Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Компенсация «коммуналки» при аренде: решение проблемы с НДС

23 апреля 2009 3214 просмотров

, налоговый юрист компании Sameta

, ведущий эксперт журнала «Главбух»

Президиум ВАС РФ разрешил арендодателям выставлять счета-фактуры по «коммуналке». А арендаторы вправе принимать НДС по таким счетам-фактурам к вычету. Но инспекторы с этим не смирились. К счастью, можно оформлять платежи так, чтобы и вычет получить, и претензий избежать.

Распространенный способ расчетов за коммунальные услуги между арендодателем и арендатором сводится к следующему. Арендодатель самостоятельно оплачивает счета энергоснабжающих, водоснабжающих и прочих организаций. А затем выставляет от своего имени счета арендатору - на сумму коммунальных услуг, потребленных именно им. Получив такой счет, арендатор перечисляет деньги арендодателю. Стоимость этих услуг может быть рассчитана, например, пропорционально арендуемой площади. Порядок расчетов, как правило, прописывают в договоре. А ежемесячно причитающиеся с арендатора суммы «коммуналки» подтверждают копиями счетов снабжающих организаций.

Как оформить договор, чтобы наверняка избежать претензий к «коммунальным» вычетам

Сразу опишем самый безопасный вариант оформления коммунальных расчетов. В договоре аренды стороны прописывают, что компенсация коммунальных услуг является частью арендной платы. То есть фактически арендная плата состоит из двух частей - постоянной (платы за аренду) и переменной (платы за «коммуналку»).

При таком оформлении проблем с вычетами «входного» НДС не будет - ни у арендатора, ни у арендодателя. Это подтверждает письмо Минфина России от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175. В нем сказано, что вся сумма арендной платы (в том числе и переменная ее часть, равная сумме коммунальных платежей) является платой арендодателю за его услуги. А услуги в свою очередь облагаются НДС. Это значит, что арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру, где стоимость оказанной услуги должна включать сумму коммунальных платежей. А арендатор в свою очередь вправе предъявить всю сумму «входного» НДС по этому счету-фактуре (в том числе по стоимости потребленной им «коммуналки») к  вычету.

Пример

ООО «Сатурн» арендует у ЗАО «Нептун» производственное помещение в здании. Площадь этого помещения - 200 кв. м, а общая площадь здания - 800 кв. м. В договоре аренды сказано, что арендная плата складывается из платы за пользование помещением и стоимости коммунальных платежей. Коммунальные платежи арендатора рассчитываются ежемесячно, пропорционально площади, которую арендатор занимает в здании. Ежемесячная плата за пользование частью здания составляет 60 000 руб. (без НДС).

30 апреля 2009 года ЗАО «Нептун» получило счет-фактуру по коммунальным услугам за апрель по принадлежащему ему зданию на сумму 47 200 руб., в том числе НДС - 7200 руб. Арендодатель принял НДС к вычету. Бухгалтер ЗАО «Нептун» составил акт на оказание услуг по аренде от 30 апреля 2009 года и выписал счет-фактуру.

Сумму арендной платы (без НДС) бухгалтер арендодателя рассчитал так:

60 000 руб. + (47 200 руб. – 7200 руб.) x 200 кв. м : 800 кв. м = 70 000 руб. В счете, выставленном арендатору - ООО «Сатурн», указали единую сумму арендной платы - 82 600 руб., в том числе НДС - 12 600 руб. (70 000 руб. x 18%). Сумму НДС арендодатель начислил к уплате в бюджет, а арендатор принял к вычету.

Отметим, что с точки зрения гражданского законодательства ничего противозаконного в том, что арендная плата состоит из двух частей - постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за «коммуналку»), - нет. Правило о том, что размер арендной платы нельзя изменять чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ), здесь не нарушается. Дело в том, что неизменным в такой ситуации должен оставаться не размер арендной платы, а способ расчета. Об этом сказано в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. № 66.

Когда Минфин отказывает в вычетах и арендаторам, и арендодателям

Если в договоре не сказано, что компенсация арендатором коммунальных услуг является частью арендной платы, лучше внести необходимые изменения, заключив дополнительное соглашение. Если сделать этого не удастся, обе стороны договора рискуют получить претензии от инспекторов.

Дело в том, что чиновники твердо уверены: в этой ситуации арендодатель не должен начислять НДС на сумму возмещаемых арендатором коммунальных расходов. Соответственно, выставить арендатору счет-фактуру на эти расходы он также не может. А арендатор в свою очередь не вправе принять к вычету «входной» НДС со стоимости потребленных им коммунальных услуг (см. письмо Минфина России от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39).

Логика у чиновников такая. Расчеты арендодателя с арендатором, не относящиеся к арендной плате, нельзя приравнивать к реализации. Поэтому коммунальные платежи, которые арендатор возмещает арендодателю, под НДС не подпадают.

Свою позицию представители Минфина подкрепляют следующими аргументами. Отношения между арендодателем и арендатором не могут быть квалифицированы как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.). Арендодатель - это абонент, который получает электро- и теплоэнергию, воду и т. п. от снабжающей организации. А так как он сам выступает в качестве абонента, то быть для арендатора снабжающей организацией не может. В подтверждение этого Минфин России ссылается на пункт 22 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. № 66.

В результате страдает не только арендатор, но и арендодатель. Инспекторы не разрешают ему принимать к вычету всю сумму «коммунального» НДС, которая предъявлена в счетах-фактурах снабжающих организаций. По их мнению, у арендодателя есть право на вычет лишь по той части коммунальных услуг, которые потребил именно он (письмо Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52).

Как защитить право на вычет «коммунального» НДС в суде

Вопреки мнению чиновников, в постановлении от 25 февраля 2009 г. № 12664/08 Президиум Высшего арбитражного суда РФ признал: арендатор вправе принять к вычету НДС по коммунальным расходам, которые он компенсировал арендодателю.

По мнению судей, расчеты за коммунальные услуги между арендатором и арендодателем напрямую связаны с договором аренды. Передавая недвижимое имущество во временное пользование, арендодатель одновременно предоставляет возможность пользоваться электроэнергией, водой, теплоэнергией и другими видами коммунального обслуживания. Без этого использовать арендованное имущество в производственной деятельности невозможно. Таким образом, компенсация арендатором коммунальных расходов фактически является частью платы за оказанные арендодателем услуги по предоставлению имущества в аренду. То есть частью арендной платы. Даже если об этом прямо в договоре аренды не сказано.

Рассматривая дело, судьи учли, что коммунальные услуги были потреблены непосредственно арендатором. И на их стоимость у него были в наличии полученные от арендодателя счета-фактуры с выделенными суммами НДС. По мнению судей, перевыставление счетов-фактур на стоимость коммунальных расходов нормам налогового законодательства не противоречит. Никаких ограничений на этот счет статьи 171 и 172 Налогового кодекса РФ не содержат. Поэтому арендатор имеет полное право на вычет «входного» НДС со стоимости коммунальных услуг.

Доводы, которые приведены в постановлении Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08, помогут отстоять «коммунальные» вычеты и арендодателям. В этом постановлении судьи признали, что, возмещая арендодателю коммунальные расходы, арендатор оплачивает ему услуги, связанные с предоставлением имущества в аренду. Оказание таких услуг является облагаемой НДС деятельностью. А значит, «входной» налог со стоимости приобретенных для этой деятельности коммунальных услуг арендодатель вправе принять к вычету в полной сумме.

Позицию, которая приведена в названном постановлении Президиума ВАС РФ, многие арбитражные суды высказывали и раньше. Теперь же шансы на победу в суде существенно возросли. Более того, постановление Президиума ВАС РФ, возможно, позволит убедить инспекцию в правоте компании, не доводя дело до суда, ведь в нем проверяющие заведомо проиграют.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка