Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Агрофирма продала земельный участок

29 августа 2008 3318 просмотров

Игорь Зуйков

Сельхозпредприятие продало земельный участок. В этом случае у бухгалтера возникают вопросы, ответ на которые сразу найти непросто. Как отразить выручку? Нужно ли поступления включать в состав налоговых доходов и исчислять НДС? А как быть, если организация – сельхозтоваропроизводитель? Обо всем по порядку...

Помните о юридических тонкостях сделок с землей

Для начала напомним, что, согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (то есть определена их кадастровая стоимость). Если кадастровая стоимость земли не определена, то в силу пункта 13 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ для целей налогообложения и в иных установленных законодательством случаях применяется нормативная цена земли.

Отметим, что при продаже важно точно установить, что продается. Часть отдельно зарегистрированного участка либо отдельный участок из всей их совокупности. Дело в том, что если продается доля отдельного участка, то предварительно необходимо обратиться в кадастровую службу для разделения участка. Затем каждый из собственников (включая продавца) регистрирует право собственности на свою часть с уплатой соответствующей государственной пошлины.

Отражение ситуации в учете

Даже при безвозмездном получении земельных угодий в собственность сельскохозяйственные организации их отражают в бухгалтерском учете по стоимости, указанной в документах передающей стороны или по нормативной цене земли. Это следует из пункта 100 Методических рекомендаций, которые утверждены приказом Минсельхоза России от 19 июня 2002 г. № 559.

Поэтому земельный участок, который продается, изначально должен быть учтен в балансе по кадастровой стоимости или стоимости, рассчитанной из нормативной цены земли.

На сумму выручки дебетуются счета учета денежных средств или расчетов и кредитуется счет 91. А на фактическую стоимость земельного участка дебетуется счет 91. В этом случае кредитуется счет 01 «Основные средства».

Исчисление и уплата налогов

Порядок начисления налогов зависит от режима налогообложения сельхозпредприятия. Рассмотрим разные случаи.

СЕЛЬХОЗПРЕДПРИЯТИЕ РАБОТАЕТ НА ОБЩЕМ РЕЖИМЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Операции по продаже земли сельскохозяйственным предприятием, находящимся на общем режиме налогообложения, не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость и облагаются налогом на прибыль.

Признание доходов. В целях налогообложения прибыли поступления от реализации недвижимости признаются налогооблагаемыми доходами. Это следует из пункта 1 статьи 249 Налогового

кодекса РФ. Однако момент признания выручки при продаже недвижимости является спорным. Так, в письме Минфина России от 28 сентября 2006 г. № 07-05-06/241 чиновники настаивают, что выручку следует признавать на дату государственной регистрации. Но в более позднем письме финансистов сказано, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца недвижимости с момента ее передачи по акту покупателю (от 8 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/733). Отметим, что анализ арбитражной практики показывает, что судьи с такой позицией не согласны. В частности, подтверждением тому служит постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 сентября 2007 г. № Ф04-5962/2007 (37734-А45-40). Как поступить? Каждый бухгалтер будет решать для себя сам, проанализировав доводы, приведенные выше.

Признание расходов. Обратимся к положениям пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ. Там сказано, что доход, полученный от реализации объектов недвижимости, в целях определения облагаемой базы по налогу на прибыль можно уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, непосредственно связанных с этой сделкой.

Далее рассмотрим конкретный пример.

ПРИМЕР

Сельхозпредприятие, находящееся на общем режиме налогообложения, реализовало земельный участок по договорной стоимости – 2 000 000 руб.

Допустим, что земельный участок приобретен до 1 января 2007 года. По данным бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость земельного участка составляет 1 500 000 руб. Акт приемки-передачи участка подписан сторонами в июне 2008 года. В сентябре 2008 года покупатель получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Доходы и расходы в организации признаются методом начисления.

После подписания акта приемки-передачи участка бухгалтер признал выручку от реализации в налоговом учете.

Следовательно, если сельскохозяйственная организация применяет ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», необходимо записать:

ДЕБЕТ 09

КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

– 120 000 руб. ((2 000 000 руб. – 1 500 000 руб.)* 24%) – признан отложенный налоговый актив.

После получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на участок (в сентябре) бухгалтер запишет:

ДЕБЕТ 62 субсчет «Расчеты с прочими покупателями и заказчиками»

КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

– 2 000 000 руб. – отражена выручка, полученная от реализации земельного участка;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»

КРЕДИТ 01 субсчет «Земельные участки и объекты природопользования»

– 1 500 000 руб. – списана балансовая стоимость реализованного земельного участка;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»

КРЕДИТ 99 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»

– 500 000 руб. – списано сальдо прочих доходов и расходов (без учета иных хозяйственных операций) за месяц;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

КРЕДИТ 09

– 120 000 руб. – погашен отложенный налоговый актив.

Рассматриваемый вариант применим, если бухгалтер сельхозпредприятия последует разъяснениям чиновников.

А КАК БЫТЬ ПЛАТЕЛЬЩИКУ ЕДИНОГО СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЛОГА?

Признание доходов. Выручка от реализации участка признается налогооблагаемым доходом организации. Однако следует помнить, что она не является доходом, полученным от сельхоздеятельности. И если в результате такой продажи у сельхозпредприятия выручка от реализации сельхозпродукции будет составлять менее 70 процентов в общей сумме доходов, право на применение спецрежима она может потерять. В частности, на этом настаивают московские налоговики в письме УФНС России по г. Москве от 7 июня 2007 г. № 18-12/3/052820@.

А вот арбитражные судьи с этим не согласны. Например,

в постановлении ФАС Московского округа от 10 июля 2007 г. № КА-А41/5699-07 идет речь о продаже объектов недвижимости, поступления от которой делают долю выручки от реализации сельскохозяйственной продукции менее 70 процентов. При этом судьи сочли незаконным лишение налогоплательщика права на применение ЕСХН.

Таким образом, при возникновении у плательщика единого сельхозналога аналогичной ситуации свою позицию скорее всего придется отстаивать в суде.

Порядок признания затрат. Плательщики единого сельскохозяйственного налога при определении налогооблагаемой базы вправе учесть расходы на приобретение имущественных прав на земельные участки, в том числе:
– на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
– на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, используемые для сельскохозяйственного производства (подп. 31 п. 2 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).

Такие расходы признаются равномерно в течение срока, определенного налогоплательщиком, но не менее семи лет. Соответствующие суммы списываются равными долями за отчетный и налоговый периоды.

Порядок исчисления земельного налога сельхозпредприятием

Если в течение отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев) или налогового периода (год) сельхозпредприятие утрачивает право собственности на земельный участок, сумму налога исчисляют с учетом коэффициента. Его определяют как отношение количества месяцев владения участком и количества месяцев в налоговом периоде.

Если участок продан до 15-го числа месяца (право собственности перешло покупателю), этот месяц при расчете налогооблагаемой базы не учитывают. Основание – пункт 7 статьи 396 Налогового кодекса РФ.

Например, право собственности на земельный участок перешло к покупателю в результате госрегистрации 14 июля 2008 года. При исчислении земельного налога бухгалтер применит коэффициент 0,5 (6 : 12). То есть июль в расчете коэффициента участвовать не будет.

ПРАВИЛА ПРОДАЖИ ЗЕМЛИ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ

Порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения регламентирован положениями статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В частности, при продаже такого участка субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право его покупки по цене, за которую участок продается (кроме случаев продажи с публичных торгов). Поэтому сельхозпредприятие обязано письменно известить высший исполнительный орган власти субъекта РФ или, согласно закону субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать землю. Следует указать цену, размер, местоположение участка и срок планируемых расчетов. Он не может превышать 90 дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Только в том случае, если субъект РФ или (согласно закону) муниципальное образование откажется от покупки либо письменно не уведомит продавца в течение 30 дней о намерении приобрести участок, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу. Цена сделки не должна быть ниже указанной в извещении.

Помните, что при продаже участка по цене ниже заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка