Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Договор аренды следует зарегистрировать

22 июля 2008 288 просмотров

В Горчакова

Многие предприятия ведут производственную деятельность в арендованных помещениях. Если договор заключен на год или больший срок, документ подлежит государственной регистрации. Если этого не сделать, у предприятия как арендодателя могут возникнуть проблемы. Это подтверждает и сложившаяся арбитражная практика.

Зарегистрировать договор может любая из сторон

Когда договор аренды здания или сооружения заключают на срок не менее года, его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ). Такой «долгосрочный» договор считается заключенным с момента его регистрации. Эти положения применяют и к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53).

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью установлен, в частности, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. В нем определен лишь срок, отведенный регистрирующему органу на совершение регистрационных действий, при условии, что ему поданы все документы, положенные по закону. Этот срок равен одному месяцу со дня подачи соответствующих документов (п. 3 ст. 13 Закона № 122-ФЗ). А вот срок подачи сторонами сделки с недвижимостью документов на регистрацию Закон № 122-ФЗ не регламентирует. Но расслабляться из-за этого не стоит. Поскольку обратиться с заявлением о регистрации «долгосрочной» аренды может любая сторона сделки, то «делегата» и срок подачи документов в регистрационный орган лучше сразу определить в договоре аренды.

Арендатору невыгодно медлить с подачей документов

Задержка с подачей документов на регистрацию договора аренды недвижимости обернется негативными последствиями для каждой стороны.

Однако, как показывает арбитражная практика, для арендатора эти последствия более существенны...

Арендатора могут выселить

При незаключенном договоре арендатор рискует потерять арендованное помещение. Например, Президиум ВАС РФ в постановлении от 15 января 2008 г. № 11694/07 рассмотрел следующую ситуацию.

Фирма заключила с городским департаментом имущества договор аренды сроком на 10 лет. По договору она была обязана в течение месяца с даты его подписания подать документы на государственную регистрацию. Так как фирма этого не сделала в срок, департамент имущества заключил и зарегистрировал договор аренды того же помещения с другой организацией. Арбитражный суд отказал в признании недействительным нового договора аренды. В результате фирме пришлось покинуть занимаемые помещения.

Рассматривая это дело, судьи признали, что при наличии незаключенного (незарегистрированного) договора арендодатель волен заключить другой договор с кем захочет. В таком случае несостоявшемуся арендатору будет очень сложно взыскать средства, уже вложенные в арендованное имущество.

Суммы с арендодателя взыскать не удастся

Действительно, затраты, связанные с арендованным помещением, при отсутствии регистрации договора предприятию вернуть будет проблемно.

Рассмотрим такое судебное разбирательство.

Предприниматель пытался признать недействительным незарегистрированный договор аренды здания с комитетом имущественных и земельных отношений. Он апеллировал к тому, что представленные комитетом документы содержали ошибку, из-за которой регистрационный орган отказал ему в регистрации договора аренды. Также предприниматель хотел вернуть деньги, уплаченные за капитальный ремонт и переустройство здания, произведенные до регистрации договора.

В своем решении арбитражные судьи разъяснили, что незаключенный договор не порождает правовых последствий. Его нельзя признать ничтожной сделкой. А неотложной необходимости в капитальном ремонте не было, да и договором аренды этот ремонт не был предусмотрен. Поэтому в связи с приватизацией здания арендатора выселили, и взыскать с арендодателя упущенную выгоду ему тоже не удалось (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 декабря 2006 г. № Ф04-7688/2006 (28460-А75-36)).

Если собственник помещения изменится, возможны проблемы

В пункте 7 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 сказано, что если одна из сторон «долгосрочного» договора аренды уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать его. Основанием для этого служит пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, суд может принять решение о регистрации договора аренды, на основании которого учреждение юстиции обязано зарегистрировать этот договор. Но с этим иском можно и опоздать. Например, судоходная компания получила по передаточному акту в аренду на 10 лет федеральное имущество (причал). Она два года тянула с исполнением своей обязанности по регистрации договора аренды.

В результате, когда федеральное имущество было передано в собственность Ростовской области и арендатор обратился в суд с требованием обязать нового владельца недвижимости заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендодателя, ему отказали. Арбитражный суд постановил, что права и обязанности по незаключенному договору аренды к новому собственнику (Ростовской области) не перешли и областное министерство имущественных и земельных отношений не обязано заключать дополнительное соглашение с таким арендатором (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 января 2008 г. № Ф08-8102/07).

Арендные платежи могут быть признаны необоснованными расходами

Отметим, что незарегистрированный договор аренды затраты по платежам за пользование помещением не подтверждает. Поэтому, как правило, контролеры при проверке предъявляют претензии по поводу отнесения арендатором в состав налоговых расходов суммы платы за фактическое пользование недвижимостью без регистрации долгосрочных договоров аренды.

Избежать отрицательных налоговых последствий, связанных с незаключенным (незарегистрированным) договором аренды, можно.

Для этого следует вписать в его текст или в дополнительное соглашение к нему, что действие договора распространяется на период с момента фактической передачи объекта аренды арендатору (п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ).

Если на момент проверки такой договор будет уже зарегистрирован или хотя бы представлен на регистрацию, то проблем по поводу расходов за период до регистрации не будет. Подтверждение тому – письма Минфина России:
– от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/3;
– от 1 ноября 2005 г. № 03-03-04/1/325.

Как избежать претензий налоговиков

В том случае, если налоговые органы все же предъявят претензии к указанным расходам и к соответствующим суммам «входного» НДС, то партнерам по договору аренды следует иметь в виду, что за последние годы накоплена обширная судебная прак-тика в их пользу.

Многие судьи считают, что учет арендных платежей (а в некоторых судебных решениях говорится еще и о «сопутствующих» коммунальных платежах) в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды. Такие выводы содержатся в определении ВАС РФ от 15 октября 2007 г. № 12342/07. А также:
– в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 9 июня 2007 г. № А56-38876/2006;
– в постановлениях ФАС Московского округа от 20 ноября 2007 г. № КА-А40/11852-07 и от 16 августа 2007 г. № КА- А40/7304-07;
– в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 февраля 2007 г. № Ф03-А59/06-2/5389;
– в постановлении ФАС Поволжского округа от 8 июня 2006 г. № А55-25816/2005;
– в постановлении ФАС Уральского округа от 25 января 2007 г. № Ф09-12242/06-С2;
– в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 8 августа 2005 г. № Ф08-3567/2005-1437А.

Определяем срок договора

Принцип подсчета годичного периода для регистрации договора аренды дан в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Согласно пункту 3 этого письма, если договор заключен, например, с 1 апреля 2008 года до 31 марта 2009 года, он считается заключенным на год и должен быть зарегистрирован.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка