Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Налоговые последствия самовольной постройки

23 октября 2014 202 просмотра

Печатная версия
Электронный журнал

Недвижимость, построенная без специального разрешения, подлежит сносу по решению суда. Поэтому компаниям рискованно учитывать расходы, связанные с возведением и сносом самовольных  строений, а также принимать к вычету НДС, предъявленный при строительстве и демонтаже. Разберемся, с какими еще сложностями предстоит столкнуться при наличии самовольной постройки.

В связи с отсутствием права собственности на самовольные постройки организации обычно учитывают такие объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», несмотря на то что в большинстве случаев здания построены и фактически эксплуатируются.

Налоговый кодекс не содержит норм, регламентирующих вопросы налогообложения таких объектов. В связи с этим на практике возникает немало споров с налоговиками в отношении налога на прибыль, НДС и налога на имущество. Практика показывает, что зачастую суды поддерживают компании.

Право на вычет по НДС

При проверке налоговики зачастую отказывают компании в вычете НДС, предъявленного подрядными организациями при строительстве объекта, являющегося самовольной постройкой. Контролеры обосновывают это тем, что у организации отсутствует разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Также инспекторы заявляют, что у организации нет права на вычет в отношении работ по возведению самовольной постройки, поскольку такой объект в силу его незаконности подлежит сносу, он не является товаром, приобретаемым для осуществления облагаемых НДС операций или для перепродажи.

Однако суды в большинстве случаев встают на сторону налогоплательщиков. Арбитры указывают, что Налоговый кодекс не ставит право на получение вычета по НДС в зависимость от наличия или отсутствия разрешительной документации (постановления ФАС Западно-Сибирского от 18.06.12 № А45-14863/2011 и Центрального от 05.04.12 № А54-2235/2011 округов).

Некоторые суды также отмечают, что процедура оформления разрешения на строительство может занимать длительное время и отказывать в признании вычета по этой причине неправомерно (например, постановление ФАС Центрального округа от 30.10.12 № А35-104/2012).

Расходы на демонтаж самовольной постройки

Организация, которая самовольно возвела объект, обязана снести его за свой счет или компенсировать третьим лицам расходы по такому сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Минфин России в письмах от 23.11.11 № 03-03-06/1/772, от 03.12.10 № 03-03-06/1/757 и от 07.05.07 № 03-03-06/1/261 высказал мнение о том, что стоимость ликвидируемых объектов незавершенного строительства не уменьшает базу по налогу на прибыль организаций, а расходы, связанные с их ликвидацией, учитываются.

Большинство судов соглашаются с таким мнением. Так, в определении от 10.01.12 № ВАС-16900/11 ВАС РФ указал, что компания не вправе учитывать в налоговых расходах затраты на строительство ликвидированного объекта незавершенного строительства, так как в подпункте 8 пункта 1 статьи 265 НК РФ речь идет лишь о расходах, связанных с ликвидацией объектов незавершенного строительства.

Хотя ФАС Волго-Вятского округа в 2011 году отметил, что в рассматриваемом споре компания планировала использовать строящееся здание для получения прибыли. Следовательно, по мнению суда, налоговики неправомерно исключили стоимость ликвидируемой незавершенной постройки из состава налоговых расходов (постановление от 07.09.10 № А38-7141/2009 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.01.11 № ВАС-18063/10)).

Компания не вправе распоряжаться самовольной постройкой — продавать или сдавать в аренду

Определение самовольной постройки содержится в статье 222 ГК РФ. В частности, под ней понимается жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

—?на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством РФ и иными правовыми актами;

—?без получения необходимых разрешений на строительство;

—?с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться объектом — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Восстановление НДС при сноcе

Пункт 3 статьи 170 НК РФ содержит закрытый перечень случаев, когда суммы НДС, ранее принятые к вычету, компания обязана восстановить. И ликвидация самовольных строений в этом списке отсутствует. Следовательно, компания вправе не восстанавливать НДС при сносе самовольной постройки по решению суда.

Однако Минфин России не согласен с такой логикой. В письме от 07.02.08 № 03-03-06/1/86 он указал, что при ликвидации объекта незавершенного строительства суммы НДС по товарам, работам или услугам, предъявленные налогоплательщику при проведении строительства и принятые к вычету, следует восстановить, поскольку такой объект не будет использоваться в операциях, облагаемых НДС. А в письме от 22.11.07 № 03-07-11/579 финансовое ведомство указывает, что НДС восстанавливается, если приобретенные товары, работы или услуги, в том числе основные средства, не используются в деятельности, облагаемой этим налогом.

Вычет НДС с расходов на снос объекта

По мнению Минфина России, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями по демонтажным работам при ликвидации объектов незавершенного строительства, к вычету принять нельзя (письмо от 12.01.12 № 03-07-10/01). Ведь такое имущество в дальнейшем не будет использоваться в облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171 НК РФ). Представляется, что такие рассуждения справедливы и для операций по ликвидации самовольных построек.

При этом положения пункта 6 статьи 171 НК РФ здесь не применяются, так как они касаются НДС с расходов на демонтаж именно основных средств, а не незавершенного строительства. Такие выводы содержатся в упомянутом письме Минфина России от 12.01.12 № 03-07-10/01.

Однако ФАС Поволжского округа в постановлении от 22.09.11 № А55-25848/2010 указал, что если последствиями ликвидации являются операции, признаваемые объектами налогообложения (в частности, реализация металлолома), то компания вправе применить вычет по НДС с сумм, уплаченных подрядным организациям при демонтаже (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Безвозмездная передача самовольной постройки государству

Зачастую по решению суда самовольная постройка передается органам государственной власти, местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию таких объектов по их назначению, например КУГИ (комитет по управлению государственным имуществом). Возникает вопрос о порядке налогообложения НДС в этом случае.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ не облагаются НДС операции по безвозмездной передаче жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (письма Минфина России от 06.11.12 № 03-03-06/1/571 и от 29.12.11 № 03-07-11/359). Таким образом, если объект самовольной постройки будет соответствовать критериям объектов, перечисленных в этом пункте, то его передача НДС не облагается.

При несоответствии постройки таким критериям ее безвозмездная передача признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Ведь при такой передаче фактически переходит право собственности на объект незавершенного строительства, который в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). А НДС, относящийся к расходам на строительство объекта, компания сможет принять к вычету (абз. 1 п. 6 ст. 171, п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).

Также в данной ситуации организация не сможет воспользоваться льготой, установленной в подпункте 5 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Согласно этой норме безвозмездная передача основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления не признается объектом налогообложения НДС (письма ФНС России от 07.09.09 № ММ-20-3/1313 и Минфина России от 19.08.08 № 03-03-06/1/469). Однако даже по окончании строительства объект самовольной постройки не будет соответствовать признакам основного средства для целей налогообложения НДС ввиду отсутствия у организации права собственности на такой объект.

Важно

Местные власти не вправе требовать от компании снести самовольно возведенный ею объект. Принудительный снос самовольной постройки осуществляется только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.10 № 1430). Так, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.06.07 № Ф08-3303/2007 указал, что администрация города не вправе выносить в адрес организации постановление о требовании демонтировать самовольную постройку, так как власти не наделены такими полномочиями

Налог на имущество с объекта незавершенного строительства

На практике объект самовольной постройки по завершении его строительства организации фактически эксплуатируют и используют в своей производственной деятельности. В бухгалтерском учете они, как правило, продолжают учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в составе объектов незавершенного строительства в связи с отсутствием необходимых документов для оформления объекта в собственность. При этом стоимость такого объекта организация не включает в базу по налогу на имущество.

Исходя из положений пункта 1 статьи 374 НК РФ, момент, с которого имущество становится объектом налогообложения, обусловлен именно правилами бухучета. И в этом случае организации необходимо учитывать положения пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н. Согласно этой норме объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, принимаются к бухучету в качестве ОС на отдельном субсчете к счету учета основных средств независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.

В письмах от 06.12.11 № 03-05-05-01/95 и от 25.06.12 №03-05-05-01/28 Минфин России разъясняет, что согласно Положению по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденному приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н, актив принимается к бухучету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, предусмотренные в п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации.

По вопросу исчисления налога на имущество в отношении объекта незавершенного строительства имеются многочисленные судебные решения в пользу налогоплательщиков (постановления ФАС Московского округа от 25.04.12 № А41-22413/10).

Так, в одном из дел налоговики заявили, что отсутствие разрешения на строительство объекта и разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также проведение работ по улучшению объекта при его фактической эксплуатации не освобождает общество от обязанности уплачивать налог на имущество. Однако суд признал такую позицию неправомерной и указал, что в соответствии с пунктом 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств руководитель организации принимает решение об учете объектов недвижимости в качестве основных средств, если окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта, объект передан по акту приемки-передачи в эксплуатацию и организация эксплуатирует объект (постановление ФАС Уральского округа от 05.04.12 № Ф09-1571/12).

Учитывая позицию налоговиков по вопросу включения самовольной постройки, когда объект фактически построен и эксплуатируется, в базу по налогу на имущество, организациям необходимо запастись вескими аргументами для защиты в суде.

Учет расходов на самовольное строительство

Самовольная постройка не принадлежит компании-застройщику на праве собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Следовательно, такой объект недвижимости не является основным средством и не подлежит амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

В постановлении от 03.05.12 № А33-19288/2010 ФАС Восточно-Сибирского округа подтвердил, что расходы компании по возведению самовольной постройки, подлежащей сносу, в отсутствие соответствующих разрешений и без утвержденной проектно-сметной документации экономически необоснованы. Значит, компания не сможет учесть такие расходы в налоговом учете (п. 1 ст. 252, п. 49 ст. 270 НК РФ).

Однако самовольная постройка может быть по решению суда передана собственнику земельного участка, на котором она расположена (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В этом случае расходы на самовольное строительство застройщик может учесть как внереализационные (п. 1 ст. 252 и подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ). Но только в том объеме, в котором они компенсируются ему законным собственником (письмо Минфина России от 04.06.09 № 03-03-06/1/337). При этом полученную компенсацию компания признает в составе внереализационных доходов.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка