Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Нашли в 6-НДФЛ ошибки по зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Какие налоговые риски таит в себе возвратный лизинг

24 октября 2014 2512 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Порой компании выгодно продать собственное здание, после чего взять его в аренду. Такие операции на практике называют возвратным лизингом. Для этого стороны заключают сделку по купле-продаже недвижимости. В результате продавец (в последующем арендатор), получив оплату по договору от покупателя (в последующем арендодатель), фактически продолжает пользоваться проданной по бумагам недвижимостью, уплачивая при этом арендную плату.

По сути, основной целью таких действий компании является достижение нужного экономического эффекта — высвобождение оборотных средств, экономия расходов по содержанию здания, улучшение финансового состояния и т. п. Однако налоговики обычно усматривают в таких сделках получение необоснованной налоговой выгоды.

В результате контролеры нередко отказывают в признании расходов по налогу на прибыль и в вычете НДС. Суды же зачастую принимают решения в пользу организаций. Главное здесь — суметь обосновать причины, по которым фактически принадлежащая недвижимость компании на время приобрела статус арендованной.

Экономический смысл возвратного лизинга с точки зрения налоговиков

Налоговики с подозрением относятся к сделкам по продаже недвижимости с ее последующей арендой. И склонны их расценивать как схемы налоговой экономии. Инспекторам подозрителен сам факт продажи недвижимости организацией, которая фактически продолжает ею пользоваться.

На этом основании контролеры признают сделку притворной и отказывают покупателю в признании расходов по приобретению объекта и вычете НДС, а продавцу (арендатору) — в учете арендных платежей. Практика показывает, что чаще всего налоговики ставят под сомнение экономический смысл сделок и отсутствие деловой цели, приводя следующие аргументы:

—?продавец имущества (будущий арендатор) получил за проданный актив не всю сумму денежных средств;

—?продавец имущества предоставил покупателю (будущему арендодателю) длительную отсрочку платежа;

—?оплата за приобретенное имущество осуществляется за счет заемных средств;

—?продавец имущества оформил взаимозачет с покупателем, покупатель расплатился векселем;

—?в сделках участвуют взаимозависимые лица;

—?ежемесячные платежи за арендованное имущество устанавливаются на максимальном уровне.

Кроме того, зачастую налоговики пытаются квалифицировать договоры возвратного лизинга как мнимые сделки. При этом со ссылкой на статью 170 ГК РФ определяют мнимость сделки именно на основании того, что организация выступает одновременно продавцом и лизингополучателем имущества. В частности, такие доводы контролеров были озвучены в постановлении ФАС Московского округа от 18.01.11 № КА-А40/16789-10.

Однако суды неоднократно разъясняли, что законодательство прямо предусматривает возможность совершения сторонами сделок в форме возвратного лизинга, который имеет разумные хозяйственные цели для обеих сторон такой сделки. Следовательно, сам факт заключения такого договора не свидетельствует о получении необоснованной налоговой экономии (постановление ФАС Московского округа от 19.01.07 и 23.01.07 № КА-А40/13483-06).

Обоснованность возвратного лизинга для компании

Практика показывает, что это основной аргумент, с помощью которого компаниям чаще всего удается отстоять свою позицию в суде следующий. Возвратный лизинг позволяет пополнить оборотные средства компании, если нет возможности получить кредит.

Защищая сделки по возвратному лизингу, организации проводят аналогию с кредитными правоотношениями, где в качестве залога выступает проданное имущество. Однако сам процесс получения банковского кредита мог бы занять у компании немало времени и сил, тем более что банк может и отказать в его выдаче.

Так, в постановлении от 11.01.08 № А56-8598/2007 ФАС Северо-Западного округа указал, что компания продала здание торгового комплекса и взяла его у покупателя в аренду с целью единовременного получения крупной суммы денежных средств, необходимой для расчета со своими кредиторами. При этом такой договор предусматривал возможность бывшего собственника выкупить здание обратно.

Арбитры расценили сделку по возвратному лизингу следующим образом. В частности, такие действия снизили для компании риск применения кредиторами в отношении нее экономических санкций за несвоевременную оплату товаров, работ или услуг, а также исключили необходимость получения банковских кредитов с уплатой соответствующих процентов.

В другом деле налоговики делали акцент на том, что покупатель здания оплатил его полную стоимость не сразу по заключении договора купли-продажи, а двумя частями — в общей сложности через четыре месяца после передачи недвижимости в собственность. Инспекторы заявили, что использование возвратного лизинга в качестве инструмента финансирования и кредитования пополнения оборотных средств производилось на условиях менее выгодных, чем условия фактического финансирования.

Однако суд указал, что налоговики не вправе оценивать экономическую эффективность расходов налогоплательщика, и снял доначисления (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.09 № А17-1225/2008).

Покупатель выкупает недвижимость за счет заемных средств

Практика показывает, что доводы контролеров о том, что операция возвратного лизинга является экономически нецелесообразной по причине того, что покупатель приобрел имущество за счет именно заемных средств, суды также не принимают.

Так, ФАС Московского округа в постановлении от 29.02.08 № КА-А40/1263-08 указал, что спорная сделка имеет экономический смысл, так как компания испытывает значительный недостаток в оборотных средствах, но имеет необходимое оборудование для производства. При этом НК РФ не связывает право на вычет НДС с источником получения средств, уплаченных продавцам приобретенного имущества.

Для арендодателя осуществление возвратного лизинга за счет заемных средств также не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды. В частности, это подтвердил Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.01.07 № 9010/06, в котором он принял решение в пользу компании, несмотря на то что доход от сдачи в лизинг составил 1—3% годовых при уровне инфляции 8%.

Снижение расходов, как повод для возвратного лизинга

Другим аргументом в пользу экономической обоснованности сделки по возвратному лизингу является экономия на расходах, связанных с содержанием недвижимости.

Так, передавая право собственности на объект недвижимости и заключая договор аренды, организация сокращает затраты на содержание имущества. В частности, к ним относятся расходы на капитальный ремонт помещения. Ведь по общему правилу обязанность производить капитальный ремонт имущества закреплена за арендодателем (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Кроме того, стороны могут прописать в договоре, что арендодатель также несет расходы на охрану объекта, уборку и т. п. (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Нам не удалось найти примеры судебных решений с использованием таких аргументов, однако практика по другим делам показывает, что наравне с направленностью на получение доходов экономия на расходах — весомый довод в пользу экономической обоснованности любой сделки.

Кроме того, продав объект недвижимости, организация перестает платить за него налог на имущество (если при передаче в лизинг объект числится на балансе лизингодателя). С учетом его высокой балансовой стоимости экономия на расходах может оказаться весьма существенной. Отметим, что такая сделка однозначно приведет к судебным спорам с налоговиками, если имущество было продано компании, не являющейся плательщиком данного налога (например, применяющей УСН или ЕСХН). В этом случае налоговики могут заподозрить схему уклонения от уплаты налога на имущество.

Превышение выкупной стоимости объекта над продажной

Контролеры убеждены, что если компания продала недвижимость дешевле, чем впоследствии уплатила в совокупности лизинговых платежей по нему, то налицо признаки получения необоснованной налоговой выгоды. Основной довод инспекторов — в целом сделка является убыточной, не направлена на получение дохода, следовательно, основной целью компании было занижение базы по налогу на прибыль.

Однако суды в данной ситуации с такими доводами не соглашаются. Например, ФАС Поволжского округа в постановлении от 24.04.07 № А65-16414/2005 указал, что при возвратном лизинге выкупная цена всегда больше, чем цена продажи имущества лизингодателю, так как лизинговые платежи включают в себя как цену имущества, так и лизинговые (арендные) платежи за использование принадлежащего лизингодателю имущества.

На момент продажи компания в любом случае получает существенную прибыль, поэтому нельзя говорить об убыточности сделки. Так, в деле, которое также рассматривал ФАС Поволжского округа, экономическая выгода от продажи буксиров-толкачей организации на 32% превысила ее годовую выручку. Суд отметил, что в результате исполнения договора компания уплатила в бюджеты различных уровней больше налогов, чем она должна была бы уплатить в случае прямой покупки объектов без применения механизма возвратного лизинга (постановление от 18.03.08 № А55-8133/07-5).

Кроме того, некоторые суды указывают, что в силу принципа свободы экономической деятельности (ст. 8 ч. 1 Конституции РФ) налогоплательщик осуществляет ее самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность. Поэтому получение убытков от сделки по возвратному лизингу не должно влиять на налоговые последствия сторон (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.07 № А82-18965/2005-15).

Нерегулярный график лизинговых платежей

После продажи объекта недвижимости с намерением постепенно выкупить его обратно стороны согласовывают график лизинговых платежей. В этом случае налоговые последствия для обеих сторон по сделке стандартны.

Так, лизингополучатель, применяющий метод начисления, признает в расходах лизинговые платежи исходя из их размера и сроков уплаты (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

В свою очередь лизингодатель признает платежи в налоговых доходах на даты осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенного договора либо последний день отчетного (налогового) периода исходя из сумм, предусмотренных графиком лизинговых платежей (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ). Такой вывод содержится в письмах Минфина России от 17.04.09 № 03-03-06/1/258 и от 15.10.08 № 03-03-05/131.

Однако проблемы с налоговиками могут возникнуть в случае, если стороны предусмотрят непропорциональный график уплаты лизинговых платежей. Например, если продавец-лизингополучатель существенную часть полученных от продажи недвижимости денежных средств первым же лизинговым платежом передает обратно покупателю-лизингодателю. В этом случае налоговики могут обвинить в фиктивности такой сделки и отказать лизингополучателю в признании расходов по налогу на прибыль, а также в вычетах НДС.

Возможность обратной покупки объекта

Поскольку изначально компания — продавец имущества заинтересована впоследствии выкупить данный объект обратно, ей безопаснее заранее позаботиться о том, чтобы такой выкуп гарантированно был возможен. Такие риски собственник может нивелировать еще на этапе оформления сделки по возвратному лизингу.

Прежде всего целесообразно заключать договор возвратного лизинга, а не отдельно два договора — сначала купли-продажи и через какое-то время договор аренды с правом преимущественного выкупа.

В результате общий договор возвратного лизинга будет включать в себя три условия:

—?приобретение объекта в собственность (п. 4 Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»);

—?его сдача бывшему владельцу в аренду;

—?преимущественное право выкупа имущества по истечении определенного срока (п. 5 Закона № 164-ФЗ).

Таким образом, у фактического владельца (временного арендатора) исключаются риски того, что покупатель после приобретения объекта откажется обратно его продать. Кроме того, условия перехода права собственности на предмет лизинга лизингополучателю целесообразнее предусмотреть в самом договоре лизинга.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка