Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Перепродажа недвижимости при УСН: расходы можно признать

4 марта 2015 557 просмотров

Проблема первая

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ налогоплательщики на «упрощенке», выбравшие в качестве объекта «доходы, уменьшенные на величину расходов», могу признать в целях налогообложения стоимость товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (за минусом «входного» НДС), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией этих товаров, в том числе по хранению, обслуживанию и транспортировке ценностей.

При этом расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются по мере их реализации (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

В пункте 1 статьи 39 НК РФ сказано, что реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной, а иногда и на безвозмездной основе (в том числе бартер) права собственности на товары (работы, услуги).

Согласно пункту 1 статьи 346.17 НК РФ дата получения доходов при «упрощенке» - день поступления денег на счета в банках или в кассу, получения иного имущества, работ, услуг или имущественных прав, а также погашения задолженности иным способом, то есть используется кассовый метод.

При этом нужно учитывать, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.06.10 № 808/10 указано, что расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при «упрощенке» после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 38 НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое или предназначенное для реализации.

Таким образом, делают вывод финансисты, расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы по единому налогу учитываются после передачи права собственности на данный объект недвижимости покупателям.

Но что является моментом передачи права собственности на недвижимость в данном случае?

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Получается, что право субъекта «упрощенки» на признание расходов зависит от того, когда именно покупатель недвижимости зарегистрирует на него свое право собственности?! Да, получается именно так (письмо Минфина России от 03.11.11 № 03-11-06/2/153). Выглядит довольно абсурдно, но формально чиновники правы.

Проблема вторая

Довольно часто недвижимость, предназначенную для продажи или перепродажи, приходится достраивать или переоборудовать. Как считают в Минфине России, такие затраты при «упрощенке» не предусмотрены (письма Минфина России от 07.08.13 № 03-11-06/2/31778 и от 11.07.07 № 03-11-05/148). Как обойти этот барьер?

На наш взгляд, здесь есть два варианта.

Первый вариант

В подпункте 23 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ сказано, что при определении объекта налогообложения организация уменьшает полученные доходы на «расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации …, а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров». Как видите, список открыт. Это означает, что можно попробовать доказать в суде, что достройка или реконструкция реализуемой недвижимости относятся к ее предпродажной подготовке.

Второй вариант

Можно зайти с «другой стороны», и попытаться признать затраты на достройку или реконструкцию реализуемой недвижимости «по частям».

Так, в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 и пунктом 2 статьи 346.16 НК РФ субъекты «упрощенки» должны учитывать материальные расходы в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль в статье 254 НК РФ. А там к материальным расходам, в частности, относятся затраты на приобретение материалов, используемых для предпродажной подготовки реализуемых товаров, а также работы и услуги производственного характера, выполняемых сторонними организациями, предпринимателями или собственными структурными подразделениями налогоплательщика.

В письме от 24.10.06 № 03-11-04/2/219 финансисты не возражали против учета расходов, связанных с подготовкой проектной документации и проведением ремонта приобретенных квартир для их последующей продажи в составе материальных расходов.

Впрочем, при использовании любого из этих вариантов придется обращаться в суд, а вот судебная практика по данной проблеме до сих пор не сформирована.

Александр Анищенко,

аудитор

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка