка о согласовании с представителем собственника не делает такой договор трехсторонним. По отношению к ГУП арендатор налоговым агентом не считается.

Если аптека работает на спецрежиме

Статус налогового агента не связан с системой налогообложения арендатора. То есть аптека обязана перечислять НДС вне зависимости от того, какой режим она применяет.

Для «упрощенки» это прямо установлено пунктом 5 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ. Отметим, что если аптека работает на этом спецрежиме, то сумма налога, уплаченная в качестве налогового агента, учитывается в составе налоговых расходов в соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Не освобождены от обязанностей налогового агента и плательщики ЕНВД. Это следует из пункта 4 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

А вот право на вычет имеет только плательщик налога на добавленную стоимость (п. 3 ст. 171 Налогового кодекса РФ).

Порядок расчета и уплаты налога

К арендной плате, предусмотренной договором и включающей сумму налога на добавленную стоимость, применяется расчетная налоговая ставка 18/118. Такая норма установлена в пункте 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 4 постановления № 685 арендные платежи должны вноситься ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца. Оплата (без налога) производится на лицевой счет территориального органа Росимущества.

А сумму НДС, соответствующую арендным платежам, уплаченным в течение налогового периода, аптека должна перечислить не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 1 ст. 174 Налогового кодекса РФ).

В пункте 3 этой статьи сказано, что налоговый агент производит уплату налога по месту своего нахождения. То есть по тем же реквизитам, что и обычный НДС.

КБК для налога на добавленную стоимость предусмотрен единый. Однако сумму «агентского» НДС нужно перечислить отдельным платежным поручением с указанием в поле 101 кода 02, обозначающего статус плательщика - налогового агента (приложение № 5 к приказу Минфина России от 24 ноября 2004 г. № 106н).

В назначении платежа при этом следует записать реквизиты договоров аренды, по которым уплачивается налог.

Заполняем налоговую декларацию

В декларации по налогу на добавленную стоимость для сведений о сумме налога, подлежащей уплате в бюджет налоговыми агентами, предусмотрен раздел 2. А вычеты по уплаченному налогу показывают по строке 310 раздела 3 декларации только плательщики НДС. Представлять декларацию должны и арендаторы, применяющие специальные режимы (как «упрощенку», так и «вмененку»). Однако для них она будет состоять только из титульного листа и раздела 2.

Если с одним и тем же арендодателем заключено несколько договоров, то отдельные страницы раздела 2 оформлять не нужно. Налог, подлежащий уплате, показывают общей суммой. Ну а если аптека арендует не только федеральную, но и муниципальную недвижимость, то для налога, подлежащего уплате за орган местного управления, в разделе 2 заполняют дополнительную страницу. В строке 100 записывают код для услуг аренды (1011703). Сумму НДС, подлежащую уплате, отражают по строке 090.

Счета-фактуры необходимы

Декларацию составляют на основании данных книг продаж и книг покупок, записи в которых делаются в свою очередь на основании счетов-фактур.

А где бухгалтеру аптеки взять такие документы по аренде?

Счета-фактуры в данном случае арендатор должен составить самостоятельно в двух экземплярах. Если аптека применяет специальный режим налогообложения, то достаточно одного экземпляра.

В графе 1 бухгалтер укажет: «Аренда государственного имущества». Первый экземпляр следует хранить в журнале учета выставленных счетов-фактур и регистрировать в книге продаж, а второй - в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрировать в книге покупок по мере возникновения права на налоговый вычет. Такие разъяснения даны в письмах Минфина России от 11 мая 2007 г. № 03-07-08/106 и УФНС России по г. Москве от 15 ноября 2004 г. № 24-11/73835.

Бухгалтерский и налоговый учет арендных платежей

В бухгалтерском учете плата за аренду помещения признается расходом по обычным видам деятельности (ежемесячно в сумме, установленной договором аренды). Основание - пункт 5 ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н.

Сумма арендной платы отражается по дебету счета 44 «Расходы на продажу» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (субсчет «Расчеты с арендодателем»).

В целях налогообложения прибыли арендные платежи учитываются в составе прочих расходов согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Пример

Аптека (ООО «Фарм») арендует помещение у госсобственника. Сумма арендной платы составляет 11 800 руб. в месяц, в том числе НДС - 1800 руб. Платежи перечисляются ежемесячно до 10-го числа. Для примера выбран II квартал 2008 года. Рассмотрим два возможных случая.

Вариант 1. Аптека применяет общий режим налогообложения, является плательщиком налога на добавленную стоимость. Бухгалтер ООО «Фарм» отразит операции по аренде помещения следующими записями.

10 апреля, 12 мая, 10 июня:

Дебет 76 Кредит 68
- 1800 руб. (11 800 руб. x 18% : 118%) - удержана из доходов арендодателя сумма НДС;

Дебет 76 Кредит 51
- 10 000 руб. (11 800 – 1800) – перечислена ежемесячная арендная плата (за вычетом суммы удержанного НДС).

30 апреля, 31 мая, 30 июня:

Дебет 44 Кредит 76
- 10 000 руб. - учтены расходы по аренде за месяц;

Дебет 19 Кредит 76
- 1800 руб. - отражен НДС по арендной плате.

21 июля:

Дебет 68 Кредит 51
- 5400 руб. (1800 руб. x 3 мес.) - перечислена в бюджет удержанная из доходов арендодателя сумма НДС за II квартал 2008 года;

Дебет 68 Кредит 19
- 5400 руб. - принят к вычету НДС, уплаченный организацией в качестве налогового агента за II квартал 2008 года.

Вариант 2. Аптека - плательщик ЕНВД. Отличия будут такими.

Организация, осуществляющая только розничную торговлю, по которой уплачивается ЕНВД, вправе НДС по арендной плате не отражать предварительно на счете 19, а сразу учесть всю сумму арендной платы (вместе с НДС) в расходах:

Дебет 44 Кредит 76
- 11 800 руб. - учтены расходы по аренде за месяц.

Если же бухгалтеру привычнее все-таки пользоваться счетом 19, то выделенный НДС списывается проводкой:

Дебет 44 Кредит 19
- 1800 руб. - учтена сумма НДС по арендной плате в расходах на аренду помещения.

Еще одно отличие заключается в том, что вычет при «вмененке» применить нельзя. Последнюю проводку, приведенную в варианте 1 (когда дебет счет 68 корреспондируется с кредитом счета 19), делать не надо (к тому же сумма НДС уже списана на расходы).

Налог не перечислен? аптеку оштрафуют

За неперечисление (неполное перечисление) налога налоговый агент несет ответственность по статье 123 Налогового кодекса РФ. А именно: ему грозит штраф в размере 20 процентов от суммы, подлежащей перечислению.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Вы уже перешли на онлайн-кассы?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка