Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

На каком счете учитывать детские новогодние подарки

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Увеличение цены строительства: налоги и учет

4 марта 2015 18 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Возможно ли повышение цены: правовой аспект

Вначале коротко об основных нормах. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации ( п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...»).

В договоре необходимо указать цену, сроки и порядок ее уплаты.

По общему правилу цена должна быть неизменной. Положение о неизменности первоначальной цены договора в законе № 214-ФЗ установлено в целях защиты дольщиков от удорожания строительства из-за увеличения расходов застройщика.

Но из любого правила есть исключения. В соответствии с пунктом 2 статьи 5 закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если в договоре сказано о возможности изменения цены, перечислены случаи и условия ее изменения.

Обратите внимание: законодатель установил специальное правило корректировки цены договора участия в долевом строительстве. Подчеркнем: согласно ему, пересмотр цены допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве данной возможности, а также при наличии указания на случаи и условия изменения цены рассматриваемого договора.

Таким образом, если застройщик и участник зафиксировали в договоре твердую цену, то они не вправе ее изменять даже по дополнительному соглашению, заключенному между ними.

Данная правовая норма является специальной по отношению к норме Гражданского кодекса РФ, установленной в пункте 1 статьи 450, которая предусматривает, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон.

Итак, для изменения цены договора участия в долевом строительстве необходимо соблюдение двух условий.

1. Договором должны быть предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

2. Между сторонами договора должно быть заключено соответствующее соглашение.

Учтите: соглашение об изменении цены подлежит государственной регистрации, так как оно является неотъемлемой частью зарегистрированного договора участия в долевом строительстве. И следовательно, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации ( п. 3 ст. 4 закона № 214ФЗ, п. 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 

Учет и налогообложение корректировок

Допустим, все необходимые условия соблюдены, цена договора пересчитана и стороны подписали (и зарегистрировали) соглашение о ее увеличении. Рассмотрим «учетно-налоговые» последствия.

Бухгалтерский учет

Первоначальная цена договора и поступление средств от участника (на дату регистрации договора и поступления денег соответственно) были отражены записями:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с участниками по договорам долевого участия» (аналитический счет «Договор долевого участия №…») КРЕДИТ 76 субсчет «Целевые средства на объект строительства»
– отражена сумма, причитающаяся к получению по договору №…;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с участниками по договорам долевого участия» (аналитический счет «Договор долевого участия №…»)
– получены деньги от дольщика.

На основании данных отчета отдела продаж и банковских выписок бухгалтер отражает изменение в договоре и в расчетах (тоже на дату регистрации допсоглашения и получения денег соответственно):

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с участниками по договорам долевого участия» (аналитический счет «Договор долевого участия №…») КРЕДИТ 76 субсчет «Целевые средства на объект строительства»
– отражено увеличение цены по договору долевого участия №…;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с участниками по договорам долевого участия» (аналитический счет «Договор долевого участия №…»)
– получена доплата по договору №… от дольщика.

Налоговый учет

Деньги, поступившие от дольщика на финансирование строительства, являются для застройщика средствами целевого финансирования. Они не подлежат обложению налогом на прибыль на основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ при условии их использования по целевому назначению. А именно:

1) на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или на возмещение затрат на их строительство;

2) на возмещение затрат на приобретение, в том числе на оформление права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости;

3) на возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если такая экспертиза является обязательной;

4) на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) на возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения. 

Поэтому если увеличение цены договора долевого участия связано с финансированием строительства, которое включает в себя, как мы сказали, в том числе и возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения ( подп. 5 п. 1 ст. 18 закона № 214-ФЗ), то налоговых последствий не возникнет.

Полученная доплата и осуществленные за счет нее расходы (равно как и ее расходование на возмещение уже произведенных затрат застройщика) будут расцениваться как операции в рамках целевого финансирования. Такие средства при исчислении прибыли не учитываются ни в доходах, ни в расходах при условии ведения раздельного учета ( подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 270 Налогового кодекса РФ).

Однако нельзя забывать о следующем правиле.

У застройщика при долевом строительстве в общем случае возникает два вида доходов:

его вознаграждение, предусмотренное условиями договора участия в долевом строительстве;

экономия полученных средств (при наличии).

Так что если изменение цены договора долевого участия влияет и на сумму вознаграждения застройщика, то в случае повышения цены у него появится дополнительный доход.

И если застройщик данный вид дохода отражает равномерно, то с момента изменения цены договора вознаграждение следует учитывать в доходах исходя из большего (увеличенного) размера.

Экономия застройщика рассчитывается на момент формирования финансового результата как разница между целевыми средствами и фактически понесенными затратами на строительство объекта, то есть на дату подписания актов о приеме-передаче объектов долевого строительства. При расчете экономии будет учтена новая сумма целевых средств, включающая доплату.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Кдело 6 декабря 2016 12:00 Приказ о приеме на работу

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка