Журнал, справочная система и сервисы
№5
Март

В свежем «Главбухе»

Как заполнить сложные реквизиты в новой декларации по упрощенке

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№5

Как перевести жилое помещение в нежилое

22 октября 2008 111 просмотров

, руководитель юридического отдела ООО "ФинСервисКонсалтинг"

Поиск помещения для новой аптеки с каждым днем становится все более трудноразрешимой задачей. Количество желающих заниматься предпринимательской деятельностью превышает количество помещений, предназначенных для ее ведения. Выходом в данной ситуации может стать аренда жилого помещения с последующим переводом его в нежилой фонд. Об особенностях данной процедуры мы и поговорим.

Жилое помещение использовать нельзя?

Использование жилого помещения допускается для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Об этом сказано в статье 17 Жилищного кодекса РФ и пункте 4 Правил пользования жилыми помещениями. При этом такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Однако вышеуказанная норма распространяется на граждан, а не на юридических лиц. Юридическое же лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, и никаким иным способом (п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Но выход есть. Аптека может заключить договор аренды квартиры (пока еще принадлежащей жилому фонду) с обязательством арендатора перевести ее в нежилой фонд и последующей эксплуатацией.

Условия перевода помещения

В статье 22 Жилищного кодекса РФ содержится перечень условий, при наличии которых возможен перевод жилого помещения в нежилое:
– в помещении никто не зарегистрирован, то есть оно не является местом постоянного проживания;
– помещение должно иметь отдельный вход либо техническую возможность оборудования такого входа (обычно из оконного проема);
– помещение не должно быть частью жилого помещения (то есть являться долей, не представляющей собой изолированное помещение);
– помещение не обременено правами третьих лиц.

Также при переводе в нежилое помещение квартиры в многоквартирном доме необходимо, чтобы она располагалась на первом этаже.

Дело в том, что в случае если квартира располагается выше первого этажа, ее перевод в нежилое помещение возможен только при условии, что все помещения, расположенные непосредственно под квартирой, также являются нежилыми.

Какие документы необходимо подготовить

Для перевода жилого помещения в нежилое уполномоченное лицо представляет в орган, который осуществляет перевод помещений, по местонахождению переводимого помещения следующие документы:
– заявление о переводе помещения;
– правоустанавливающие документы на помещение;
– технический паспорт и план помещения (экспликация);
– поэтажный план дома, в котором находится помещение;
– проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если проведение этих мероприятий требуется для обеспечения использования помещения в качестве нежилого.

Если аптека арендовала квартиру, не выведенную из жилого фонда, к вышеуказанным документам необходимо будет приложить еще:
– копию договора аренды, в котором отражено обязательство арендатора по переводу помещения в нежилое;
– нотариально заверенную доверенность от собственника помещения на совершение действий по переводу помещения из жилого в нежилое;
– нотариально заверенные копии учредительных документов организации.

Порядок проведения процедуры

При подаче всего пакета документов орган, осуществляющий перевод помещений, выдает расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается госорганом не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.

Если переустройство и перепланировка не требуются и госорганом было принято положительное решение, то процесс перевода можно считать практически завершенным. Остается только зарегистрировать право собственности арендодателя на теперь уже нежилое помещение.

Другая ситуация, если для обеспечения использования арендуемого аптекой помещения в качестве нежилого необходимо проведение переустройства, перепланировки или иных работ. В этом случае решение о переводе должно содержать требование о проведении этих мероприятий, а также перечень работ, если их проведение необходимо. Завершение указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого. После этого также происходит регистрация права собственности на нежилое помещение.

В каком случае могут отказать

Жилищным кодексом РФ установлен закрытый перечень оснований, по которым в переводе помещения из жилого в нежилое может быть отказано:
– непредставление определенных Жилищным кодексом РФ документов;
– представление документов в ненадлежащий орган;
– несоблюдение предусмотренных Жилищным кодексом РФ условий перевода помещения;
– несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что в переводе помещения из жилого в нежилой фонд будет отказано, если существует хотя бы одна из нижеуказанных причин: дом включен в план на проведение капитального ремонта или реконструкции; дом признан аварийным; дом подлежит сносу.

Оценим предстоящие расходы

Итак, несмотря на то что сама процедура рассмотрения заявления о переводе помещения из жилого в нежилое осуществляется безвозмездно, расходы заявителя складываются из оплаты:
– услуг нотариуса при оформлении доверенности и копии правоустанавливающих документов;
– услуг БТИ при подготовке технического паспорта и справки о разнице стоимостей жилых помещений при переводе в нежилой фонд;
– услуг организации, осуществляющей подготовку проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если для этого привлекается сторонняя организация);
– госпошлины за регистрацию права собственности.

Также заплатить придется и после того, как будет определена стоимость нежилого помещения согласно справке БТИ. Размер оплаты составит разницу между стоимостью помещения, когда оно находилось в жилом фонде, и его стоимостью в нежилом фонде.

Мнение специалиста
Е.Ю. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»:

– Аптека арендовала жилую квартиру с условием перевода помещения в нежилой фонд. Обязанность по переводу лежит на арендаторе. Поэтому аптека оплачивает услуги нотариуса, БТИ и организации, осуществляющей подготовку проекта по перепланировке. Можно ли учесть затраты в составе налоговых расходов?

– Хотя помещение не используется в предпринимательской деятельности до перевода его в нежилой фонд, затраты по аренде квартиры аптека может признать в целях налогообложения. Причем как на общем режиме, так и на упрощенной системе налогообложения (подп. 10 п. 1 ст. 264 и подп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Ведь принципиальное условие признания расходов выполнено: затраты произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Эту точку зрения разделяют и арбитражные суды (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 3 апреля 2008 г. № А57-6023/07).

Не должно возникнуть проблем и с признанием расходов на оплату услуг нотариуса и БТИ. Возможность их учета прямо предусмотрена в налоговом законодательстве (подп. 16 и 40 п. 1 ст. 264, подп. 14 и 29 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ).

А вот перепланировку следует считать неотделимым улучшением арендованного имущества, осуществленным с согласия его собственника. Такие капитальные вложения арендатора в арендованные объекты основных средств считаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256, п. 4 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 2 апреля 2008 г. № 03-11-04/3/168). В итоге затраты на проект по перепланировке единовременно списать на расходы не удастся. Их нужно объединить с затратами на строительные работы по перепланировке и лишь после этого списывать в порядке, аналогичном затратам на приобретение основных средств.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Новости по теме

Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Как вы учитываете канцтовары?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка