Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Как арендатору отстоять правомерность оплаты расходов арендодателя

9 декабря 2014 1676 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

На практике перераспределение расходов между дружественными участниками договора аренды, помимо задач налогового планирования, часто решает финансовые, коммерческие или управленческие задачи. Именно поэтому многим компаниям удается доказать, что такая схема взаимоотношений обусловлена деловыми целями, а спорные затраты так или иначе направлены на получение дохода.

Расходы на ремонт

Заключение договора аренды часто является одним из способов перераспределения налоговой нагрузки в группе компаний. Однако нередко стороны забывают о том, что такое перераспределение не может противоречить гражданскому законодательству.

К примеру, арендатор, конечно, вправе осуществлять капитальный ремонт арендуемого имущества и производить его улучшение (ст. 616, 623 ГК РФ). Но по умолчанию обязанность проводить такой ремонт лежит на арендодателе. А чтобы изменить этот порядок, нужно предусмотреть соответствующее условие в договоре. Если же такого условия нет, может в итоге получиться, что арендатор осуществляет ремонт не просто за свой счет, но и из чистой прибыли. Так как проверяющие обязательно укажут, что он необоснованно отнес на свой счет чужие расходы.

Аналогичные последствия возникают и когда расходы арендатора на текущий ремонт, реконструкцию и содержание имущества являются основанием для снижения арендной платы. Зачастую арендаторы не требуют возмещения таких затрат. За что и страдают при налоговой проверке. Впрочем, судебная практика показывает, что арендаторы нашли способы защитить свои налоговые расходы в подобных ситуациях.

Так, с помощью подписания допсоглашения стороны могут задним числом внести особые условия в договор аренды. Например, установить, что в случае проведения ремонта без согласия арендодателя компания производит финансирование капитальных вложений за счет собственных средств. И учитывает затраты в составе своих расходов. При этом действие допсоглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с момента подписания договора аренды. То есть распространяется на ранее сложившиеся отношения сторон. Это согласуется с положениями пункта 2 статьи 425 ГК РФ.

Арбитражные суды поддерживают компании в подобных спорах. Так, в частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.12.12 № А40-122894/11-107-503 судьи трех инстанций отклонили довод контролеров об отсутствии дополнительного соглашения в момент осуществления ремонтных работ в помещениях. Поскольку положения договора аренды предусматривали, что произведенный без согласия арендодателя капитальный ремонт не подлежит возмещению арендатору (ст. 616, 623 ГК РФ) ни за счет арендной платы, ни за счет иных отдельных выплат. То есть фраза «в счет арендной платы» не означает, что затраты на капитальный ремонт уже включены в состав арендных платежей.

К тому же наличие или отсутствие допсоглашения не меняет существа возникших правоотношений. При неясностях, связанных с толкованием договора, необходимо учитывать сложившиеся отношения сторон (ст. 431 ГК РФ). Следовательно, допсоглашение еще раз подтвердило уже сложившиеся взаимоотношения.

В частности, суд пришел к выводу, что компания правомерно учла затраты на ремонт на основании статьи 260 НК РФ. Отметим, что для снижения налоговых рисков целесообразно подписать данное соглашение до начала ремонтных работ. И приложить переписку, свидетельствующую о том, что ремонт был нужен прежде всего арендатору.

Расходы по содержанию имущества

Арендатор вполне обоснованно может взять на себя и многие другие расходы дружественного арендодателя. Например, затраты на охрану недвижимости, в которой расположены арендуемые площади, и земельного участка, где эта недвижимость расположена. Конечно, налоговики считают, что такие расходы связаны не только с деятельностью компании, но и деятельностью арендодателя. Однако практика показывает, что оплата расходов арендодателя компаниями успешно защищается я в суде.

В частности, в одном из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа, контролеры заявили о необходимости заключения договоров на охрану как собственником здания, так и арендатором. Причем последним только в части арендуемых площадей, а арендодателем – на охрану остальных площадей (постановление от 10.10.12 № А03-16722/2011). По мнению проверяющих, компания неправомерно применила вычеты по НДС и учла в расходах затраты по охране объектов, не принадлежащих ей ни на праве собственности, ни на праве аренды. Впрочем, общество представило схемы дислокации постов охраны, из которых усматривалось, что охрана осуществлялась путем размещения постов на входе в помещения.

Принимая решение в пользу компании, арбитры указали на то, что выводы инспекции о необходимости заключения двух договоров на охрану направлены на оценку гражданско-правовых отношений между сторонами. А потому с учетом свободы договора и волеизъявления сторон ( ст. 421 ГК РФ )не могут являться основанием для признания расходов нецелесообразными. К тому же обоснованность расходов не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата (определение Конституционного суда РФ от 04.06.07 № 320-О-П). В силу принципа свободы экономической деятельности (ч. 1 ст. 8 Конституции РФ) компания осуществляет ее самостоятельно на свой риск.

Аналогичные споры с налоговиками также часто возникают и при аренде транспортных средств. К примеру, компания заключает с дружественным контрагентом договор аренды. Согласно условиям контракта, затраты на топливо возложены на арендодателя. Однако в договоре также предусмотрена возможность заправки топливом арендатора. В этом случае собственник транспортных средств должен уменьшить арендную плату на стоимость ГСМ. Арендатор же учитывает платежи по договору аренды в составе прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а стоимость топлива – в составе материальных (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

В данной схеме отношений отсутствует налоговая экономия как таковая. Но она используется в качестве механизма перераспределения доходов и расходов в группе компаний в случае такой необходимости. Дружественные стороны договора аренды могут варьировать сумму доходов арендодателя. Расходы же арендатора остаются неизменными.

Однако существует риск, что проверяющие потребуют от арендатора включить стоимость ГСМ в доходы (ст. 249 НК РФ). Тогда арендатор учтет в расходах всю сумму арендных платежей и затраты на топливо. Тем не менее налоговая нагрузка компании возрастет. Поскольку она обязана исчислить НДС с реализации топлива (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Однако в свою защиту компании есть что возразить. Действительно, по общим правилам расходы на оплату топлива должен нести арендатор (ст. 636, 646 ГК РФ). Но стороны договора аренды имеют право гибко перераспределять обязанности в части несения расходов на оплату ГСМ, достаточно предусмотреть это в договоре. Ведь в статье 636 ГК РФ не сказано, что обеспечение топливом является безусловной обязанностью одной из сторон договора.

Такой подход разделяют и судьи. В частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.02.13 № А19-428/2012 указано, что топливо списывается для собственных нужд компании и не передается арендодателю. Поскольку нет передачи, то объект обложения НДС отсутствует. При этом судьи обратили внимание, что использование арендатором собственного топлива не противоречит нормам ГК РФ. К тому же в случае заправки топливом арендатора счета на аренду выставлялись за минусом стоимости ГСМ.

Расходы на благоустройство территорий

На практике встречаются ситуации, когда одному из участников группы компаний невыгодно осуществлять расходы на благоустройство. Это актуально, в частности, для упрощенцев с объектом «доходы». В таком случае оплатить чужие расходы может дружественный контрагент. Если, конечно, у него есть четкое обоснование, почему расходы на благоустройство вообще могут уменьшать его налогооблагаемую прибыль. Ведь это сам по себе достаточно спорный вопрос.

Конечно, такой метод оптимизации не устраивает контролеров. Они считают затраты на благоустройство, тем более арендованного объекта, экономически не обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поскольку те не связаны с деятельностью налогоплательщика. Однако в большинстве случаев суды встают на сторону арендаторов и отменяют доначисления (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.02.09 № А33-6473/08-Ф02-571/09).

Так, в одном из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Московского округа, арендатор заключил договор подряда на выполнение ремонтных работ по асфальтированию территории. Благоустройство прилегающей территории производилось во исполнение обязательств перед арендодателем на основании допсоглашения к договору аренды (постановление от 26.08.11 № КА-А40/9285-11). По мнению инспекции, расходы на благоустройство экономически не обоснованы. Однако судьи пришли к выводу, что совокупность документов, представленных для подтверждения права на уменьшение полученных доходов, свидетельствует о реальности и обоснованности хозяйственных операций. В другом деле, рассмотренном судом этого же округа, арбитры указали, что расходы по оплате подрядных работ по благоустройству территории и по устройству асфальтового покрытия относятся к затратам арендатора в связи с выполнением ремонтных работ (постановление от 14.12.10 № КА-А40/15386-10).

Оплата коммунальных услуг

Какая еще бывает оплата расходов арендодателя? Арендатор может учесть расходы и вычеты по коммунальным услугам, которые формально оказаны арендодателю (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.10 № КА-А40/1810-10). Судьи принимают во внимание, что оказание спорных услуг обусловлено наличием арендных отношений. Одним из факторов формирования размера арендной платы являются затраты арендодателя на обеспечение арендуемого имущества водоснабжением, связью, теплом, канализацией. При таком механизме исчисления арендной платы вся сумма, как постоянная ее часть, так и переменная, эквивалентная сумме коммунальных платежей, является оплатой арендодателю услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.09.09 № КА-А40/8581-09).

Вынося решение в пользу компаний, судьи указывают, что законодательство не запрещает перевыставление арендодателем счетов на оплату коммунальных услуг арендатору. В связи с чем арендатор вправе принять к вычету НДС по коммунальным услугам (постановления федеральных арбитражных судов Московского от 13.07.10 № КА-А40/6902-10, от 05.10.09 № КА-А40/10030-09, Западно-Сибирского от 28.04.10 № А45-8185/2009, от 15.09.09 № Ф04-5497/2009(19433-А45-29) округов).

Такую позицию разделяет и Президиум ВАС РФ в постановлениях от 10.03.09 № 6219/08 и от 25.02.09 № 12664/08. По мнению высших судей, без электроэнергии, воды, теплоэнергии арендатор не может реализовать право пользования арендуемыми помещениями. Поэтому обеспечение коммунальными услугами связано с предоставлением услуг по аренде. При этом порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет. Хотя позиция Минфина однозначна – вычет применять нельзя (письмо от 14.05.08 № 03-03-06/2/51).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка