Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

2017: Листки нетрудоспособности станут электронными

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Возвращается ли оплата по предварительному договору долевого строительства?

23 декабря 2014 353 просмотра

Печатная версия
Электронный журнал

Уплатив задаток по предварительному договору, компания рискует остаться и без денег, и без новостройки. Отсутствие в гражданском законодательстве такого вида договора, как договор участия в долевом строительстве, приводит к неоднозначному толкованию правовых норм.

Суть спора

Проблема исполнения обязательств по предварительному договору рассмотрена в постановлении ФАС Поволжского округа от 28 марта 2013 г. по делу № А55-15556/2012.

В апреле 2008 года Фонд содействия ипотечному кредитованию (далее – Фонд) заключил со строительной компанией предварительный договор об участии в долевом строительстве жилого комплекса. В предварительном договоре были определены порядок и условия заключения основных договоров, где застройщиком будет выступать строительная компания, а участником долевого строительства – Фонд. А также общий объем площадей и общий объем средств, которые должны быть направлены для строительства в рамках основных договоров.

Стоимость всего объема объектов долевого строительства составляла 1 833 300 000 руб. В целях обеспечения исполнения предварительного договора, а также гарантий исполнения своих обязательств по основным договорам Фонд перечислил застройщику обеспечительный платеж в размере 370 500 000 руб.

В дальнейшем дополнительным соглашением к предварительному договору были внесены изменения в график получения разрешений на строительство объектов. В соответствии с предварительным договором между сторонами заключено 12 договоров участия в долевом строительстве жилых домов со встроенными нежилыми помещениями. Эти договоры касались 12 секций строящегося жилого комплекса. В отношении оставшихся 15 секций основные договоры не заключались.

Перечисленные Фондом средства были зачтены в качестве оплаты по основным договорам участия в долевом строительстве, но лишь частично – в сумме 173 141 400 руб. Разницу в размере 197 358 600 руб. (370 500 000 – 173 141 400) Фонд потребовал вернуть, выставив застройщику претензию в апреле 2012 года.

Получив отказ, Фонд, ссылаясь на отсутствие у ответчика правовых оснований для удержания указанной суммы, обратился в суд с иском о ее возврате.

Выводы суда

Суд первой инстанции встал на сторону Фонда, взыскав всю заявленную сумму неосновательного обогащения с процентами. Однако застройщик с этим не согласился, считая предварительный договор бессрочным, и подал апелляцию.

Апелляционный суд поддержал застройщика, отменив решение суда первой инстанции. При этом арбитры руководствовались следующим.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из содержания указанной статьи следует, что предварительный договор не порождает каких-либо иных обязательств, кроме обязательства заключить основной договор.

Судебная практика исходит из того, что никакие расчеты при заключении предварительного договора не могут быть совершены (постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. № 13331/09). Следовательно, если стороны включают соответствующее условие в соглашение, его нельзя будет квалифицировать в качестве предварительного договора. То есть, если по условиям предварительного договора купли-продажи имущества, которое будет создано и приобретено в последующем, устанавливается обязанность покупателя внести оплату до заключения основного договора, тогда этот договор надо рассматривать как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

На основании изложенного, а также ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предварительный договор, заключенный сторонами, нужно квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. В связи с чем вытекающие из него споры подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Апелляционный суд отметил, что истец (Фонд) при оформлении сделки имел всю необходимую информацию, обладал свободой выбора, был согласен с условиями договора и желал совершить данную сделку.

Далее арбитры рассуждали так.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ). Предварительным договором предусмотрено, что в случае прекращения финансирования строительства не по вине застройщика последний обязуется вернуть Фонду полученные средства. Они возвращаются в виде квартир. Тип квартир, их площадь, место расположения определяются сторонами дополнительно. Передача производится в течение 10 рабочих дней с даты ввода первой очереди строительства в эксплуатацию.

Доказательств согласования сторонами типа квартир, их площади, места расположения представлено не было, так же как и доказательств ввода в эксплуатацию объектов первой очереди строительства. Поэтому апелляционный суд пришел к заключению, что правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств отсутствуют.

Суд кассационной инстанции счел выводы апелляционного суда ошибочными, а решение суда первой инстанции законным. Иными словами, кассационный суд признал требования Фонда обоснованными. Чем же руководствовались судьи?

Как видно из материалов дела, между сторонами при исполнении предварительного договора, а затем и при исполнении 12 заключенных договоров участия в долевом строительстве секций жилого дома возникли правоотношения, регулируемые нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Из пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ № 54 следует, что положения закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи. И что разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума ВАС РФ № 54 (за отдельными исключениями), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества в рамках договорных отношений, регулируемых законом № 214-ФЗ. Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о применении пункта данного постановления к спорным правоотношениям ошибочен.

Дело в том, что пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного.

В рассматриваемом случае заключение основных договоров поставлено сторонами в зависимость от даты получения ответчиком разрешения на строительство. То есть буквальное толкование условий предварительного договора и дополнительных соглашений к нему не позволяет определить срок заключения основного договора.

Последний основной договор участия в долевом строительстве был подписан сторонами в июне 2009 года. Каких-либо дополнительных соглашений о пролонгации действия предварительного договора после этого не оформлялось. Ответчик (застройщик) с требованием о понуждении истца (Фонда) к заключению основных договоров в отношении оставшихся секций жилого дома не обращался.

Исходя из положений пунктов 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и толкования условий предварительного договора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что действие предварительного договора прекращено в 2009 году в связи с истечением срока его действия. А раз нет договора, то нет и оснований для удержания перечисленной по предварительному договору денежной суммы. Значит, ответчик в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ обязан возвратить истцу сумму 197 358 600 руб., являющуюся неосновательным обогащением ответчика.

Таким образом, кассационный суд признал правильными выводы суда первой инстанции, указав на то, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные.Они прекращаются в случае незаключения основного договора в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок. Поэтому постановление апелляционного суда отменено, а решение суда первой инстанции оставлено в силе.

То есть строительным компаниям – застройщикам нужно учесть позицию суда, заключающуюся в том, что на предварительные договоры об участии в долевом строительстве не распространяются выводы, сделанные в постановлении Пленума ВАС РФ № 54 . И судьи не будут квалифицировать их как договоры купли-продажи, поскольку положения закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ.

А. Ковалева,
аудитор

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка