Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Как учесть расходы по сносу здания

25 февраля 2015 480 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Некоторые организации стремятся приобрести земельный участок, даже если на нем находится ветхая недвижимость в аварийном состоянии. В финансовом плане это зачастую выгодно, поскольку предыдущие собственники, как правило, реализуют такие объекты, имеющие выгодное месторасположение, по сниженным ценам с целью получить хоть какой-то доход.

Новые собственники ликвидируют старые постройки и возводят на земельном участке новые здания. Как вариант — организация проводит ремонтно-восстановительные работы (оснащает помещение современной системой энергоснабжения, кондиционирования, оборудует здание лифтом, cооружает подземную парковку) и эксплуатирует здание по новому назначению.

В таких ситуациях компании сталкиваются с проблемой квалификации в налоговом учете объекта, находящего на приобретенном земельном участке. Поскольку, с одной стороны, ветхая недвижимость мешает компании и первоначальная цель ее приобретения — это снос. С другой стороны, ликвидацию ненужного объекта нельзя рассматривать в отрыве от стремления организации получить экономический эффект в будущем.

Кроме того, неясно, как учитывать расходы на приобретение и снос аварийного здания — в составе первоначальной стоимости возведенного на его месте объекта или в качестве отдельного вида расходов. Практика показывает, что мнение контролеров, Минфина России и судов зачастую расходятся.

Амортизация аварийного объекта

По общему правилу амортизируемым признается имущество первоначальной стоимостью более 40 000 руб. со сроком полезного использования не менее 12 месяцев, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Таким образом, важен факт использования объекта. При этом, исходя из определения «аварийное состояние здания», которое раскрыто в Методических рекомендациях по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности (утв. приказом Госстроя России от 10.11.98 № 8), можно сделать вывод, что компания не вправе эксплуатировать здание, признанное аварийным. В частности, аварийным признается такое состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей.

В связи с этим Минфин России приходит к выводу, что компания не вправе начислять амортизацию на аварийное имущество. В частности, в письме от 08.07.09 № 03-03-06/1/447 финансовое ведомство отмечает, что не используемый налогоплательщиком для извлечения дохода объект не является в целях главы 25 НК РФ амортизируемым имуществом. Следовательно, компания не вправе отражать в налоговом учете стоимость такого имущества и амортизационные отчисления по нему.

Налоговики на местах, как правило, соглашаются с мнением финансового ведомства. Так, в одном из дел инспекторы установили, что спорные объекты недвижимости невозможно эксплуатировать в связи с неработоспособным аварийным состоянием строительных конструкций и отсутствием условий для нахождения персонала и организации технологического процесса. В связи с этим контролеры пришли к выводу, что указанные объекты недвижимости не могут использоваться в производственных целях и компания не вправе была их амортизировать в налоговом учете. В этом деле ФАС Московского округа поддержал компанию.

Однако причиной, по которой суд признал правомерным начисление амортизации по спорным объектам, послужило заключение специалистов по оценке технического состояния объектов недвижимости, представленное налогоплательщиком. В соответствии с представленными отчетами спорный объект не являлся аварийным и компания вправе была использовать его в производственной деятельности (постановление от 03.12.10 № КА-А40/11146-10).

В другом споре, касающемся необходимости начисления налога на имущество, ФАС Западно-Сибирского округа также принял во внимание заключение специалиста. В этом документе было указано, что здание оценивалось как ветхое и при установленном уровне износа не соответствовало нормативному уровню технического состояния. В результате суд пришел к выводу, что здание нельзя было использовать по назначению, поэтому оно не соответствовало критериям отнесения имущества к основным средствам (постановление от 17.05.11 № А27-10300/2010).

Расходы на приобретение и снос аварийного здания

На практике нет единого мнения о том, как учитывать расходы по сносу здания, если оно ветхое, — списывать единовременно или относить на увеличение первоначальной стоимости вновь построенного объекта недвижимости с последующим начислением амортизации.

Минфин России придерживается второго мнения (письма от 07.03.13 № 03-03-06/1/6914 и от 23.05.13 № 03-03-06/1/18418). Так, в соответствии с пунктом 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н) первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации, непосредственно связанных с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Кроме того, финансовое ведомство обращает внимание, что в соответствии с пунктом 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ (утв. постановлением Госстроя России от 05.03.04 № 15/1), в сметную стоимость строительства включаются затраты на подготовку территории строительства, в том числе освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т. п.

Таким образом, расходы по сносу здания, расположенного на приобретаемом земельном участке, формируют первоначальную стоимость вновь создаваемого объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Минфин России подтверждает правомерность включения в первоначальную стоимость вновь возводимого объекта в том числе следующих затрат:

— денежной компенсации или стоимости квартир, предоставленных переселенцам (письмо от 28.05.07 № 03-03-06/1/332);
— компенсации стоимости строений и посадок, которые подлежат сносу в рамках реализации строительства (письмо от 27.02.06 № 03-03-04/1/145).

Однако не все расходы, связанные со сносом аварийного здания, финансовое ведомство предписывает включать в первоначальную стоимость вновь построенного объекта. Так, в письме от 21.09.09 № 03-03-06/1/603 Минфин России рассмотрел частный запрос, в котором компания интересовалась порядком списания в налоговые расходы затрат, связанных с исключением снесенного ветхого здания из Реестра прав на недвижимость. Ведомство разъяснило, что при проведении процедуры, связанной с исключением сведений о здании из Единого государственного реестра прав, расходы на получение документов БТИ и другие подобные расходы учитываются в составе прочих расходов на основании подпункта 40 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Причем возможность их налогового учета, по мнению Минфина России, не зависит от того, в какой период здание было выведено из эксплуатации.

Расходы по восстановительным работам

К расходам на проведение ремонта (текущего, среднего и капитального) относится стоимость работ по поддержанию имуществКа в рабочем состоянии в течение срока его полезного использования, которые не приводят к улучшению их первоначальных нормативных показателей функционирования (п. 16 письма Госкомстата России от 09.04.01 № МС-1-23/1480). В свою очередь реконструкция подразумевает переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (п. 2 ст. 257 НК РФ).

По мнению Минфина России, компания самостоятельно определяет, какие работы — ремонт или реконструкцию — необходимо провести для возможности использования аварийного объекта (письмо от 23.11.06 № 03-03-04/1/794). При этом от того, какой способ восстановления непригодной к эксплуатации недвижимости выберет компания, зависит порядок учета соответствующих расходов при исчислении налога на прибыль.

Так, если организация заменяет отдельные части здания на аналогичные (к примеру, прокладывает новый кабель электросети, заменяет розетки, сантехнику, красит стены и потолки, укрепляет межкомнатные дверные проемы), при этом технологические первоначальные свойства старого оборудования не изменяются, подобные работы нужно отнести к ремонтным. Следовательно, такие расходы компания вправе учесть при налогообложении прибыли единовременно на основании статьи 260 НК РФ (письмо Минфина России от 05.12.12 № 03-03-06/1/628).

Если же в результате восстановительных работ изменяются характеристики основного средства (например, установлен более скоростной лифт с большей грузоподъемностью), такие работы относятся к модернизации и их стоимость увеличивает первоначальную стоимость имущества. На это указывает, в частности, УФНС России по г. Москве в письме от 27.09.11 № 16-12/093516@.

При этом в отношении некоторых восстановительных работ существует противоположная судебная практика. В частности, некоторые суды относят работы по перепланировке помещений к ремонтным работам, стоимость которых компания вправе списать в налоговые расходы единовременно (постановления ФАС Северо-Кавказского от 03.12.12 № А32-5993/2011 и от 20.03.12 № А53-21781/2010, Поволжского от 15.05.12 № А55-17326/2011 округов).

Другие суды приходят к выводу, что в рамках перепланировки помещений компания создает неотделимые улучшения, стоимость которых увеличивает первоначальную стоимость здания (постановление ФАС Центрального округа от 29.07.11 № А36-3814/2010).

Расходы на аренду земли под аварийным зданием

Приобретая аварийный объект, компания зачастую сталкивается с необходимостью заключать договор аренды земельного участка, на котором такой объект расположен. Стоимость права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка, приобретенного с аварийным имуществом, включается в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, на основании пунктов 3 и 4 статьи 264.1 НК РФ (письма Минфина России от 23.05.13 № 03-03-06/1/18418 и от 13.10.08 № 03-03-06/2/142).

При этом арендные платежи по земельным участкам, занятым аварийными объектами, которые компания намеревается снести, также можно учесть при налогообложении прибыли. В частности, столичные налоговики в письме от 30.12.09 № 16-15/139310.1 разъяснили, что если на арендуемом земельном участке находится объект недвижимого имущества, используемый налогоплательщиком в деятельности, направленной на получение дохода, то при документальном подтверждении суммы арендных платежей включаются в налоговые расходы.

Несмотря на то что приобретаемый объект недвижимости компания не использует в предпринимательской деятельности (из-за его аварийного состояния), целью аренды спорного земельного участка является строительство объекта, от использования которого организация как раз планирует получать прибыль. И такое строительство невозможно без заключения договора аренды. А по правилам пункта 1 статьи 252 НК РФ расходами признаются любые затраты налогоплательщика, которые направлены на осуществление деятельности с целью получения дохода. Однако судебной практики по данному вопросу найти не удалось.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка