Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как посчитать резерв отпусков для равномерного учета расходов

Подписка
Срочно заберите все!
№24

НДС у инвестора: когда возникает право на вычет

9 декабря 2014 1362 просмотра

Печатная версия
Электронный журнал

Достройка объекта незавершенного строительства

Рассмотрим практическую ситуацию.

Организация – закрытое акционерное общество приобрела земельный участок и объект незавершенного капитального строительства – здание нежилого назначения. Построенный объект будет использоваться для ведения деятельности, облагаемой НДС. Таким образом, организация является заказчиком-застройщиком и одновременно инвестором. Для завершения строительных работ был заключен договор подряда, работы ведутся генподрядной организацией. Генподрядчик должен сдать работы до конца 2014 года. Ежемесячно составляются справки по форме № КС-3 и акты по форме № КС-2 на этапы строительства в части фактически выполненных работ.

Кроме собственных средств, для финансирования строительства организация планирует привлечь средства инвестора, заключив инвестиционный договор с компанией, по которому инвестор обязуется перечислить средства для финансирования строительства, а заказчик-застройщик – по завершении строительства передать в собственность инвестора часть помещений в построенном здании. Кроме того, инвестор обязуется отдельно выплачивать заказчику-застройщику вознаграждение за выполнение функций заказчика (технический надзор и др.).

В каком порядке застройщик принимает к вычету НДС, предъявленный генподрядчиком?

Возникает ли право на вычеты по НДС у инвестора? Как на практике рассчитать пропорцию и разделить суммы НДС, принимаемые к вычету между соинвесторами с соблюдением требований налогового законодательства? Ведь инвестиционный договор между застройщиком и инвестором не устанавливает долю инвестиций застройщика в объект, потому что она может измениться. Например, застройщик имеет право заключить позже с еще одним соинвестором аналогичный договор. Цена такого договора будет другой, и цена 1 кв. м площади в нем будет больше, поскольку реализация проекта будет ближе к завершению.

Квалификация договоров

Для начала следует определить, в чем разница между строительством нового объекта (с нуля) и достройкой приобретенного объекта незавершенного строительства.

При новом строительстве до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию права собственности на объект ни на кого не зарегистрированы. Такое обстоятельство давало возможность застройщикам привлекать средства сторонних инвесторов по инвестиционным контрактам, а по окончании строительства регистрировать на них право собственности напрямую, не регистрируя предварительно это право на себя.

Приобретая же объект незавершенного строительства, застройщик становится собственником этого объекта и осуществляет достройку объекта, будучи его собственником. То есть достраивает собственный объект. В практике встречались случаи, когда при достройке собственных объектов и даже при реконструкции действующих объектов застройщик заключал инвестиционные контракты со сторонними инвесторами с целью привлечения средств для строительства, а по окончании строительства права собственности на доли в этих объектах регистрировались напрямую на инвесторов с учетом того соотношения долей в достроенном (реконструированном) объекте, которое было предусмотрено инвестиционным контрактом.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 отметил, что инвестиционные контракты следует рассматривать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (договоры подряда или договоры простого товарищества как разновидности квалификации инвестиционных договоров в данном случае не рассматриваем). То есть даже при новом строительстве, когда застройщик не является собственником сооружаемого объекта, привлечение инвестиционных средств нужно считать авансом в рамках будущей сделки купли-продажи, которая может совершиться только после оформления на застройщика права собственности на построенный объект.

Что уж тут говорить, если застройщик достраивает объект, принадлежащий ему на праве собственности. В этом случае тем более следует придерживаться квалификации инвестиционных отношений как сделки купли-продажи, данной Пленумом ВАС РФ. По крайней мере именно такой подход для целей налогообложения может быть применен налоговыми органами. Итогом такой квалификации отношений между застройщиком и инвесторами должна стать регистрация права собственности на достроенный объект (с изменившимися характеристиками относительно объекта незавершенного строительства, собственником которого являлся застройщик) на застройщика, а затем регистрация перехода права собственности с застройщика на инвесторов в тех долях, которые были предусмотрены инвестиционными договорами между ними. Рассмотрим порядок учета НДС при таких обстоятельствах.

Учет НДС

Согласно пункту 6 статьи 171 Налогового кодекса, вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении объектов незавершенного капитального строительства (речь идет о здании нежилого назначения, приобретенном для осуществления операций, облагаемых налогом). Значит, застройщик, зарегистрировав на объект незавершенного строительства право собственности, может в этом же отчетном периоде принять сумму налога, предъявленного ему продавцом, к вычету.

Производя расходы, связанные с достройкой здания, застройщик имеет право на налоговый вычет в отношении НДС, предъявленного ему поставщиками и подрядчиками в процессе строительства. Это следует из пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса и общего порядка применения налоговых вычетов, предусмотренных статьями 171–172 Налогового кодекса.

Вместе с тем суммы, полученные от инвесторов по инвестиционным контрактам, которые квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, учитываются у застройщика как авансы полученные (кредит 62). С них застройщик должен заплатить НДС (дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС» кредит 68).

По окончании строительства объект делится в учете. Та его часть (помещения), которая остается в собственности застройщика для последующей эксплуатации, учитывается в составе основных средств на счете 01 . А часть, которая подлежит передаче инвесторам после оформления на застройщика права собственности на весь объект, относится на счет 43 «Готовая продукция» .

Обороты по реализации долей инвесторам отражаются в учете в обычном порядке:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– отражена выручка от реализации;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
– начислен НДС с реализации;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 43
– списана стоимость готовой продукции;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по НДС»
– произведен вычет НДС, ранее исчисленного с авансов полученных.

Инвестор, получив причитающуюся ему долю, имеет право принять к вычету налог, предъявленный ему застройщиком в рамках продажи доли, на основании счета-фактуры, выписанного застройщиком. Но право на вычет по НДС у инвестора возникает в том случае, если он намерен использовать приобретенную долю для целей осуществления операций, облагаемых налогом.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка