Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Налоговики проверяют размер арендной платы...

22 октября 2008 1453 просмотра

Нередко при проведении проверок налоговые инспекторы обвиняют организации в том, что цены, по которым они арендуют помещения, значительно ниже рыночных. В этом случае налоговики могут доначислить налог на прибыль, пени и штрафы с суммы не отраженной в учете экономической выгоды. Однако такие выводы налоговиков обязательно должны быть подтверждены расчетами и обоснованны. Наш материал поможет аптеке избежать проблем с проверяющими.

Контролировать цены налоговики могут не всегда

В силу пункта 2 статьи 40 Налогового кодекса РФ налоговые органы вправе контролировать правильность применения цен по сделкам только в строго ограниченных случаях:
– если в сделках участвуют взаимозависимые лица;
– при осуществлении организацией внешнеторговых или бартерных операций;
– если цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных товаров (работ или услуг).

В рассматриваемой ситуации налоговый орган для предъявления претензий должен доказать, что арендная плата по договору, заключенному аптекой, на 20 процентов ниже, чем та, которая сложилась на рынке аналогичных услуг.

Критерии отклонения от рыночных цен

Однако все не так просто.

Чтобы доказать, что арендная плата занижена, нужно учесть ряд особенностей, о которых налоговики часто забывают. Так, нормами статьи 40 Налогового кодекса РФ установлены критерии, которые должны быть использованы налоговым органом для обоснования своей позиции.

Идентичность услуг

Цены должны сравниваться только по идентичным услугам (п. 4 ст. 40 Налогового кодекса РФ). Пункты 6 и 7 статьи 40 Налогового кодекса РФ дают толкование понятий «идентичность» и «однородность» товаров, в то же время понятия «идентичные работы, услуги» и «однородные работы, услуги» законодательно не определены.

Суды выделяют следующие критерии идентичности услуг по аренде, которые влияют на размер арендной платы:
– экономические условия и специфические черты сдаваемых в аренду площадей;
– колебания потребительского спроса на них;
– сроки сдачи в аренду помещений;
– размер площадей;
– назначение помещений;
– место их расположения и др.

Так, в постановлении от 11 февраля 2008 г. № А42-3932/2006 ФАС Северо-Западного округа указал, что сведения о рыночной цене помещений, находящихся в муниципальной собственности, не могут быть применены при оценке материальной выгоды при аренде помещений у арендодателя, которому помещение принадлежит на праве собственности.

А в постановлении от 19 апреля 2007 г. № Ф04-2419/2007 (33586-А27-27) ФАС Западно-Сибирского округа указал, что при определении рыночной цены инспекция не учла объема передаваемой в аренду площади, периода действия договора, характера связей с арендаторами, порядка осуществления платежей, которые могут оказывать влияние на цены.

Аналогичный вывод сделан в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 15 августа 2006 г. № Ф08-3591/2006-

1555А. Различия в арендной плате, полученной организацией, были обусловлены тем, что договор с одним из арендаторов заключен на шесть лет и площадь арендуемых помещений у него значительно больше, чем у другого арендатора (2685 кв. м против 40 кв. м).

В вышеуказанных постановлениях налоговыми органами предъявлялись претензии к арендодателям о занижении арендной платы, то есть о необоснованном занижении доходов. Однако аргументы, приведенные в судебных решениях, в равной степени относятся и к арендаторам.

Сопоставимость условий сделок

Условия сравниваемых сделок должны быть сопоставимы. Об этом сказано в пункте 9 статьи 40 Налогового кодекса РФ. Минфин России в письме от 16 сентября 2004 г. № 03-02-01/1 отметил, что для целей сопоставимости учитываются разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены. Условия сделок на рынке идентичных (при их отсутствии однородных) товаров, работ, услуг признаются сопоставимыми, если различия между ними существенно не влияют на цену таких товаров, работ, услуг либо могут быть учтены с помощью поправок.

В постановлении от 10 июля 2006 г. № А23-6445/05А-14-779 ФАС Центрального округа указал, что при определении рыночной цены услуги по передаче торговых помещений в аренду инспекцией не исследовалась такая ее составляющая, как сопоставимость условий сделки.

В рассматриваемом случае помещение общества находилось в неудовлетворительном состоянии: в нем постоянно проводились ремонтные работы, менялись подвесные потолки, проводка, вследствие чего часто отключалась электроэнергия. Кроме того, в помещениях общества проводились строительные работы по возведению пристройки к основному зданию и реконструкция витрин в связи со строительством. Указанные работы осуществлялись в рабочее время арендаторов, вокруг строения был установлен забор, в связи с наличием строительного мусора и пыли целлофаном завешивались витрины, был шум от работы техники, периодически не осуществлялась продажа продуктов питания, что сказывалось на количестве потребителей.

Официальные источники информации

При определении и признании рыночной цены услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах. Об этом сказано в пункте 11 статьи 40 Налогового кодекса РФ. Однако что считать такими ценами, Налоговым кодексом РФ не определено.

Некоторые критерии выработала судебная практика. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19 апреля 2007 г. № Ф04-2419/2007(33586-А27-27) отмечено, что представленная торгово-промышленной палатой информация не может быть принята в качестве официального источника, поскольку содержит сведения о рыночной стоимости арендной платы самого спорного объекта, а не идентичных (однородных) объектов.

А в постановлении ФАС Московского округа от 18 января 2007 г. № КА-А40/13490-06 рассмотрена следующая ситуация. При определении внереализационного дохода, полученного организацией, налоговики руководствовались ценой на аренду помещений для размещения служебного офиса, опубликованной издательством «Деловой Мир» в журнале «Недвижимость & Цены». Однако этот журнал не является официальным источником информации, поскольку в нарушение пункта 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ содержит информацию о предложении, а не о рыночных ценах заключаемых сделок на соответствующем рынке товаров (работ, услуг).

В то же время в качестве официальных источников информации суды признают:
– данные органов государственной статистики;
– данные органов государственной власти и самоуправления;
– заключение независимого оценщика.

Претензий от налоговиков можно избежать

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ определено, что цена, по которой оплачивается исполнение договора аренды, устанавливается свободно, по усмотрению сторон. И пока налоговым органом не доказано обратное, указанный в договоре уровень цен признается рыночным.

Однако если аптека желает избежать налоговых споров, ей следует иметь документы, обосновывающие, на каком основании сторонами была указана в договоре именно эта цена. К таким документам могут относиться прейскуранты, калькуляции арендной платы и другие документы, в которых арендодателем будут указаны слагаемые арендной платы.

В то же время судебная практика в большинстве случаев свидетельствует о неправомерности использования контролерами положений статьи 40 Налогового кодекса РФ о доначислении налога исходя из рыночных цен. Поскольку формулировки Налогового кодекса РФ, касающиеся рыночных цен, весьма расплывчаты, чиновники, как правило, не могут доказать действительность рыночной цены, используемой ими для доначисления налога. Но злоупотреблять «размахом цен» на арендные услуги в отсутствие объективных на то причин все-таки не следует, иначе судебные споры будут неизбежны.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка