Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Налоговики разрешают не платить ЕНВД, если магазин закрылся

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Какие документы подтверждают аренду недвижимости

6 ноября 2014 1507 просмотров

Электронный журнал

Арендные платежи

Давайте сразу разберемся с главным вопросом: нужно ли регистрировать договор аренды? С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, который отменил государственную регистрацию договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на срок не менее года. Но всего на несколько дней. Дело в том, что 4 марта вступил в силу другой акт – Федеральный закон № 21-ФЗ. Согласно которому законодатели решили пока не вводить в действие эту поправку.

Ваш договор на аренду офиса заключен на срок не менее года? Тогда обязательно проверьте, зарегистрирован ли он. Дело в том, что именно с момента такой регистрации договор считался заключенным.

Поэтому, если стороны хотели избежать госрегистрации, они заключали договор на срок менее года. А потом пролонгировали его на тот же период. Либо вообще не указывали срок действия договора.

Но если у вас договор все-таки заключен на длительный срок, то не регистрировать его просто опасно. Предположим, компания арендовала здание на два года. А при налоговой проверке выяснилось, что договор аренды заключен до 1 марта и при этом не зарегистрирован. К каким негативным последствиям это может привести? В таком случае налоговики могут отказать компании в праве учесть арендную плату при расчете налога на прибыль. Позиция чиновников предельно проста – незарегистрированный договор не считается заключенным. Значит, и расходы по нему учесть нельзя.

Но выход все же есть. В такой ситуации советую указать в контракте, что арендатор вправе пользоваться помещением до госрегистрации договора. Тогда и арендные платежи вы можете списывать до этой даты. Минфин не возражает – письмо от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6. Вот какую запись нужно внести в договор аренды.

Развивая тему про документы для договора аренды, переходим к учету арендных платежей. По общему правилу такие платежи в налоговом учете включают в состав прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Само собой разумеется, что эти затраты должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

При этом перечень документов, которыми можно обосновать расходы на арендную плату, в Налоговом кодексе не приведен. На практике важно, чтобы при проверке налога на прибыль компания могла предоставить договор аренды, акт приемки-передачи имущества, график платежей и документы, подтверждающие перечисление денег. Такие бумаги приведены в письме Минфина России от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559.

Разумеется, этот список весьма условный. Скажем, без того же графика платежей вполне можно обойтись, если сроки уплаты согласованы в договоре. Также не нужны и ежемесячные акты об оказании услуг. Против этого уже давно не возражают чиновники (см., например, то же письмо Минфина России от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559). Акт об оказании услуг по аренде составляют только в том случае, если это прямо предусмотрено в договоре аренды.

И вот что еще. Арендуемое под офис помещение должно быть нежилым (п. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Кстати, на практике все чаще встречаются договоры суб-аренды. Если вы как раз заключили именно такое соглашение, то убедитесь, что есть согласие от собственника помещения.

Есть два варианта, как может быть оформлен такой контракт. Первый: в договоре прописывают обязанность арендодателя предоставить вам, как субарендатору, копию первоначального договора. То есть между собственником и изначальным арендатором (для вашей компании он – арендодатель).

 И второй вариант. От собственника помещения следует получить письмо, в котором он выражает свое согласие передать имущество в субаренду. Вообще обязанность арендодателя предоставить вам такое письмо должна быть прописана в самом договоре субаренды. Если в этом документе ничего на сей счет не сказано, попросите вашего арендодателя прислать письмо-подтверждение.

Ну и естественно, если никаких документов, подтверждающих согласие собственника, нет, то расходы на арендную плату налоговики могут поставить под сомнение. Конечно, у компании есть шанс дооформить необходимые бумаги в процессе налоговой проверки. Но не исключено, что рассматривать их налоговые инспекторы откажутся. И тогда рассчитывать придется только на суд. Так что проверьте, все ли нужные бумаги есть у вас на руках.

Коммунальные платежи

Вот еще один немаловажный вопрос – учет коммунальных платежей. Тут два варианта.

Первый – арендатор сам от своего имени заключает договоры с организациями, снабжающими здание электричеством, водой, газом и т. д. и самостоятельно оплачивает их услуги. Это выгодно, если помещения арендованы на большой срок. Тогда арендатор может контролировать свои затраты на электричество и воду, а арендодателю не придется вести расчеты со снабжающими предприятиями. При этом коммунальные платежи – это часть затрат по аренде, и их надо включать в состав прочих расходов на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Второй вариант такой: со специализированными организациями рассчитывается арендодатель, а вы просто компенсируете ему эти затраты. В этом случае договоры на оказание коммунальных услуг заключены между арендодателем и снабжающими организациями. А арендатор просто компенсирует затраты на коммуналку в составе арендной платы. Сразу скажу, что этот способ оплаты коммунальных расходов самый безопасный и выгодный. Причем как для арендодателя, так и для арендатора.

Как включить коммуналку в арендную плату? Как вариант, можно установить фиксированный платеж. Но это крайне невыгодно для собственника. Ведь тарифы на коммунальные услуги растут. А менять размер платы за аренду чаще чем раз в год запрещено (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Вот более подходящий вариант: разделите арендную плату на две части: постоянную и переменную. Законодательство это разрешает (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Постоянная часть представляет собой фиксированную сумму, которую арендатор платит за пользование имуществом. Ну а переменная – это и есть стоимость коммуналки. В договоре нужно прописать, как ее рассчитывать.

Особенно это важно для ситуаций, когда собственник сдает не все здание. Тогда надо вычленить из суммы коммунальных расходов долю, приходящуюся на арендатора. Тут, кстати, сильно облегчат дело счетчики на воду и электричество.

Но как бы вы ни поступили, суммы арендной платы можно списать при расчете налога на прибыль в полном объеме. Основание все то же – подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Не спорят с этим и чиновники (письмо Минфина России от 3 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/567).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка