Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Отражаем в учете увеличение стоимости строительства

6 февраля 2015 995 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Увеличение стоимости строительства или построенного объекта – проблема, знакомая, пожалуй, всем строительным компаниям. Рассмотрим в статье аспект, связанный с признанием дополнительных расходов на основании решения суда. Покажем на конкретных примерах порядок учета для разных случаев в зависимости от цели строительства.

Спорные расходы

Часто на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик успевает учесть в стоимости строительства не все затраты. Условно такие суммы можно разделить на две группы.

1. Расходы, которые не могли быть произведены (например, на благоустройство территории в случае, если объект вводится в эксплуатацию зимой).

2. Расходы, которые не были отражены в учете из-за неправильной организации приемки результатов выполненных работ, из-за отсутствия первичных документов и т. п.

В обоих случаях речь идет о расходах, предусмотренных проектно-сметной документацией.

Как правило, первая группа затрат не вызывает разногласий с контролирующими органами по поводу возможности их включения в стоимость объекта строительства. А вот учет расходов второй группы почти всегда чреват спорами с налоговиками. Ведь, согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта в полном объеме. То есть строительство к этому времени должно быть завершено и все затраты по нему учтены.

Признание допрасходов на основании решения суда

Проанализируем ситуацию, когда застройщик признал в учете затраты на строительство, относящиеся ко второй группе расходов, понесенные после ввода объекта в эксплуатацию. Это явилось следствием решения арбитражного суда, который подтвердил правомерность действий организации при возникновении спора с налоговой инспекцией. Значит, независимо от конкретизации расходов легитимность их признания на основании вступившего в законную силу судебного акта не вызывает сомнений.

Какими будут последствия? Разберемся подробнее (по видам объектов).

Основное средство

В бухгалтерском и налоговом учете возможность изменения первоначальной стоимости основного средства предусмотрена в случае его достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации и т. п. (п. 14 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Учет расходов на достройку. Если в рассматриваемой ситуации речь идет о затратах, датированных более поздним числом, чем дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то их можно отнести к расходам на достройку. Очевидно, что они не повлекут увеличения срока полезного использования объекта, поскольку улучшения (повышения) первоначально принятых нормативных показателей его функционирования не происходит.

Годовая сумма амортизационных отчислений после увеличения первоначальной стоимости объекта должна определяться из расчета остаточной стоимости с учетом дополнительных расходов и оставшегося срока полезного использования. Данная позиция основана на том, что, согласно ПБУ 22/2010, операция по увеличению стоимости основного средства не признается ошибкой. Неточности или пропуски в отражении фактов хозяйственной деятельности в бухучете или бухотчетности, выявленные в результате получения новой информации, ошибками не являются (п. 2 ПБУ 22/2010, утвержденного приказом Минфина России от 28 июня 2010 г. № 63н). Учитывая изложенное, амортизация в бухгалтерском учете ретроспективно не пересчитывается.

По мнению Минфина России, первоначальная стоимость основных средств в налоговом учете изменяется, когда не принятые заказчиком объемы выполненных работ и их стоимость должны быть приняты (письмо от 4 июля 2013 г. № 03-03-10/25656,). Поскольку на основании решения суда затраты признаны связанными со строительством объекта. Руководствуясь такими разъяснениями, застройщик должен увеличить первоначальную стоимость основных средств и начислять амортизацию исходя уже из новой стоимости амортизируемого имущества. К сожалению, в письме № 03-03-10/25656 не уточнено, следует ли при этом пересчитать ранее начисленную амортизацию.

Внесение исправлений. Проанализировав ситуацию, связанную с увеличением на основании решения суда стоимости проектно-изыскательских работ для строительства основного средства, чиновники пришли к выводу, что увеличение цены работ следует рассматривать как увеличение расходов на строительство объекта, возникшее в связи с допущенным в прошлых периодах неточным отражением налоговой базы из-за неправильного применения положений гражданского законодательства РФ.

При обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные ошибки или искажения (п. 1 ст. 54 Налогового кодекса РФ). Если определить период совершения ошибок невозможно, перерасчет производится за период, в котором они выявлены. Компания вправе пересчитать налоговую базу и сумму налога за прошлый период в периоде выявления ошибок также и в  том случае, если допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.

Таким образом, поскольку ошибка повлекла излишнюю уплату налога, застройщик имеет право по своему выбору:

  • либо пересчитать амортизацию и сдать корректирующие налоговые декларации за прошлые периоды;
  • либо пересчитать амортизацию и единовременно учесть сумму корректировки в том периоде, когда произошло увеличение стоимости строительства.

Данная позиция подтверждена в письме Минфина России от 12 ноября 2012 г. № 03-03-10/126.

Более выгоден первый вариант, но только при условии, что имелась налогооблагаемая база в предыдущих периодах.

Пример
ООО «МегаСтрой» построило здание для собственных нужд и 31 декабря 2014 года приняло его к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости 10 000 000 руб., установив срок полезного использования 361 месяц (десятая амортизационная группа). Организация применяет линейный метод начисления амортизации в бухгалтерском и налоговом учете. 31 марта 2015 года были признаны дополнительные расходы на основании решения суда на сумму 2 000 000 руб. и учтен «входной» НДС по ним в размере 360 000 руб. Бухгалтер ООО «МегаСтрой» сделал в учете следующие записи.

31 декабря 2014 года:
ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08
– 10 000 000 руб. – принят к учету объект основных средств.

31 января, 28 февраля, 31 марта 2015 года:
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 02
– 27 700,83 руб. (10 000 000 руб. : 361 мес.) – начислена амортизация (за соответствующий месяц).

31 марта 2014 года (дополнительно):
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 2 000 000 руб. – учтены на основании решения суда дополнительные расходы на строительство;

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08
– 2 000 000 руб. – увеличена стоимость основного средства;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 360 000 руб. – выделен НДС по дополнительным расходам.

30 апреля, 30 мая, 30 июня 2013 года:
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 02
– 33 287,42 руб. ((10 000 000 руб. + 2 000 000 руб. – 27 700,83 руб. × 3) : (361 мес. – 3 мес.)) – начислена амортизация (за соответствующий месяц).

В налоговом учете отражены расходы на амортизацию:
– за I квартал 2015 года – 83 102,49 руб. (27 700,83 руб. × 3 мес.);
– за II квартал 2015 года – 99 722,99 руб. (12 000 000 руб. : 361 мес. × 3 мес.).

За II квартал 2015 года дополнительные расходы, относящиеся к I кварталу 2015 года, исчисленные во II квартале, – 16 620,5 руб. (99 722,99 – 83 102,49).

Итого начислено амортизации за полугодие 199 445,98 руб. (83 102,49 + 99 722,99 + 16 620,5).

Долевое строительство

Если на дату получения новой информации об увеличении стоимости строительства объект уже передан дольщикам, в бухучете расходы следует включить в себестоимость продаж ( счет 90 субсчет «Себестоимость продаж») на основании пункта 19 ПБУ 10/99.

Счет 90 используется, когда доходы по договорам долевого участия в строительстве признаются организацией в качестве доходов по обычным видам деятельности. Если нет, то должен применяться счет 91 «Прочие расходы».

При поступлении информации до передачи объекта дольщикам расходы надо отнести за счет средств, полученных от дольщиков. Поскольку по условиям договора участия в долевом строительстве средства дольщика должны направляться на возмещение затрат на строительство объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

При исчислении налога на прибыль порядок аналогичный. Если на дату получения новой информации об увеличении стоимости строительства объект передан дольщикам, дополнительные затраты следует включить в состав расходов, связанных с реализацией на основании пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ. Однако нельзя исключать возможность возникновения спора с налоговыми органами в отношении рассматриваемой ситуации (см. постановление ФАС Уральского округа от 15 декабря 2010 г. № Ф09-10505/10-С3).

Если на дату поступления новой информации объект дольщикам еще не передан, то на основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ расходы отражаются за счет средств, внесенных дольщиками. При этом застройщик должен вести раздельный учет средств в рамках целевого финансирования.

Пример
Застройщик ведет строительство жилого дома по договорам долевого участия. 1 декабря 2014 года на его расчетный счет поступила оплата от дольщиков (в целях упрощения предположим, что дольщиков всего два). В этот же день полученные деньги перечислены подрядной организации для выполнения работ. 31 декабря 2014 года компания приняла к учету от подрядчика готовый дом стоимостью 10 000 000 руб. 15 января 2015 года 50 процентов площадей в нем передано дольщикам. Договором участия в долевом строительстве предусмотрено возмещение расходов на строительство в сумме 5 000 000 руб. и вознаграждение застройщика в сумме 3 000 000 руб. 31 марта 2015 года на основании решения суда были признаны дополнительные расходы застройщика по дому – 2 360 000 руб. (включая НДС – 360 000 руб.).

Бухгалтер застройщика отразил ситуацию в учете следующим образом.

1 декабря 2014 года:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 8 000 000 руб. – получены средства от дольщика № 1;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– 3 000 000 руб. – выделен аванс в сумме оплаты услуг застройщика;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 8 000 000 руб. – получены средства от дольщика № 2;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
– 3 000 000 руб. – выделен аванс в сумме оплаты услуг застройщика;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 10 000 000 руб. – перечислено подрядчику.

31 декабря 2014 года:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 10 000 000 руб. – принят к учету дом.

15 января 2015 года:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08
– 5 000 000 руб. – передано 50 процентов площадей дольщику № 1;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Расчеты с заказчиками» КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 3 000 000 руб. – отражено вознаграждение застройщика по договору с дольщиком № 1;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62 субсчет «Расчеты с заказчиками»
– 3 000 000 руб. – зачтен аванс.

31 марта 2015 года:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 2 360 000 руб. – увеличена стоимость расходов на строительство дома по площадям, не переданным дольщикам;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 08
– 1 180 000 руб. (2 360 000 руб. × 50%) – списано 50 процентов дополнительных расходов на строительство дома по площадям, переданным дольщикам.

Объект для продажи

Если на дату получения новой информации об увеличении стоимости строительства объект уже передан покупателям, то в бухучете дополнительные расходы надо отразить на счете 90 (субсчет «Себестоимость продаж») или на счете 91 (субсчет «Прочие расходы») на основании пункта 19 ПБУ 10/99. Применяется порядок, аналогичный порядку, приведенному ранее для случая, когда на дату получения информации об увеличении стоимости строительства объект уже передан дольщикам.

Если же на дату получения сведений об увеличении затрат объект покупателям не передан, то нужно увеличить стоимость объекта, который был учтен как готовая продукция (п. 6 ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. № 44н).

При исчислении налога на прибыль организаций подход такой же. Если на дату получения информации об увеличении затрат объект передан покупателю, то затраты признаются в составе расходов, связанных с реализацией на основании пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ. Если не передан, расходы увеличивают стоимость объекта, отраженного в учете как готовая продукция (п. 2 ст. 319 Налогового кодекса РФ).

Пример
31 декабря 2014 года застройщик (ООО «Квартал») принял от подрядчика многоквартирный жилой дом (в разрезе аналитики – по квартирам). Дом построен для продажи, его учетная стоимость – 100 000 000 руб. 31 декабря 2014 года оформлены свидетельства о праве собственности застройщика на квартиры. 31 января 2013 года 50 процентов площадей реализовано покупателям по договорам купли-продажи, всего на сумму 80 000 000 руб. Себестоимость проданных квартир – 50 000 000 руб. 31 марта 2015 года были признаны дополнительные расходы на основании решения суда на сумму 2 360 000 руб., включая НДС – 360 000 руб.

Бухгалтер ООО «Квартал» сделал следующие проводки.

31 декабря 2014 года:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 100 000 000 руб. – приняты к учету квартиры;

ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08
– 100 000 000 руб. – оформлены свидетельства о собственности застройщика на квартиры.

31 января 2015 года:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 80 000 000 руб. – отражена выручка от продажи квартир;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 43
– 50 000 000 руб. – учтена себестоимость проданных квартир.

31 марта 2015 года:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 2 360 000 руб. – увеличена стоимость расходов на строительство;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 08
– 1 180 000 руб. – списано 50 процентов дополнительных расходов на строительство по проданным квартирам;

ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08
– 1 180 000 руб. – списано 50 процентов дополнительных расходов по нереализованным квартирам.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка