Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Выплата неустойки в строительстве: разъяснения Минфина

23 января 2015 2788 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору виновная сторона обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Такое правило содержится в статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Расскажем о его применении на практике подробнее.

В соответствии со статьей 6 закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, установленного договором. Срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Исключение возможно, лишь когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в срок, указанный в договоре. Тогда застройщик не менее чем за два месяца до его истечения обязан предупредить участника и предложить изменить договор. Соглашение об изменении или о расторжении договора составляется в той же форме, в которой заключен договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное ( п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ ).

Законом не предполагается применение к застройщику каких-либо санкций при изменении срока передачи объекта дольщику, если последний согласился с изменением сроков путем подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве.

Если срок передачи участнику объекта долевого строительства, предусмотренный договором, нарушен и соглашения с дольщиком достичь не удалось, застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Когда участником долевого строительства является гражданин, неустойка выплачивается в двойном размере.

Таким образом, юридическими основаниями для выплаты неустойки является наличие договора долевого участия в строительстве, содержащего срок передачи готового объекта дольщику, и нарушение этого срока.

В то же время фактическим основанием для выплаты неустойки может стать (помимо указанных документов) письмо дольщика с требованием о выплате ему неустойки.

Расчет величины

Сумму неустойки, подлежащей уплате дольщику – юридическому лицу, рассчитаем по следующей формуле:

Размер неустойки = Цена договора х Ставка рефинансирования ЦБ РФ х 1/300 х Количество дней просрочки

Для исчисления неустойки, подлежащей уплате дольщику-физлицу, используется та же формула с умножением полученного результата на 2.

Отметим, что ограничение величины выплаты рассматриваемой нами законной неустойки не установлено, как это, сделано, например, в отношении неустойки, выплачиваемой физическому лицу при нарушении исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг).

Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором.

И еще одно уточнение: необходимо помнить, что обязанность по уплате неустойки в случае нарушения обязательств по договору долевого участия предусмотрена при условии, что данный договор сторонами не расторгается.

Следует учесть также и то, что, исходя из статьи 333 Гражданского кодекса РФ, суд может снизить величину неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства ( постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2010 г. по делу № А79-6638/2009 ).

Санкции при расторжении договора

В установленных законом случаях дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в частности, если застройщик:

- нарушает срок сдачи объекта на два месяца;

- не устраняет за свой счет выявленные недостатки (не уменьшает цену договора соразмерно выявленным недостаткам);

- существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства;

- не перезаключил договор поручительства.

Кроме того, участник долевого строительства может расторгнуть договор через суд (при прекращении или приостановлении строительства, при существенном изменении проектной документации, изменении назначения общего имущества и т. д.).

Какие правила действуют при таких обстоятельствах?

При расторжении договора по указанным основаниям застройщик обязан вернуть участнику полученные от него суммы, а также уплатить проценты за пользование чужими деньгами.

Расчет суммы процентов производится аналогично расчету неустойки – 1/300 ставки рефинансирования от полученной суммы за каждый день пользования этой суммой. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. Если дольщиком является гражданин, указанные проценты застройщик уплачивает в двойном размере.

При самостоятельном расторжении договора дольщиком вернуть ему деньги с процентами застройщик обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора. При расторжении договора через суд – в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора ( п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ ).

Если в течение соответствующего срока (20 или 10 рабочих дней) участник не обратился к застройщику за получением уплаченных денежных средств и процентов, застройщик должен поступить следующим образом. Не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, нужно зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по местонахождению застройщика и сообщить об этом участнику долевого строительства.

Учет и налогообложение

Итак, предположим, что застройщик санкции признал и выплатил. Как отразить их в учете и какие возникнут налоговые последствия?

Налог на прибыль

Застройщик вправе учесть затраты на уплату неустойки (а также других санкций за нарушение договорных обязательств и возмещение причиненного ущерба) в уменьшение прибыли в составе внереализационных расходов ( подп. 13 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ ). Делается это на дату добровольного признания застройщиком сумм неустойки либо на дату вступления в законную силу решения суда, обязывающего его уплатить неустойку. 

Основанием для признания внереализационного расхода являются документы, свидетельствующие, что должник согласен уплатить санкции контрагенту. Как разъяснено в письме УФНС России по г. Москве от 18 марта 2008 г. № 20-12/025119 , к таким документам относятся:

- договор, предусматривающий уплату санкций;

- двусторонний акт;

- письмо должника или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства и позволяющий определить размер суммы, признанной должником.

В сфере отношений в рамках долевого строительства такими документами могут быть:

- договор участия в долевом строительстве (даже без указания на ответственность за нарушение обязательств застройщика в виде неустойки, поскольку размер неустойки определен законом; при этом по согласованию сторон в договоре могут быть зафиксированы иные размеры санкций, но не ниже установленных законодательно);

- претензия от дольщика о нарушении срока передачи объекта;

- письмо застройщика к дольщику или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства, который позволяет определить размер суммы, признанной должником (например, расчет размера неустойки).

Имейте в виду, что, согласно позиции ФНС России, выраженной, в частности, в письме от 26 июня 2009 г. № 3-2-09/121 , платежные поручения по оплате неустоек сами по себе не свидетельствуют о признании санкций застройщиком. Правда, Минфин России неоднократно разъяснял, что обстоятельством, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить сумму неустойки (штрафа, пеней), является как фактическая уплата, так и письменное подтверждение, выражающее готовность произвести ее. На это указано в письмах от 25 мая 2012 г. № 03-03-06/1/272 , от 29 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/786 .

И судьи считают, что признание задолженности может быть подтверждено как сообщением (актом, письмом и т. п.), так и совершением должником конкретных действий по исполнению обязательства, свидетельствующих о признании долга. К их числу относится и уплата суммы штрафной санкции ( постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 июня 2007 г. № А56-28963/2006 ).

Но во избежание споров все же лучше зафиксировать согласие оплатить долг в определенном размере в письменной форме. Дата такого документа и будет служить датой признания суммы санкций во внереализационных расходах.

Бухгалтерский учет расходов

Идентичный порядок применяется и в бухгалтерском учете с той лишь разницей, что здесь санкции относятся к прочим расходам ( п. 11 ПБУ 10/99 ).

Согласно пункту 14.2 ПБУ 10/99, штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров, а также возмещение причиненных организацией убытков принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных организацией. То есть моментом отражения указанных расходов также будет дата признания должником сумм штрафов, пеней или иных санкций либо дата вступления в законную силу решения суда.

Иначе говоря, принципы и даты учета штрафных санкций за нарушение договорных обязательств одинаковы, что избавляет от необходимости отражения разниц в учете.

Налог на доходы физических лиц

Как указано в пункте 1 письма Минфина России от 10 июня 2010 г. № 03-04-06/10-21, в соответствии со статьей 41 Налогового кодекса РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме (учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить), определяемая в отношении доходов физлиц.

Неустойка за ненадлежащее исполнение условий договора отвечает всем перечисленным признакам и, следовательно, считается доходом физического лица. Перечень доходов, не подлежащих обложению НДФЛ, приведенный в статье 217 Налогового кодекса РФ, является исчерпывающим. При этом доход в виде неустойки в нем не поименован. Поэтому сумма неустойки, выплаченная гражданину за ненадлежащее исполнение условий договора, признается его доходом, облагаемым налогом на доходы физических лиц.

А вот должен ли застройщик, являясь источником выплаты, исполнить обязанности налогового агента? То есть исчислить, удержать налог из производимой дольщику выплаты и перечислить его в бюджет? Да, должен. Это следует из писем Минфина России от 24 мая 2013 г. № 03-04-06/18724 , от 18 февраля 2013 г. № 03-04-06/4224 и др.

Нужно учесть и такой нюанс.

Если при вынесении решения суд не производит разделения сумм, причитающихся физлицу и подлежащих удержанию с него, организация – налоговый агент не имеет возможности удержать НДФЛ, о чем она обязана сообщить налогоплательщику и налоговому органу. Об этом сказано в письме Минфина России от 14 марта 2013 г. № 03-04-06/7875 .

В письме же ФНС России от 6 апреля 2011 г. № КЕ-4-3/5392@ пояснено, что, если налог не был удержан источником выплаты, гражданину надо самостоятельно исчислить сумму налога, подлежащую уплате, и представить в налоговую инспекцию по месту своего учета (месту жительства) декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ за год, в котором получена сумма неустойки (налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц ( форма 3-НДФЛ ) утверждена приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760@).

Обратите внимание: с суммы, выплачиваемой на основании судебного решения в возмещение морального вреда, причиненного физическому лицу, удерживать НДФЛ застройщик не должен. Так как она является компенсационной выплатой, предусмотренной пунктом 3 статьи 217 Налогового кодекса РФ, и на этом основании не подлежит налогообложению. Это уточнено в письме Минфина России от 28 мая 2013 г. № 03-04-05/19242 .

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка