Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

Какие изменения нужны в учетной политике '2017?

Подписка
6 номеров в подарок!
№2

Шанс или риск? Арендные отношения сквозь призму налогообложения прибыли

11 ноября 2008 8457 просмотров

Алла Стефанская

Далеко не все компании могут приобрести в собственность офисы, производственные или складские помещения, автомобили и гаражи, так необходимые в хозяйственной деятельности. Остается одно - заключать договоры аренды. И хотя практически каждая фирма хотя бы раз заключала подобный договор, многие вопросы учета арендных операций до сих пор не урегулированы. А потому негативные налоговые последствия продолжают возникать с завидной регулярностью. О том, что обычно привлекает внимание налоговых инспекторов, мы попросили рассказать Аркадия Михайловича Дегтева, заместителя руководителя УФНС России по Самарской области.

- Аркадий Михайлович, скажите, пожалуйста, могут ли налоговые инспекторы, придя проверять арендодателя, заодно проверить и арендатора, располагающегося в том же помещении?

- Да, на основании статьи 89 Налогового кодекса РФ налоговые органы вправе проверить обоих. Но следует иметь в виду, что проверка назначается и проводится на основании решения о проведении выездной налоговой проверки тем налоговым органом, где состоит на учете проверяемый налогоплательщик - арендатор и (или) арендодатель.

- Организация заключила договор аренды помещения на два года. Договор не зарегистрирован. Можно ли включить в расходы арендные платежи по нему?

- Нельзя. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит обязательной регистрации. Незарегистрированный договор не считается заключенным. Расходы по незаключенным договорам при налогообложении прибыли не учитываются.

- Договор аренды земельного участка еще не зарегистрирован, однако арендатор этим участком уже фактически пользуется. Он может учесть расходы на аренду?

- Нет, не может. В расходах по договору аренды можно учесть только ту арендную плату, которая уплачена после вступления договора в силу. Договор, который нужно регистрировать, считается заключенным с момента регистрации, если законом не установлено иное (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земли на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Поэтому в описанной вами ситуации договор расценивается как незаключенный.

- А вот суды, в том числе нашего округа, с такой позицией не согласны. Они считают, что если арендатор уже пользуется имуществом, то это обстоятельство дает ему право на списание расходов на аренду (постановление ФАС Поволжского округа от 8 июня 2006 г. № А55-25816/2005).

- У арбитражных судов, как показывает практика, единого мнения по данному вопросу нет. Мы же последовательно придерживаемся своей позиции.

- Фирма построила здание, в помещения которого уже расположились арендаторы. Но само здание еще не зарегистрировано, право собственности на него не оформлено. Как фирма должна списывать коммунальные расходы?

- Учитывая требования статьи 252 Налогового кодекса РФ, при наличии у организации документов, подтверждающих факт ввода здания в эксплуатацию, до его государственной регистрации как объекта основных средств коммунальные расходы, связанные с эксплуатацией здания, относятся к прочим расходам в соответствии с подпунктом 49 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом предполагается, что указанные расходы не учитывались при формировании первоначальной стоимости основных средств

- Фирма арендует гараж у физического лица. Может ли она списать на расходы сумму арендных платежей?

- Да, вполне. Налоговый кодекс РФ не связывает наличие этих расходов с тем, у кого арендуется имущество. В роли арендодателя могут выступать как организации, так и физические лица.

- Предположим, организация арендует помещение, но по каким-то причинам его не использует. Можно ли признать учесть расходы на его аренду?

- На этот вопрос нельзя ответить однозначно. Сначала нужно установить, для каких целей арендуется помещение и документально обосновать причину его неиспользования.

Какие документы нужно составить в каждом конкретном случае, полностью зависит от этих причин. При этом крайне важно, чтобы представленные налогоплательщиком пояснения не выглядели поверхностными. Обоснование должно обязательно содержать статьи расходов, конкретные причины расходов и их документальное подтверждение. Пояснения должны быть доступными для понимания, поэтому не стоит загружать их проводками и сложными профессиональными терминами.

- Вообще должен ли арендодатель, сдавая свое помещение в аренду, интересоваться у организации или предпринимателя, с какими целями они его снимают?

- Обязательно. С 1 января 2007 года деятельность по передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест, объектов торговли и общепита в целях ЕНВД - это не что иное, как деятельность по сдаче таких торговых мест и объектов в аренду (ст. 606 ГК РФ). Следовательно, если в сданном в аренду помещении будет размещен, к примеру, киоск, торгующий пирожками и горячими напитками, магазин кулинарии или другой подобный объект, арендодатель будет обязан уплачивать ЕНВД.

- Предположим, организация сдает свое помещение в аренду под кафе. Должен ли арендодатель в этом случае уплачивать ЕНВД?

- Нет, не должен. Передача в аренду площади под кафе ЕНВД не облагается. Согласно подпункту 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ, под «вмененку» подпадает передача в аренду объектов общепита, не имеющих залов обслуживания. Такими объектами являются, например, палатка или киоск. Что же касается любого кафе, то в нем зал обслуживания посетителей есть всегда.

- Организация сдала в аренду свой рекламный щит. Должна ли она уплачивать ЕНВД?

- Нет, не должна. Факт передачи рекламного щита в аренду еще не свидетельствует о том, что арендодатель оказывал рекламные услуги, за которые нужно платить ЕНВД (письма Минфина РФ от 5 октября 2006 г. № 03-11-04/3/440, от 3 октября 2006 г. № 03-11-05/222, от 12 сентября 2006 г. № 03-11-04/3/408).

- Сейчас многие самарские организации сдают в аренду торговую площадь банкам. А те размещают на этой площади свои банкоматы. Становится ли в этом случае арендодатель плательщиком ЕНВД?

- Нет, не становится. Банкоматы классифицируются как автоматические устройства для выдачи банкнот или как банковские автоматы, с помощью которых клиенты вкладывают, получают и переводят деньги, смотрят балансы своих счетов без участия банковского персонала (п. 87.1 и 87.2 приложения № 1 к письму ФТС России от 7 июня 2007 г. № 01-06/21478). Поэтому арендодатель, передавший торговую площадь под банкомат, платить «вмененный» налог не должен.

- Организация арендует торговый зал, часть которого использует под магазин розничной торговли, в связи с чем уплачивает ЕНВД. Оставшуюся часть зала она сдает в субаренду. Возникает ли у нее объект налогообложения прибыли от сдачи помещения в аренду?

- Да, возникает. Сдавая имущество в аренду, организация получает доходы, не связанные с заключением договора розничной купли-продажи. Поскольку такие доходы от сдачи в субаренду не облагается единым налогом на вмененный доход, организация обязана исчислять налог на прибыль.

- Организация платит за аренду офиса наличными. У нее есть и договор аренды, и счета-фактуры, и «приходники». А вот кассовых чеков от арендодателя нет. Можно ли ей включить в расходы арендные платежи?

- В соответствии со статьей 252 Налогового кодекса РФ под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленные в соответствии с требованиями законодательства РФ, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.

Для документального подтверждения указанных расходов достаточно следующих документов: заключенного в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ договора аренды, акта приемки-передачи арендованного имущества, документов, подтверждающих оплату арендных платежей.

- Такая ситуация. Арендованная площадь, заявленная организацией-«вменещиком», не соответствует той, которая значится в договоре. Могут ли налоговые инспекторы доначислить ей ЕНВД, руководствуясь исключительно договором аренды?

- Руководствуясь исключительно договором аренды, не могут. В этом случае налоговые органы обязаны изучить другие документы, принять во внимание пояснения налогоплательщика, выехать на место.

- Между арендодателем и арендатором заключен предварительный договор об аренде офиса. Будущий арендатор уже начал делать в этом офисе ремонт. Скажите, он может учесть расходы на ремонт при налогообложении прибыли?

- Исходя из заданных условий, такого права у него нет. Здесь все решается по принципу: нет договора аренды – нет списания на расходов на ремонт помещения. Заключение предварительного договора в данном случае во внимание не принимается.

Вот если бы организация приняла в аренду помещение, где по условиям договора аренды арендатор производит ремонт помещения до начала его фактической эксплуатации, тогда расходы, возникающие в период аренды такого имущества (ремонт, содержание и охрана), осуществленные до даты начала фактического использования недвижимого имущества, организация-арендатор была бы вправе учесть для целей налогообложения прибыли организаций.

Одновременно хочу напомнить, что вышеуказанные расходы учитываются для целей налогообложения прибыли организаций в порядке, установленном подпунктом 34 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ для конкретных видов расходов.

- Можно ли в такой ситуации включить в предварительный договор условие о том, что собственник помещения возмещает будущему арендатору затраты на ремонт?

- Все зависит от того, как будет составлен договор аренды. Арендатор может включить стоимость ремонта в арендную плату.

- Предположим, согласно договору аренды офиса, арендатор оплачивает только коммунальные услуги. Правомерны ли такие условия договора?

- Такие условия экономически не обоснованы и не направлены на получение дохода. Дело в том, что в этом случае получается, что арендодатель фактически не получает никакой платы за оказываемые услуги по аренде помещения. А оплата одних лишь коммунальных услуг арендной платой не признается. Получается, что организация заключила безвозмездный договор аренды. А это является нарушением норм статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ.

Кстати, этого же мнения придерживается и Президиум ВАС РФ, который в пункте 12 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 разъяснил, что оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не свидетельствует о возмездном характере заключенного договора аренды.

- Фирма передала по предварительному договору своему будущему арендатору помещение в безвозмездное пользование на период до подписания договора аренды. Как будущий арендатор должен учитывать доходы, полученные от использования имущества, полученного по такому договору?

- Доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Налогового кодекса РФ, в соответствии с пунктом 8 статьи 250 Налогового кодекса РФ признаются внереализационными доходами.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 Налогового кодекса РФ, но не ниже устанавливаемой в соответствии с главой 25 настоящего Налогового кодекса РФ остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

- Работник организации снимает квартиру, самостоятельно заключив договор с ее владельцем. А арендную плату за эту квартиру платит организация. Может ли организация для целей исчисления налога на прибыль учитывать в составе расходов на оплату труда затраты в виде оплаты аренды квартиры для своего работника?

- В том случае, если договор найма жилых помещений с арендодателем заключается самим сотрудником, а работодатель только оплачивает аренду или возмещает затраты сотрудника за съем квартиры, законодательство не запрещает отражать данные затраты как расходы на оплату труда. По крайней мере, если обязанность организации оказывать подобную помощь своему персоналу была прописана в трудовом или коллективном договоре. Подобную схему Минфин РФ прокомментировал в письме от 18 декабря 2007 № 03-03-06/1/874.

При этом в случаях, когда оплата жилья сотрудника в соответствии с трудовым договором является частью его заработка, выплачиваемого в неденежной форме, ее доля в зарплате работника не может превышать 20 процентов от начисленной месячной оплаты труда на основании статьи 131 Трудового кодекса РФ. Таким образом, при исчислении налога на прибыль работодатель сможет включать в расходы суммы оплаты за наем жилого помещения работнику в размере, не превышающем 20 процентов от его зарплаты за месяц.

Необходимо также помнить, что данные возмещения денег на аренду подпадают под обложение ЕСН (п. 1 ст. 236 НК РФ) и НДФЛ (ст. 226 НК РФ).

- Несколько вопросов, связанных с арендой транспортных средств. Как организация может обосновать расходы на аренду транспорта, если она не оформляет путевые листы?

- Документальным подтверждением расходов в виде арендной платы по договору аренды транспортного средства является договор аренды, приказ руководителя организации о закреплении арендованного автомобиля за сотрудником, заявки на использование арендованных автомобилей.

При этом следует учесть, что для подтверждения расходов, связанных с арендой автотранспортных средств, первичные документы должны составляться таким образом и с такой регулярностью, чтобы на их основании возможно было судить об экономической оправданности и обоснованности произведенных расходов в производственных целях.

Путевой лист является первичным документом по учету работы автомобильного транспорта. Оформление путевых листов позволяет определить регулярность и время использования, а также маршрут движения арендованных автомобилей.

- Может ли количество арендованных автомобилей превышать число сотрудников компании?

- Сколько именно автомобилей арендовать, компания решает самостоятельно. Другой вопрос, что она должна суметь экономически обосновать необходимость аренды каждого автомобиля. Из должностных обязанностей работников, за которыми закреплены арендованные автомобили, должно четко следовать, что автомобили им действительно необходимы. И поэтому, если, скажем, автомобиль арендуется для секретарши, которая постоянно находится в офисе, то доказать налоговым инспекторам обоснованность таких расходов будет крайне трудно.

Главным же документальным подтверждением того, для каких целей используется арендованный автомобиль, являются путевые листы.

- Предположим, компания арендует автомобили у своих работников. Существуют ли ограничения в размере арендного платежа по договору аренды автомобиля без экипажа?

- Устанавливая размер арендной платы за автомобиль, организация должна руководствоваться теми ценами, которые сложились в регионе. Учитывая, что компаний, предоставляющих машины в аренду, в Самарской области в настоящее время достаточно много, узнать стоимость аренды совсем не трудно.

- А как отнесутся налоговые инспекторы к такой ситуации: компания арендует автомобиль без экипажа, но при этом использует его тот работник, который является владельцем этого автомобиля?

Я бы не рекомендовал компаниям так поступать. Данная ситуация направлена на минимизацию налогов путем искусственного завышения расходов и уменьшения доходов компании. Такие факты могут привлечь внимание налоговых органов и послужить основанием для назначения выездной налоговой проверки.

- Большое вам спасибо за разъяснения.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Про налоговые споры. Новый опрос для бухгалтеров

Ваша компания участвовала в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

Вы как бухгалтер участвовали в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Зарплата 19 января 2017 15:00 Отчетность в ПФР за 4 квартал 2016 года
УНП 19 января 2017 12:00 КБК на 2017 год

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка