Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Налоговики разрешают не платить ЕНВД, если магазин закрылся

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Продажа земли с убытком: налоги и учет

3 марта 2015 268 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Рассмотрим практическую ситуацию.

Организация купила участок под строительство. Учла его на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»(первоначально отразив на субсчете 08.1 «Приобретение земельных участков» , а затем на субсчете 08.3 «Строительство объектов основных средств»). Но потом строить передумала, и землю пришлось продать дешевле, чем она ее купила. Разница плюс понесенные расходы образуют убыток. Какими проводками оформляется продажа земли с убытком? Каков порядок налогообложения?

Отражение операций до продажи

Обращаем внимание на то, что на субсчете 08.1 «Приобретение земельных участков» учитываются затраты на приобретение организацией земельных участков. А на субсчете 08.3 «Строительство объектов основных средств» – затраты на возведение зданий и сооружений и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом). Это рекомендовано Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета..., утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н. В связи с чем будет некорректным отражение на субсчете 08.3 затрат, связанных с приобретением участка, поскольку земля и объект строительства должны учитываться обособленно.

К сожалению, из ситуации неясно, какие именно расходы были произведены после постановки участка на учет. К примеру, если это затраты, связанные со строительством объекта недвижимости, то их следовало учитывать на субсчете  08.3. Если же речь о затратах, связанных с содержанием участка или поддержанием его в надлежащем состоянии, то они не капитализируются, а отражаются на соответствующих счетах затрат и являются текущими расходами.

Но вернемся к учету участка. Он включается в состав основных средств по первоначальной стоимости, которая складывается, в частности, из суммы, уплаченной продавцу, и госпошлины (п. 4, 5, 7, 8 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н). При этом стоимость земли как основного средства, согласно пункту 17 ПБУ 6/01, не подлежит амортизации.

Отметим, что в налоговом учете сумма госпошлины, уплаченной при приобретении участка, сразу признается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией ( подп. 1 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ). Амортизация тоже не начисляется – земля не подлежит амортизации и в налоговом учете. Основание – пункт 2 статьи 256 Налогового кодекса РФ.

Реализация участка

Правила налогового и бухгалтерского учета при продаже земли с убытком рассмотрим отдельно.

Налогообложение

Будем исходить из поставленных условий: при реализации на участке отсутствует объект строительства.

Операции по реализации земельных участков НДС не облагаются. Это установлено подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

В целях исчисления прибыли доход от реализации земельного участка при применении метода начисления, согласно пункту 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ, признается на дату передачи участка покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. На эту же дату продавец имеет право уменьшить доход на стоимость приобретения земельного участка, включающую в том числе расходы, непосредственно связанные с реализацией, скажем по оценке земли и т. д. ( подп. 2 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 268 Налогового кодекса РФ). 

Если цена приобретения имущества (земельного участка) с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком, учитываемым в целях налогообложения. Указанная возможность предусмотрена пунктом 2 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Бухгалтерский учет

При реализации продавцу следует учесть выручку в размере продажной стоимости земельного участка согласно договору. На дату перехода права собственности на участок к покупателю она признается прочим доходом.

Одновременно учитывается и прочий расход в виде первоначальной стоимости участка.

Такие правила установлены в ПБУ 6/01(п. 29, 31), ПБУ 9/99(п. 7, 12, 16), ПБУ 10/99( п. 11).

При этом в бухгалтерском учете могут возникать разницы, активы и обязательства, а именно:

1) вычитаемая временная разница и отложенный налоговый актив (поскольку в налоговом учете доход признается на дату передачи, а в бухгалтерском – на дату перехода права собственности), погашаемые на дату перехода права собственности на земельный участок к покупателю (п. 11, 14, 17 ПБУ 18/02);

2) налогооблагаемые временные разницы и отложенные налоговые обязательства, возникающие из-за разного порядка учета госпошлины и разного порядка признания расходов и погашаемые при реализации участка (п. 12, 15, 18 ПБУ 18/02).

Пример. Строительная компания ООО «Квартал» в декабре 2012 года приобрела под строительство земельный участок за 2 500 000 руб., уплатив госпошлину за регистрацию права на него в сумме 15 000 руб. ( подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Но от строительства на данном участке решено было отказаться. И в октябре 2013 года компания реализовала его за 2 300 000 руб. – передала покупателю по передаточному акту, однако переход права собственности покупателю был оформлен в ноябре 2013 года.

Бухгалтер ООО «Квартал» сделал следующие записи.

Декабрь 2012 года:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
– 2 500 000 руб. – приобретен земельный участок;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– уплачена госпошлина;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 68
– 15 000 руб. – учтена госпошлина;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 2 500 000 руб. – оплачена продавцу стоимость земельного участка;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 77
– 3000 руб. (15 000 руб. ? 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство (в налоговом учете госпошлина признана в составе прочих расходов отчетного периода, в бухгалтерском – нет).

Октябрь 2013 года:

ДЕБЕТ 09 КРЕДИТ 68
– 460 000 руб. (2 300 000 руб. ? 20%) – отражен отложенный налоговый актив (в налоговом учете признан доход, в бухгалтерском – нет);

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 77
– 500 000 руб. (2 500 000 руб. ? 20%) – отражено отложенное налоговое обязательство (в налоговом учете признан расход, в бухгалтерском – нет).

Ноябрь 2013 года:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 2 300 000 руб. – реализован участок;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 08
– 2 515 000 руб. – списана первоначальная стоимость выбывшего земельного участка;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 2 300 000 руб. – получена оплата от покупателя;

ДЕБЕТ 77 КРЕДИТ 68
– 3000 руб. – погашено отложенное налоговое обязательство (образовавшееся при покупке участка из-за разного порядка учеты госпошлины);

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 09
– 460 000 руб. – погашен отложенный налоговый актив (образовавшийся из-за учета дохода от реализации участка в разных периодах);

ДЕБЕТ 77 КРЕДИТ 68
– 500 000 руб. – погашено отложенное налоговое обязательство (образовавшееся из-за списания расходов при реализации участка в разных периодах);

ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»
– 215 000 руб. (2 300 000 – 2 515 000) – отражен убыток от реализации участка.

В налоговом учете убыток от реализации составил 200 000 руб. (2 300 000 – 2 500 000). Все разницы отражены.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка