Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

О вычетах по НДФЛ, ошибках в декларации по НДС и расходах

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7

Здание магазина продано. Отражение в учете

9 июля 2008 3301 просмотр

Игорь Зуйков

Если торговая фирма продала здание и участок, на котором оно находится, у бухгалтера возникает ряд вопросов. Каким образом исчислить НДС и налог на прибыль при продаже объектов недвижимости? С какого момента можно перестать платить налог на имущество с этих активов? Мы ответили на поставленные вопросы.

Налог на добавленную стоимость при продаже земли и здания

Операции по реализации земельных участков или долей в них не признаются объектами обложения НДС. А вот продажа такого объекта недвижимости, как здание, налогом на добавленную стоимость облагается. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

В пункте 3 статьи 167 Налогового кодекса РФ сказано, что если товар не отгружается и не транспортируется, но на него передается право собственности, то этот факт для целей исчисления НДС приравнивается к отгрузке.

Таким образом, право собственности как на здание, так и на землю должно переходить к покупателю после государственной регистрации. Это же подтверждено в письме Минфина России от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85. Хотя разъяснения даны чиновниками к статье 167 Налогового кодекса РФ в устаревшей редакции, по мнению автора, они применимы и сейчас. Ведь нормы законодательства, которые касаются нашего вопроса, до сих пор не изменились.

Следует иметь в виду еще одно важное обстоятельство. Денежные средства, которые были получены до момента реализации здания и земли (государственной регистрации их покупателем), включаются при исчислении налога на добавленную стоимость в налоговую базу в качестве предоплаты (подп. 2 п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ).

Налог на прибыль

Признание доходов. В целях налогообложения прибыли поступления от реализации недвижимости признаются налогооблагаемыми доходами. Об этом сказано в пункте 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ. Однако для целей исчисления налога на прибыль момент признания выручки при продаже недвижимости до сих пор остается спорным. В письме Минфина России от 28 сентября 2006 г. № 07-05-06/241 чиновники настаивают, что выручку следует признавать на дату государственной регистрации. Но в более позднем письме финансистов сказано, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца недвижимости с момента ее передачи по акту покупателю (от 8 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/733). Отметим, что анализ арбитражной практики показывает, что судьи с такой позицией не согласны. В частности, подтверждением тому служит постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 сентября 2007 г. № Ф04-5962/2007(37734-А45-40).

Признание расходов. Согласно положениям пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ, налоговую выручку от реализации объектов недвижимости можно уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, непосредственно связанных с этой сделкой. Исключение – ситуация, когда фирма продает государственный или муниципальный участок, приобретенный после 2007 года. Ведь в этом случае расходы на покупку учтены согласно статье 264.1 Налогового кодекса РФ.

Прибыль или убыток в этом случае – разница между ценой реализации земли и расходами на ее покупку, еще не принятыми для целей налогообложения согласно порядку, установленному в статье 264.1 Налогового кодекса РФ*.

А если в результате продажи земли фирма получила убыток? В том случае, если согласно учетной политике расходы признаются равными долями, убыток списывают в течение оставшегося срока. А вот если в процентах от налоговой базы предыдущего налогового периода, убытки учитывают равномерно в течение фактического срока владения участком. В частности, такие разъяснения дал Минфин России в письмах от 31 октября 2007 г. № 03-03-06/1/752 и от 8 мая 2007 г. № 03-03-05/111.

Налог на имущество

Этот налог платят исходя из остаточной стоимости имущества, которое числится на балансе. Следовательно, прекратить включать недвижимость в налоговую базу можно только после того, как актив будет списан с баланса. А когда это нужно сделать – после его передачи по акту или после госрегистрации? Давайте проанализируем ситуацию.

Согласно пункту 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», продавец не может списать объект с баланса и признать выручку от его реализации в бухгалтерском учете до перехода прав на объект недвижимого имущества. Это положение подтверждает Минфин России в письме от 3 августа 2006 г. № 03-06-01-04/151. Получается, что для целей исчисления налога на имущество здание должно отражаться на балансе организации до момента его регистрации покупателем.

Дополнительно отметим, что земельный участок хотя и является объектом основных средств, налогом на имущество он не облагается (подп. 1 п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

Земельный налог

Если в течение отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев) или налогового периода (год) фирма утрачивает право собственности на земельный участок, сумму налога исчисляют с учетом коэффициента. Его определяют как отношение количества месяцев владения участком к количеству месяцев в налоговом периоде. Если участок продан до 15-го числа месяца (право собственности перешло покупателю), этот месяц при расчете налога не учитывают. Основание – пункт 7 статьи 396 Налогового ко-

декса РФ. Например, право собственности на земельный участок

перешло к покупателю в результате госрегистрации 14 июля 2008 года. При исчислении земельного налога бухгалтер применит коэффициент 0,5 (6/12). То есть июль в расчете коэффициента участвовать не будет.

Бухгалтерский учет

Согласно пункту 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», земельный участок и здание организация учитывает в составе основных средств. Поступления от продажи основных средств являются для организации прочими доходами (п. 7 ПБУ 9/99). Расходы, связанные с продажей основных средств, признаются прочими (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Рассмотрим конкретную ситуацию.

Пример 1

Торговая фирма продала здание, которое ранее использовала под магазин, и земельный участок, находящийся под ним. Договорная стоимость: здания – 59 млн руб. (в том числе НДС – 9 млн руб.), участка – 3 млн руб. Допустим, земельный участок приобретен до 1 января 2007 года. Согласно договору покупатель в июне 2008 года перечислил предоплату (50% стоимости здания).

По данным бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость здания составляет 30 млн руб., участка – 2 млн руб. Начисленная по зданию амортизация составила 10 млн руб.

Акт приемки-передачи здания и участка подписан сторонами после получения покупателем предоплаты в июне 2008 года.

В сентябре 2008 года покупатель получил свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное здание и землю. Доходы и расходы в организации признаются методом начисления.

Бухгалтер записал следующее.

В июне 2008 года:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»
– 29,5 млн руб. (59 млн руб. x 50%) – получена предоплата от покупателя здания;

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 4,5 млн руб. (29,5 млн руб. : 118% x 18%) – исчислен НДС с суммы предоплаты.

После подписания акта приемки-передачи здания и участка бухгалтер признает выручку от реализации в налоговом учете. А в бухгалтерском – нет. Если организация применяет ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», потребуются дополнительные записи:

Дебет 09 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 12,72 млн руб. ((59 млн руб. – 9 млн руб. + 3 млн руб.) x 24%) – признан на основании пункта 14 ПБУ 18/02 отложенный налоговый актив.

После получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное здание бухгалтер запишет:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с покупателями» Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
– 62 млн руб. (59 + 3) – отражен доход от продажи здания и земельного участка;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
– 32 млн руб. (30 + 2) – списана первоначальная стоимость проданного здания и земельного участка;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»– 10 млн руб. – списана амортизация по проданному зданию;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 22 млн руб. (30 – 10 + 2) – списана остаточная стоимость проданного здания и земельного участка;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 9 млн руб. – отражена сумма НДС, предъявленная продавцом покупателю здания;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»
– 4,5 млн руб. – принят к вычету НДС, ранее исчисленный с предоплаты;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09
– 12,72 млн руб. – погашен отложенный налоговый актив (если фирма применяет ПБУ 18/02).

В данном примере учет убытка, полученного от продажи земельного участка, не рассмотрен. По этому вопросу напомним, что если участок был куплен у государства или муниципального образования в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года, то убыток определяется согласно пункту 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ.

А вот если организация купила землю ранее указанного периода, то убыток определяют в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Помните: если здание реализовано с убытком, в налоговом учете его включают в состав прочих расходов равными долями в течение определенного срока. Этот период исчисляют как разницу между сроком полезного использования конкретного здания и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Поясним сказанное на конкретном примере.

Пример 2

В июне 2008 года организация реализовала здание за 14 млн руб. Остаточная стоимость здания – 20 млн руб. Допустим, что оставшийся срок полезного использования по реализованному зданию составил 5 лет. В этом случае ежемесячно с июля 2008 года организация может признавать в составе налоговых расходов сумму убытка от реализации здания – 0,1 млн руб. ((20 млн руб. – 14 млн руб.) : 60 мес.).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

Какие займы выдает ваша компания?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка