Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

Одной проблемой с НДС стало меньше

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7

Помещение для торговли передал учредитель

19 февраля 2009 57 просмотров

Снять помещение не у стороннего лица, а у заинтересованного в рентабельности фирмы, то есть у учредителя, наиболее выгодно. Cодержание договора и, как следствие, бухгалтерский и налоговый учет в этом случае будут зависеть от того, является учредитель юридическим лицом или физическим лицом. Избежать сложностей помогут советы Александра Сергеевича Елина, генерального директора компании «Академия Аудита».

Учредитель-арендодатель – юридическое лицо

В такой ситуации договор аренды следует в обязательном порядке заключить в письменной форме.

Регистрация договора аренды

Помните, что если договор заключен на год или больший срок, его следует зарегистрировать. Основание – пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Однако, как показывает практика, в случае когда арендодатель является учредителем, об этой процедуре нередко забывают. А ведь если подобное нарушение будет выявлено при проверке, налоговики наверняка попытаются исключить из состава расходов аптеки затраты на аренду. Ведь незарегистрированный долгосрочный договор может быть признан незаключенным или заключенным с нарушением требований гражданского законодательства.

Чиновники не раз указывали, что в таком случае платежи принимать в составе налоговых расходов нельзя (см., например, письма Минфина России от 11 июля 2008 г. № 03-03-05/77*, от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172).

Однако неприятностей можно избежать. Ведь при заключении договора на срок менее года (например, на 364 дня) регистрировать его не нужно. Позже его можно пролонгировать.

Соответствие цены договора рыночной стоимости аренды

По общему правилу для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен (п. 1 ст. 40 Налогового кодекса РФ). Однако главный налоговый документ при этом предусматривает, что инспекторы вправе проверять правильность применения цен между взаимозависимыми лицами. Взаимозависимыми лицами признаются, в частности, организации, непосредственно и (или) косвенно участвующие в деятельности других организаций, и чья суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов (п. 1 ст. 20 Налогового кодекса РФ).

Если же в результате такой проверки выяснится, что ставка арендной платы меньше рыночной более чем на 20 процентов, могут возникнуть сложности. Дело в том, что в подобной ситуации налоговики могут посчитать, что в той части, в которой рыночная ставка аренды превышает стоимость аренды согласно

заключенному договору, аптека получает право аренды безвозмездно.

Чтобы избежать споров с налоговиками и дополнительного начисления налога на прибыль, лучше заранее позаботиться о том, чтобы стоимость аренды соответствовала рыночным ценам (при необходимости подготовить соответствующие оправдательные документы).

Учредитель предоставляет помещение в безвозмездное пользование

Обычно в подобном случае стороны либо обходятся вообще без документального оформления своих взаимоотношений, либо заключают договор безвозмездного пользования. Однако несмотря на кажущуюся экономию, с точки зрения налогообложения это наименее выгодная для фирмы ситуация.

Дело в том, что, не оформив документы, признать затраты будет сложно. А если аптека заключит с учредителем договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды), налоговики скорее всего потребуют заплатить налог на прибыль на основании пункта 8 статьи 250 Налогового кодекса РФ. Такая позиция отражена в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98. При этом размер полученного дохода нужно определить исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (см., письма Минфина России от 23 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/568, от 17 марта 2008 г. № 03-03-06/1/183, от 4 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/77).

Избежать исчисления налога с рыночной стоимости права пользования можно, если заключить с учредителем договор аренды. В этом случае аптека, во-первых, не получает никакой экономической выгоды, поэтому избавляется от необходимости платить налог на прибыль с эфемерных доходов. Во-вторых, сможет уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму арендной платы.

Учредитель аптеки – физическое лицо

На практике такая ситуация также встречается достаточно часто. В этом случае также важно следить, чтобы арендные ставки соответствовали уровню рыночных цен (при необходимости отклонение обосновать). Дело в том, что аптека-арендатор и физическое лицо – арендодатель, являющийся одновременно учредителем этой аптеки, могут быть признаны судом взаимозависимыми лицами (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июня 2006 г. № А56-19172/2005).

Учет расчетов аптеки с арендодателем будет зависеть от его статуса. Здесь возможно две ситуации, когда арендодатель:
– не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя;
– считается индивидуальным предпринимателем.

Рассмотрим каждый из этих случаев.

Арендодатель не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель

Получаемые физическим лицом доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества облагаются налогом на доходы физических лиц (подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ).

В рассматриваемом случае аптека – источник выплаты доходов физическому лицу – арендодателю, поэтому признается налоговым агентом по НДФЛ и обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с суммы арендной платы. Исчисление НДФЛ бухгалтерия аптеки должна производить нарастающим итогом с начала календарного года. Налог удерживают при фактической выплате дохода (п. 4 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, аптека должна представить в инспекцию сведения о выплаченных арендодателю доходах и удержанном налоге по форме 2-НДФЛ. Это следует из пункта 2 статьи 230 Налогового кодекса РФ.

Пример 1

ЗАО «Аптека-24» арендовало у Константинова В.Г. помещение на первом этаже здания под торговый зал. Константинов является учредителем ЗАО «Аптека-24», в качестве индивидуального предпринимателя он не зарегистрирован.

Согласно договору ежемесячная сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц. Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма арендной платы за минусом удержанного налога выдается Константинову В.Г. из кассы ЗАО «Аптека-24» на основании расходного кассового ордера.

Ежемесячно бухгалтерия ЗАО «Аптека-24» будет делать в учете такие проводки:

Дебет 44 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
– 50 000 руб. – начислена арендная плата согласно договору аренды;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДФЛ»
– 6500 руб. (50 000 руб. x 13%) – удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 50
– 43 500 руб. (50 000 – 6500) – выплачена сумма аренды за минусом удержанного налога.

Арендодатель признается индивидуальным предпринимателем

По общему правилу, если арендодатель – индивидуальный предприниматель, организация не считается налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц. Так сказано в пункте 2 статьи 226 Налогового кодекса РФ. В подобной ситуации с полученного вознаграждения арендодатель сам исчисляет и уплачивает налог на доходы физических лиц в соответствии с нормами статьи 227 Налогового кодекса РФ.

Однако на практике налоговики разрешают так поступать только в том случае, если сдача имущества в аренду является одним из видов деятельности индивидуального предпринимателя. Поэтому, чтобы избежать споров с контролерами, действовать нужно так. У арендодателя-учредителя нужно запросить копию свидетельства о его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и копию выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

Здесь также возможно две ситуации:
– в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду как вид деятельности индивидуального предпринимателя не указана;
– в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду указана как один из видов деятельности индивидуального предпринимателя, например, код по ОКВЭД 70.20 «Сдача внаем собственного недвижимого имущества».

По моему мнению, в первом случае отношения с арендатором должны строиться аналогично ситуации, когда арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован (при выплате арендной платы следует удерживать НДФЛ, а по окончании года подать сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ).

Во втором случае арендодатель уплачивает налог с полученных доходов самостоятельно. Аптека, оплачивая аренду, налог удерживать не должна. Также не нужно подавать сведения в инспекцию.

Пример 2

ЗАО «Аптека-24» арендовало у Константинова В.Г. помещение под торговый зал. При этом Константинов является учредителем

ЗАО «Аптека-24». Он предъявил бухгалтерии ЗАО «Аптека-24» следующие документы:
– копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
– копию выписки из ЕГРИП, где один из видов деятельности индивидуального предпринимателя имеет код по ОКВЭД 70.20 «Сдача внаем собственного недвижимого имущества».

Согласно договору ежемесячная сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц.

Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется.

Сумма арендной платы выплачивается Константинову из кассы ЗАО «Аптека-24» на основании расходного кассового ордера.

Ежемесячно бухгалтерия ЗАО «Аптека-24» будет делать в учете такие проводки:

Дебет 44 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
– 50 000 руб. – начислена арендная плата согласно договору аренды;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 50
– 50 000 руб. – выплачена сумма аренды из кассы организации на основании расходного кассового ордера.

Если аптека применяет «упрощенку»

Арендные платежи и относящиеся к ним суммы НДС учитываются в составе расходов при применении упрощенной системы налогообложения с базой «доходы минус расходы» (подп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ).

Учет арендованного помещения аптека ведет на забалансовом счете 001 по стоимости, указанной в договоре аренды. Арендные платежи необходимо записывать в книге учета доходов и расходов.

Если же аптечная организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, получает помещение в безвозмездное пользование, придется заплатить налог со стоимости безвозмездно полученного права. Такой вывод следует из пункта 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ.

Коммунальные платежи и услуги связи

В процессе эксплуатации арендованного помещения аптека автоматически становится потребителем коммунальных услуг (энерго-, водо- и теплоснабжения). Порядок возмещения коммунальных услуг должен быть прописан в договоре аренды. На практике возможен вариант возмещения таких расходов помимо арендной платы, в частности на основании счетов, выставляемых арендодателем.

В письме Минфина России от 30 января 2008 г. № 03-03-06/2/9 была рассмотрена ситуация, когда по условиям договора аренды арендатор возмещает арендодателю расходы, связанные с содержанием данного объекта, с оплатой коммунальных услуг и услуг связи. Чиновники отметили, что арендатор вправе учесть указанные расходы при исчислении налога на прибыль в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 263 Налогового кодекса РФ.

Что касается аптек, применяющих упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы минус расходы», позиция финансового ведомства по вопросу правомерности учета таких расходов при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением «упрощенки», представлена в письме Минфина России от 15 января 2009 г. № 03-11-06/

2/01. В своих разъяснениях специалисты главного финансового ведомства разрешили учитывать эти суммы при определении облагаемой базы по единому налогу.

Кроме того, специалисты финансового ведомства разъяснили и ситуацию, когда арендодатель – физическое лицо. Суммы возмещения физическому лицу – арендодателю коммунальных и эксплуатационных расходов, фактически произведенных арендатором, определяемых на основании подтверждающих документов, не могут рассматриваться как получение физическим лицом – арендодателем экономической выгоды, следовательно, не облагаются НДФЛ. Такое мнение высказано специалистами Минфина России в письмах от 5 декабря 2008 г. № 03-11- 04/2/191, от 14 ноября 2007 г. № 03-04- 05-01/366.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

Какие займы выдает ваша компания?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка