Журнал, справочная система и сервисы

Удобные способы списать «коммуналку» по арендованным помещениям

10 марта 2011 50 просмотров

Чем поможет эта статья: Мы расскажем, как без проблем учесть расходы на «коммуналку» при расчете налога на прибыль и НДС.
От чего убережет: Документы, о которых пойдет речь в данной статье, помогут арендаторам отстоять расходы и вычеты по НДС со стоимости коммунальных услуг. А арендодатели не ошибутся в учете доходов.

Традиционно больше всего сложностей возникает при учете «коммуналки» по арендованным помещениям. Это и понятно. Ведь здесь задействованы сразу три участника. Оказывают услуги коммунальные службы, оплачивают их арендодатели, а потребляют — арендаторы.

Теоретически оплачивать «коммуналку» может и арендатор. Но для этого именно он должен заключить договор со снабжающей организацией. А эти службы предпочитают сотрудничать с теми компаниями, у которых помещения числятся на балансе.

Если ваша компания на «упрощенке»

О том, как арендатору на «упрощенке» учесть расходы на коммунальные услуги, вы можете прочитать в статье «Как арендатору на упрощенной системе безопасно списать затраты на "коммуналку"» (опубликована в журнале «Главбух» № 18, 2010).

Значит, арендатор должен компенсировать собственнику уплаченные им суммы за «коммуналку». Сделать это можно по-разному. На сегодняшний день наиболее популярные способы такие: 

  • — включить стоимость коммунальных платежей в арендную плату;
  • — оплачивать «коммуналку» отдельно от арендной платы;
  • — заключить посреднический договор на оплату коммунальных услуг.

Давайте подробно рассмотрим все эти варианты расчетов с точки зрения уплаты налогов. Краткую информацию по ним вы найдете в таблице >>>.

«Коммуналка» включена в арендную плату

Сразу скажем, что этот способ оплаты коммунальных расходов самый безопасный и выгодный. Причем как для арендодателя, так и для арендатора. Изменить используемый метод расчетов можно, подписав дополнительное соглашение к договору аренды.

Важная деталь

Поменять используемый метод расчетов за «коммуналку» можно, подписав дополнительное соглашение к договору аренды.

Включить «коммуналку» в арендную плату можно двумя способами. Способ первый — установить фиксированный платеж. Но это крайне невыгодно. В первую очередь собственнику, хотя бы потому, что тарифы на коммунальные услуги растут. А менять размер платы за аренду чаще чем раз в год запрещено (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Второй — разделить арендную плату на две части: постоянную и переменную. Законодательство это разрешает (п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Постоянная часть представляет собой фиксированную сумму, которую арендатор платит собственно за аренду. Ну а переменная — это и есть стоимость «коммуналки». В договоре нужно прописать, как ее рассчитывать. Особенно это важно для ситуаций, когда собственник сдает не все здание. Тогда надо вычленить из суммы коммунальных расходов долю, приходящуюся на арендатора. Если у арендатора стоят отдельные счетчики на воду, электричество, это облегчает дело. Ну а если их нет, самое простое — считать исходя из доли, которую занимают арендованные помещения в общей площади здания.

Расчет налогов у арендодателя

На всю сумму арендной платы, включая компенсацию коммунальных расходов, арендодатель начисляет НДС. И выставляет арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ). Сумму коммунальных платежей в счете выделять необязательно.

«Входной» же налог, который выставили коммунальные службы, арендодатель беспрепятственно принимает к вычету. Потому что услуги он приобрел для помещения, сдаваемого в аренду, то есть для операции, которая облагается НДС.

Теперь о налоговом учете. Вся сумма арендной платы включается в состав внереализационных доходов (п. 4 ст. 250 Налогового кодекса РФ). Если же сдача имущества в аренду — это основной бизнес компании, то учесть выручку надо в составе доходов от реализации ( п. 1 ст. 249 Налогового кодекса РФ ).

Ну а сумму коммунальных платежей можно учесть в расходах. Затраты на электричество, воду, тепло — в материальных ( подп. 5 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ ), а оплату за связь — в прочих расходах ( подп. 25 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ ).

Расчет налогов у арендатора

Компания вправе поставить к вычету весь «входной» НДС, в том числе и по коммунальным услугам. Это подтвердили налоговики ( п. 1 письма ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 @ ). Но обратите внимание: одного счета-фактуры здесь будет недостаточно. Нужны первичные документы, расшифровывающие стоимость «коммуналки». Подробнее о документах, которые подтверждают расчеты по «коммуналке», читайте ниже.

Суммы арендной платы можно списать при расчете налога на прибыль в полном объеме (подп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). Разумеется, при условии, что арендованное имущество используется в деятельности, направленной на получение дохода.

Расчеты по «коммуналке» идут в рамках посреднического договора

Если включить «коммуналку» в арендную плату никак не получается, то арендатор и арендодатель могут заключить посреднический договор. По условиям этого документа арендодатель становится посредником между поставщиками услуг и арендатором. То есть приобретает от своего имени услуги для арендатора, получает от него оплату и перечисляет деньги поставщикам.

Впрочем, отдельный договор заключать необязательно. Можно прописать условие о том, что арендодатель является посредником, и в договор аренды. Сути дела это не меняет. Просто договор аренды тогда будет считаться смешанным (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Такой вариант расчетов также весьма безопасен как для арендодателя, так и для арендатора. Но тут есть два момента, о которых нельзя забывать.

Осторожно!

Заключая посреднический договор, не забудьте прописать в нем условие о вознаграждении агента (комиссионера).

Первое: посредник обязательно должен получать вознаграждение (ст. 991, 1006 Гражданского кодекса РФ). Значит, нужно предусмотреть этот момент в тексте договора.

Второе: есть вероятность, что у налоговиков возникнут претензии такого рода.

Агент, как мы помним, действует в интересах принципала, то есть в данном случае — арендатора. Что получается на практике? Договор аренды вместе с посредническим собственник, как правило, заключает тогда, когда контракты на поставку коммунальных услуг давно действуют. Отсюда можно сделать вывод, что договоры с коммунальщиками заключены не в интересах арендатора. Это может дать повод налоговикам оспорить, например, расходы и вычеты у арендатора.

Следовательно, в договоре не нужно прописывать, что арендодатель заключает договоры с коммунальными службами в интересах принципала. Нужно свести посредническую сделку к тому, что арендодатель только приобретает для принципала услуги у коммунальных служб и выступает посредником в расчетах за них. Отметим, что судьи в аналогичной ситуации поддерживают налогоплательщиков ( постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 октября 2009 г. по делу № А03-10350/2007 ).

Расчет налогов у арендодателя

В данном случае арендодатель-посредник будет платить НДС только с суммы своего вознаграждения (п. 1 ст. 156 Налогового кодекса РФ). На него нужно составить счет-фактуру и зарегистрировать в книге продаж.

Что касается суммы «коммуналки». На нее арендодатель с полным правом выставляет арендатору счета-фактуры. Конечно же, в них он отражает показатели из счетов-фактур коммунальных служб.

Кстати, счета-фактуры поставщиков он хранит, как обычно, в журнале учета полученных счетов-фактур. Ну а счета, которые он сам выставил арендатору, — в журнале выставленных счетов-фактур. В книге продаж их регистрировать не нужно.

Обратите внимание, что в счете-фактуре посредник в строках 2 «Продавец», 2а «Адрес» и 2б «ИНН/КПП продавца» должен указывать не себя, а поставщика услуг. Так считают налоговики (п. 2 письма ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/85 @).

Про книгу покупок. Если собственник сам занимает часть здания, то в книге он регистрирует полученные счета на сумму, которую потребил именно он. Если же все здание сдано в аренду, отмечать в книге покупок ничего не нужно.

Полученная от принципала компенсация коммунальных платежей доходом не является. Это прямо следует из подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

А вот посредническое вознаграждение нужно учесть в составе доходов от реализации.

Расчет налогов у арендатора

Арендатор регистрирует полученные счета-фактуры на сумму «коммуналки» и на вознаграждение посредника в книге покупок. И принимает НДС к вычету.

При расчете налога на прибыль расходы на коммунальные услуги арендатор учитывает как материальные или прочие расходы. Вознаграждение посреднику тоже можно учесть ( подп. 3 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ ).

Арендатор оплачивает коммунальныеуслуги отдельно

В данном случае в договоре стороны прописывают, что компания-арендатор помимо арендной платы возмещает стоимость коммунальных платежей. Или это условие оформляют отдельным договором. Кстати, этот способ в налоговом плане самый невыгодный.

Расчет налогов у арендодателя

В данном случае деньги за «коммуналку» через арендодателя проходят транзитом: он получает платежи от арендатора и перечисляет их поставщикам. Такая операция, по мнению чиновников, НДС не облагается ( п. 2 письма ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 @ ). Поэтому оформлять счета-фактуры на коммунальные услуги не надо. Ведь выставлять эти документы могут только поставщики услуг. В этой ситуации арендодатель таковым не является: соглашение, по которому арендатор оплачивает «коммуналку», никак нельзя считать договором энергоснабжения (или договором на поставку других коммунальных услуг).

Осторожно!

Арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры арендатору на стоимость коммунальных услуг, если их сумма не включена в арендную плату.

А что с «входным» НДС? Поставить к вычету налог по перевыставленным услугам не получится. Его надо просто учесть в общей сумме счета, который собственник выставит арендатору. При этом отдельно выделять сумму налога не нужно.

Если же собственник сдает в аренду часть здания, частичный вычет он получит. Для этого нужно зарегистрировать в книге покупок счета-фактуры поставщиков без учета сумм налога по коммунальным услугам, которые приходятся на арендатора ( п. 8 Правил , утвержденных постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914).

Выше мы привели безопасный вариант, который учитывает мнение чиновников. Теперь же информация для тех компаний, которые готовы отстаивать свою позицию. По мнению судей, арендодатель вправе воспользоваться вычетом по «коммуналке». Обосновали это судьи тем, что невозможно заключить договор аренды, не предоставляя арендатору возможность пользоваться электроэнергией и другими подобными услугами. То есть «коммуналка» неразрывно связана с арендой. А сдача имущества в аренду НДС облагается. Значит, и вычет «входного» налога правомерен ( определение ВАС РФ от 25 марта 2010 г. № ВАС-3098/10 ).

Перейдем к налоговому учету. Иногда инспекторы требуют, чтобы арендодатель отразил полученную компенсацию расходов как доход. А сами затраты на «коммуналку» при этом они разрешают учесть в составе материальных или прочих расходов. Это не соответствует налоговому законодательству. Ведь экономической выгоды, то есть дохода, в данном случае не возникает (ст. 41 Налогового кодекса РФ). И экономически обоснованных расходов тоже (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ). Потому что помещением арендодатель не пользуется, а уплаченные коммунальщикам суммы ему компенсирует арендатор.

Расчет налогов у арендатора

К сожалению, арендатор «входной» налог по «коммуналке» к вычету не поставит. Счета-фактуры-то у него нет. И даже если арендодатель счет выпишет, инспекторы будут против вычета. Перевыставленный счет-фактура снабжающих организаций тоже не поможет. Возможность оформлять такой документ не предусмотрена Правилами , утвержденными постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914.Тогда встает такой вопрос: можно ли учесть «входной» НДС в расходах? Увы, налоговики и этот вариант не одобрят. Чиновники разрешают списывать в затраты только сумму коммунальных платежей без НДС (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).

Правда, тут опять же можно поспорить с налоговиками. Все потому, что по этому вопросу сложилась устойчивая арбитражная практика в пользу компаний. По мнению судей, арендодатель все-таки вправе выставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. В свою очередь арендатор не может пользоваться помещением без электроэнергии, воды, тепла, других коммунальных услуг. Поэтому арендатор может принять НДС к вычету. А то, что «коммуналку» он оплачивает отдельно, значения не имеет ( постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08 ).

Документы, которые подтверждают расчеты арендатора с арендодателем по коммунальным услугам

1. Договор, акт приемки-передачи имущества, платежные поручения. Это стандартные бумаги, которые подтверждают все операции по аренде.

2. Акт, подтверждающий расчет суммы за каждый конкретный месяц (если оплата «коммуналки» — это переменная часть арендного платежа). Лучше всего дополнить этот акт счетами коммунальных служб. Эти документы понадобятся также, если арендатор оплачивает «коммуналку» отдельно.

3. Отчеты комиссионера или агента (если арендодатель выступает в расчетах как посредник). Опять же их лучше дополнить счетами коммунальщиков.

Обратите внимание: чтобы не остаться без важных бумаг, порядок оформления и передачи документов можно прописать в договоре аренды.

Главное, о чем важно помнить

1. Лучше всего включить компенсацию коммунальных платежей в арендную плату. Для этого можно подписать дополнительное соглашение к договору аренды.

2. Если «коммуналка» не входит в арендную плату, а оплачивается отдельно, арендодатель не вправе перевыставлять счета-фактуры арендатору. Исключением является ситуация, когда стороны заключили посреднический договор.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка