Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как без ошибок выдать декабрьскую зарплату до Нового года

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Покупка квартиры и машины: от каких предложений продавца лучше отказаться

1 января 2010 8243 просмотра
Кризис, похоже, немного поутих, и заемщики вновь идут в банк. Кто-то давно мечтал о машине, а кто-то готов купить недвижимость. Поговорим о том, какие подводные камни существуют у сделок купли-продажи квартир и автомобилей. Все они связаны с тем, что продавец, стремясь уменьшить свой НДФЛ, предлагает покупателю различные «варианты» — порой откровенно невыгодные и рискованные для последнего.

Налоговые последствия для сторон при купле-продаже квартиры

Налоговые последствия для продавца.

Если продавец владел квартирой менее трех лет, то обязан заплатить НДФЛ с полученного дохода в части, превышающей 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Либо же вычесть из налогооблагаемой базы сумму фактически понесенных затрат на приобретение квартиры. В этом случае ограничение в 1 млн руб. не действует.

Налоговые последствия для покупателя.

Покупатель может получить имущественный вычет по НДФЛ в размере до 2 млн руб. (подп. 2 п. 1 ст. 220 кодекса). Причем в эту сумму не входят проценты по кредиту, если жилье покупается с помощью ипотеки. То есть фактически вычет может быть больше, чем указанная величина.

Отметим, что до 1 января 2009 года статья 220 Налогового кодекса РФ действовала в другой редакции: необлагаемая часть дохода у продавца была равна вычету покупателя — 1 млн руб. На практике это приводило к тому, что стороны занижали в договоре сумму сделки.

Теперь же может возникнуть конфликт интересов: продавцу хочется, чтобы в договоре купли-продажи значилась сумма не более 1 млн руб., а покупателю — хотя бы 2 млн руб.

Что может предложить покупателю продавец квартиры

Начнем с того, откуда вообще инспекторы узнают о факте продажи квартиры. Такие сведения им предоставляет Федеральная регистрационная служба.

Через нее проходят все сделки по купле-продаже недвижимости. Таким образом, в начале года в налоговые инспекции поступают сведения о том, кто из физлиц продал квартиру в прошедшем году. Если эти люди до 30 апреля не подают декларации по форме 3-НДФЛ, налоговики берут их в оборот — рассылают письма и требуют отчитаться. Если же до 15 июля деньги не поступают в бюджет, продавцу квартиры могут начислить пени.

Сумму налога инспекторы рассчитывают на основании того, какая цена сделки была указана в договоре купли-продажи. И потому продавцы иногда предлагают покупателям указать в документе заниженную величину. А в расписке о получении денег — настоящую. Они уверяют, что покупатель получит свой вычет исходя из суммы в расписке, а продавец — согласно цене в договоре, и все останутся довольны.

На самом деле это не так. Ведь покупателю нужно подать в инспекцию полный пакет документов, в том числе и договор, и расписку. И налоговики, проводя камеральную проверку, скорее всего обнаружат расхождения. Тогда в лучшем случае новый хозяин квартиры получит вычет в размере 1 млн руб., как прописано в договоре, в худшем — не получит ничего в связи с недостоверностью предоставленных сведений.

Антон Минаков, налоговый юрист компании Sameta:

— Некоторые продавцы пытаются избежать уплаты НДФЛ, уговорив покупателя указать в договоре купли-продажи недостоверную цену. Настоящая сумма фигурирует только в расписке. Настоятельно не рекомендую покупателям соглашаться на это. Когда вы будете подавать декларацию по НДФЛ в инспекцию и заявлять вычет, с вас потребуют как договор, так и различные приложения к нему, в том числе расписку продавца. В случае несовпадения цифр налоговики, возможно, вызовут к себе и покупателя, и продавца. Последний, естественно, будет настаивать на величине 1 млн руб. И, думаю, это максимум, на что сможет рассчитывать покупатель.

Возникает вопрос — страшен ли покупателю тот факт, что продавец не подаст декларацию и не станет платить налог? Юристы полагают — нет, не страшен. В данном случае, в отличие от сделок между юрлицами, факт неуплаты налогов второй стороной значения не имеет.

Алексей Анохин, налоговый адвокат, адвокатская палата Московской области:

— На практике редко бывают ситуации, чтобы покупатель квартиры не получил налоговый вычет в связи с неуплатой налога продавцом. В   отличие от НДС при проверке имущественных налоговых вычетов по НДФЛ инспекторы контролируют лишь то, соблюдаются ли условия, предусмотренные статьей 220 Налогового кодекса РФ. Другими словами, правильно ли оформлен пакет документов.

Отказ же покупатель может получить лишь в том случае, если инспекторы заподозрят мнимость сделки. Например, если квартира в пределах одного налогового периода неоднократно перепродается между родственниками, каждый из которых претендует на вычет.

Однако факт подачи покупателем недвижимости заявления на вычет автоматически не влечет за собой проверку продавца. По крайней мере если стороны состоят на учете в разных инспекциях.

Несмотря на повышенный интерес инспекторов к сделкам между родственниками, факты купли-продажи квартир «на бумаге» встречаются на практике. Например, когда гражданин действительно продает квартиру, а потом, не желая платить налог, якобы покупает другую у родственника и претендует на вычет.

Разумеется, это имеет смысл лишь тогда, когда родственник владеет жильем более трех лет и сам не платит НДФЛ с этой сделки (п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

 

Налоговые последствия для сторон при купле-продаже машины

Налоговые последствия для продавца.

Если продавец владел автомобилем менее трех лет, то обязан заплатить НДФЛ с полученного дохода в части, превышающей 125 000 руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Либо, как и в случае с квартирой, вычесть из полученной суммы расходы, фактически понесенные и документально подтвержденные, и уплатить налог с разницы.

Налоговые последствия для покупателя.

Для покупателя налоговых последствий нет.

Что может предложить покупателю продавец машины

Налоговики узнают о смене владельца автомобиля от сотрудников ГИБДД. Те передают им базу граждан, которые сняли машины с учета. Эту процедуру нужно проделать, прежде чем продавать автомобиль. Кстати, довольно частая проблема — не все собственники снимают машины для продажи. Кто-то хочет ее подарить или, скажем, внести в уставный капитал компании. Но ГИБДД не всегда вникает в нюансы, а потому налоговики порой рассылают уведомления поголовно всем, кто снял с учета автомобиль.

Но вернемся к ситуации, когда машина действительно продается. Как правило, продавцы, желая избежать НДФЛ, предлагают указать в договоре купли-продажи заниженную цену — зачастую не больше 125 000 руб. Ведь именно на эту сумму предоставляется налоговый вычет. В отличие от ситуации с квартирой такой вариант не имеет для покупателя негативных налоговых последствий — ведь он вовсе не претендует на вычет. Единственное, чем чревата такая сделка для нового собственника, — если позже по каким-то причинам он захочет ее опротестовать и пойдет в суд, продавец вернет лишь ту сумму, которая значится в договоре.

Другой, более опасный вариант — некоторые продавцы предлагают так называемую «продажу по генеральной доверенности». Мы берем словосочетание в кавычки, потому что юридически это вовсе не продажа. Право собственности остается за продавцом. Получив деньги, он выписывает покупателю генеральную доверенность, которая заверяется у нотариуса. Документ позволяет доверенному лицу ездить на автомобиле, страховать его, проходить техосмотр, передоверять другим людям и продавать. То есть по сути распоряжаться так же, как собственной машиной.

Эта простая на первый взгляд сделка имеет куда больше нюансов, чем обычная купля-продажа. Остановимся на них.

Последствия «продажи по генеральной доверенности» для продавца.

Главное последствие — прежний хозяин машины не платит НДФЛ. Ведь никакой продажи как бы не было и налоговикам просто неоткуда об этом узнать. Новый владелец не вправе снять машину с учета и переоформить на себя — сделать это не позволяет пункт 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ. Он гласит: доверенное лицо не может совершать сделки от имени представляемого лица в отношении себя лично. Зато покупатель может перепродать машину. И для этой цели он вправе снять ее с учета.

Все это приводит к следующей ситуации. Допустим, летом 2009 года один гражданин «продал» другому машину по генеральной доверенности. Поскольку автомобиль не был снят с учета и переоформлен, ни сотрудники ГИБДД, ни налоговики об этой сделке не узнали. Соответственно по итогам 2009 года продавец не платил НДФЛ.

А летом 2010 года покупатель продал машину третьему лицу. Причем сделал это уже не по «генералке», а официально, заключив договор купли-продажи. Автомобиль был снят с учета и перерегистрирован на нового собственника. Данный факт попал в базу данных ГИБДД, а затем сведения поступили налоговикам. Соответственно по итогам 2010 года первый хозяин машины обязан заплатить налог. Но он может и вовсе не знать о сделке. Письмо из налоговой инспекции рискует оказаться для него неприятным сюрпризом. Добавим, что теперь прежнему владельцу необходимо каким-то образом узнать цену продажи, вычесть 125 000 руб. и уплатить налог. При этом подать в инспекцию договор купли-продажи. А значит, ему нужно связаться с обеими сторонами последней сделки.

Единственный плюс для первого собственника в данной ситуации — возможно, к моменту второй сделки пройдет более трех лет со дня покупки им машины и тогда платить НДФЛ вовсе не понадобится. Но в любом случае нужно будет подать декларацию и документы к ней, а значит, налогоплательщику необходимо найти доверенное лицо и нового покупателя.

Александр Ручкин, управляющий партнер «Юридического центра недвижимости и налогов»:

— Генеральная доверенность выдается на срок не более трех лет. В течение этого периода доверенное лицо может пользоваться автомобилем, а также, если в доверенности это прямо указано, продать его или совершить иную сделку. А значит, и самостоятельно снять с учета. Однако снять машину с учета, чтобы переоформить на самого себя, доверенное лицо не вправе — это противоречит пункту 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ. Хотя я бы не сказал, что на практике такого никогда не бывает. Как известно, в сфере купли-продажи подержанных автомобилей существует много сомнительных посредников, которые готовы оказать какие угодно услуги.

У продавца обязанность уплатить НДФЛ возникнет лишь тогда, когда поменяется собственник машины. То есть когда ГИБДД передаст информацию в адрес налоговых органов. А если автомобиль и впредь будет продаваться только по «генералке» – передоверяться, то никто из продавцов скорее всего ничего не перечислит в бюджет.

Однако не исключен вариант, что однажды кто-то все же реализует машину «официально» — и тогда ничего не подозревающий первый собственник столкнется с необходимостью заплатить НДФЛ. Такое часто случается.

Еще один важный момент: все то время, пока машина зарегистрирована на первого хозяина, именно он получает уведомление об уплате транспортного налога.

Последствия «продажи по генеральной доверенности» для покупателя.

Поскольку покупатель машины не может получить имущественный вычет, налоговых последствий для него не возникает. Зато есть ряд других не слишком хороших обстоятельств.

Во-первых, если рано или поздно новый владелец решит «узаконить» свои права на машину, то ему придется пройти через всю процедуру купли-продажи. А если прежний хозяин откажется, схема усложнится: нужно будет реализовать автомобиль третьему лицу, а потом выкупить у него и только тогда оформить право собственности. Поскольку, как уже было сказано, напрямую зарегистрировать автомобиль на себя доверенное лицо не может.

Во-вторых, с официальным собственником машины могут произойти различные неприятности — от развода с супругой или супругом до, увы, смерти. В последнем случае доверенность автоматически аннулируется и законными хозяевами автомобиля становятся наследники. Равно как и в случае раздела имущества — неизвестно, какой из сторон достанется транспорт.

Кстати, если и с самим покупателем произойдет несчастный случай, «генералка» прекратит действие. То есть родственники не смогут унаследовать машину и будут обязаны передать ее собственнику.

В-третьих, максимальный срок действия документа — три года. По умолчанию же срок составляет всего год. И когда по истечении покупатель попросит продавца продлить его, нет гарантии, что тот согласится.

Поэтому единственный безопасный для нового хозяина вариант — сразу переоформить автомобиль на третье лицо, а затем выкупить его. Такое возможно при условии, что покупатель помимо прочего получил от прежнего собственника ПТС. Однако процедура эта довольно хлопотная, кроме того, у третьего лица возникнет необходимость уплатить все тот же НДФЛ. Правда, он сможет предъявить к вычету расходы на покупку машины, то есть налоговая база будет равна нулю. Но все равно придется подавать декларацию и собирать пакет подтверждающих документов. Поэтому куда лучше не тратить время и нервы на «покупку по генеральной доверенности», а с самого начала оформить сделку надлежащим образом — через договор купли-продажи.

Павел Ламбров, адвокат, адвокатская палата Московской области:

— Вообще-то передачу машины по генеральной доверенности даже нельзя назвать продажей. Право собственности остается за прежним владельцем. С одной стороны, это не слишком хорошо для него самого — например, если автомобиль попадет в ДТП и скроется с места происшествия, по номерам найдут именно собственника. И ему уже придется доказывать, что не он сидел за рулем в момент аварии.

С другой стороны, покупатель рискует, наверное, даже больше. Так, доверитель всегда может аннулировать документ либо выдать точно такой же широкому кругу лиц. Здесь нет никаких законодательных  ограничений. Именно поэтому «продажу по генеральной доверенности» зачастую практикуют мошенники.

Также не следует забывать, что продавец иногда не желает снимать машину с учета вовсе не оттого, что у него нет времени, как часто приходится слышать, а в силу более веских причин — например, автомобиль вообще находится в розыске.

Единственная ситуация, когда «продажа по генеральной доверенности» все же допустима, — это сделка между хорошо знакомыми людьми, родственниками или знакомыми.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка