Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Продавец недвижимости не может выставить счет-фактуру раньше, чем покупатель зарегистрирует право собственности

14 октября 2008 167 просмотров

, старший научный сотрудник НИФИ АБиК Минфина РФ, кандидат педагогических наук, диплом АССА по МСФО.

Минфин России ответил на важный для плательщиков НДС вопрос: в какой момент продавец должен выписать счет-фактуру при продаже недвижимости? Ответ не в пользу покупателя. По мнению специалистов финансового ведомства, счет-фактуру можно оформить не раньше дня государственной регистрации права собственности на приобретенный объект. Именно этот день признается моментом реализации. Следовательно, вычет покупателю положен только после указанной даты.

Письмо Министерства финансов РФ от 22.07.08 № 03-07-11/261

ВЫБИРАЕМ ПРАВИЛЬНУЮ ДАТУ ДЛЯ ПРЕДЪЯВЛЕНИЯ НДС

При сделках купли-продажи недвижимости, которые в большинстве случаев происходят на условиях 100-процентной предоплаты, вопрос о моменте оформления счета-фактуры актуален для покупателя. У продавца в такой ситуации проблем не возникает: он начисляет НДС в бюджет сразу после получения аванса (ст. 167 НК РФ). А вот когда покупатель сможет принять к вычету сумму НДС, зависит от того, как скоро продавец выставит счет-фактуру. Ведь одним из условий для вычета налога является наличие этого документа (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Казалось бы, продавец может выбрать для оформления счета-фактуры на объект недвижимости одну из трех следующих дат:
- передачи объекта недвижимости покупателю согласно акту (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ);
- подачи документов на государственную регистрацию (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н);
- государственной регистрации права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Какая из этих дат является обоснованной?

СРОК ДЛЯ ВЫСТАВЛЕНИЯ СЧЕТА-ФАКТУРЫ ОТСЧИТЫВАЕТСЯ СО ДНЯ ГОСРЕГИСТРАЦИИ ОБЪЕКТА

В комментируемом письме специалисты финансового ведомства пришли к выводу, что продавец должен выписать счет-фактуру после того, как покупатель зарегистрирует право собственности на приобретенный объект недвижимости (Заметим, что аналогичная точка зрения содержится в письме Минфина России от 26.10.04 № 03-03-01-04/1/85. Правда, в нем речь идет о дате возникновения налоговой базы у продавца. Специалисты финансового ведомства не делают вывод о том, что покупатель не может принять к вычету НДС по счету-фактуре, составленному раньше госрегистрации объекта.). Следовательно, если у покупателя окажется на руках счет-фактура, составленный ранее даты регистрации права собственности, то по такому документу вычет компании не положен.

Свою точку зрения Минфин России аргументирует положениями статьи 167 НК РФ, в которой говорится о моменте определения налоговой базы. По общему правилу она определяется на момент отгрузки (передачи) товаров, работ, услуг, имущественных прав. При этом в пункте 3 этой статьи кодекса уточняется: если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на товар, то это приравнивается к отгрузке. А право собственности на объект недвижимости переходит только после его государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ).

На наш взгляд, позиция Минфина России справедлива. Из подпункта 1 пункта 3 статьи 169 НК РФ следует, что продавец обязан составить счет-фактуру при совершении операций, признаваемых объектом налогообложения. Но в перечне таких операций нет передачи товара без перехода права собственности (п. 1 ст. 146 НК РФ). Законодательство однозначно связывает реализацию товара со сменой собственника (п. 1 ст. 39 НК РФ). А налогоплательщик-продавец обязан выдать покупателю счет-фактуру, соответствующую законодательству (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Наконец, согласно правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 № 914 (Правила ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость (комментарий к последней редакции см. в «ДК» № 11, 2006), в графах 1-11 счета-фактуры указываются сведения именно о реализованном товаре.

ПОЧЕМУ НЕЛЬЗЯ ВЫПИСАТЬ СЧЕТ-ФАКТУРУ НА ДРУГУЮ ДАТУ

В письме от 13.07.05 № 03-04-11/ 158 Минфин России соглашался с тем, что покупатель может принять НДС к вычету после подачи документов на государственную регистрацию прав на приобретенное недвижимое имущество(Глава 21 НК РФ не связывает исчисление НДС с моментом представления документов в регистрирующий орган. Поэтому счет-фактуру нельзя оформить на дату подачи регистрационного пакета документов). Специалисты финансового ведомства допускали вычет, если счет-фактура составлен в связи с передачей недвижимости, то есть в день составления передаточного акта.

Но возможно ли такое оформление счета-фактуры? Подпункт 1 пункта 1 статьи 167 НК РФ формально позволяет определить момент возникновения налоговой базы как день передачи товаров. Но, на наш взгляд, термин «передача» здесь относится к работам, услугам и имущественным правам. Это связано с тем, что продажа груза допускает его перевозку (гл. 40 ГК РФ), а реализация работ, услуг и имущественных прав отгрузке в принципе не подлежит.

В итоге момент определения налоговой базы при передаче товаров, не связанных с отгрузкой и транспортировкой, регламентируется именно пунктом 3 статьи 167 НК РФ. Следовательно, счет-фактура выписывается только после перехода права собственности, то есть после государственной регистрации, что и подтвердило опубликованное разъяснение Минфина России.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР НЕ ДАЕТ ПРАВА СОСТАВЛЯТЬ СЧЕТ-ФАКТУРУ

Комментируемое письмо было ответом Минфина России на вопрос налогоплательщика, который выставил счет-фактуру до государственной регистрации права собственности на здание. Но самое интересное в запросе то, что в момент составления счета-фактуры стороны сделки еще не оформили договор купли-продажи недвижимости, а заключили лишь предварительный договор о намерении приобрести объект. Как известно, по такому договору еще нет ни продавца, ни покупателя (ст. 429 ГК РФ). Поэтому счет-фактура не мог быть составлен в принципе.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка