Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Споры по долевому строительству: кого поддерживают суды

5 марта 2015 450 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Кто имеет право привлекать средства населения

Практика разрешения споров приведена в Обзоре… утвержденном Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года (далее – Обзор). В нем на конкретных примерах разобраны наиболее распространенные случаи применения схем привлечения средств для строительства жилья в обход закона.

Напомним: деньги для строительства дома привлекает застройщик. К нему в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предъявляются определенные требования. Застройщик должен:

- являться юридическим лицом;

- иметь земельный участок для строительства (в собственности, на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования);

- получить разрешение на строительство конкретного объекта.

Несоблюдение любого из этих условий рассматривается как привлечение средств граждан лицом, не имеющим на это права, за что предусмотрена административная ответственность.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них впоследствии правом собственности на жилье в строящемся доме, возможно только способами, установленными законом № 214-ФЗ( п. 2 ст. 1). Их всего три:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) выпуск жилищных сертификатов;

3) создание жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Запреты не помогли

Изучение судебной практики показало, что, несмотря на введенные запреты, организации продолжают получать деньги граждан для строительства жилья на основании самых разных договоров: предварительных договоров купли-продажи, предварительных договоров участия в долевом строительстве, договоров займа, вексельных схем и т. д. Почему это происходит? Президиум ВС РФ отметил следующее.

В настоящее время договор участия в долевом строительстве – это вид договора, фактически существующий, но не предусмотренный Гражданским кодексом РФ. Он регулируется иным законом – № 214ФЗ. Данный закон с начала своего действия (с 1 апреля 2005 года) ограничивает способы привлечения средств граждан для долевого строительства, а с 21 июня 2010 года прямо запрещает привлечение средств способами, им не предусмотренными.

За несоблюдение этого условия застройщик может быть оштрафован на сумму от 500 000 до 1 000 000 руб. по каждому договору ( ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Кроме того, физлицо может через суд признать договор недействительным – это дополнительная мера защиты участника долевого строительства. Если же дольщик посчитает возможным продолжить отношения в рамках заключенного договора, то на застройщика ложится обязанность привести договор в соответствие с требованиями закона № 214-ФЗ.

Позиция Верховного суда

Основной принцип, которым надлежит руководствоваться судам в спорах по долевому строительству, такой.

При рассмотрении дел по сделкам, совершенным в нарушение требований закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если суд установит, что при совершении сделки сторонами имелся в виду договор участия в долевом строительстве, применяются положения закона № 214-ФЗ, в том числе предусмотренные им меры ответственности. 

Защита прав потребителя

Организациям, не имеющим права на привлечение средств граждан, а также привлекающим деньги граждан запрещенными способами, грозят меры ответственности, установленные не только законом № 214-ФЗ, но и Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Так, если застройщик привлек средства физлиц неразрешенным способом, дольщики вправе потребовать, помимо возврата им денежных средств и взыскания процентов в двойном размере, еще и  возмещение причиненных ему убытков и компенсацию морального вреда ( п. 3 ст. 3 закона № 214-ФЗ, п. 7 Обзора).

Дольщик (физлицо) может требовать компенсацию и в случае, если деньги для строительства привлекала организация, не имеющая на это права.

В Обзоре обращено внимание на то, что закон № 214-ФЗ допускает привлечение средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. Но сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и указанными кооперативами, данным законом не регулируются. То есть если названные кооперативы нарушили обязательства, то положения пункта 3 статьи 3 закона № 214-ФЗ не применяются ( п. 11 Обзора).

Признание права собственности

Президиум ВС РФ предупредил, что до возбуждения производства по делу о банкротстве в суде не могут разрешаться вопросы, касающиеся установления фактов по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов, например таких , как неисполнение застройщиком обязанности по передаче жилого помещения инвестору.

При вынесении решения по делам о регистрации права собственности на объект долевого строительства суд должен направить запрос в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в целях выяснения наличия или отсутствия зарегистрированных прав в отношении спорного объекта. То есть суд обязан проверить, не зарегистрировано ли право за другим гражданином. При наличии зарегистрированных прав на спорный объект заинтересованные лица должны быть привлечены к участию в деле.

Строительной компании нужно учесть такой нюанс. Нарушение застройщиком положений закона № 214-ФЗ о заключении с гражданами договоров долевого участия не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру ( п. 13 Обзора). Поясним.

В соответствии с законом № 214 договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

2) срок передачи объекта участнику;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (это требование введено с 1 января 2014 года Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ).

В случае отсутствия в договоре долевого участия хотя бы одного требования он считается незаключенным. Однако из этого не следует, что гражданин-инвестор не вправе потребовать в судебном порядке признания права собственности на предмет такой сделки.

Если застройщик уклоняется от заключения основного договора долевого участия в строительстве и от исполнения обязанности по вводу в эксплуатацию объекта, строительство которого завершено, то инвестор – физическое лицо имеет право обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру.

Требования инвестора – физического лица о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению при наличии следующих обстоятельств:

- исполнения инвестором условий договора долевого участия;

- фактической передачи предмета договора инвестору.

Ответственность застройщика за нарушение договора

В случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны застройщика дольщик может обратиться в суд за взысканием неустойки. При этом ее размер рассчитывается исходя из положений специального законодательства – закона № 214, а не общих норм, установленных в том числе и законодательством о защите прав потребителя.

В качестве критериев для определения несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств учитываются:

- цена договора;

- длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком;

- принятие застройщиком мер к завершению строительства;

- последствия нарушения для участника;

- иные обстоятельства.

Так что неустойка может быть уменьшена судом. В то же время ее уменьшение по соглашению сторон в договоре ниже предела, предусмотренного законом № 214-ФЗ, противоречит законодательству и является недействительным.

Кроме неустойки, дольщик может потребовать через суд компенсацию морального вреда в связи с нарушением сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. На основании статьи 15 закона № 2300-1 при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя ( п. 28 Обзора).

Расторжение договора

Право на расторжение договора участия в долевом строительстве есть у обеих сторон при наличии определенных оснований.

Так, застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик вовремя не уплатил установленную договором цену либо не соблюдал сроки внесения платежей (п. 4, 5 ст. 5 закона № 214-ФЗ).

Дольщик же, согласно пунктам 1 и 1.1 закона № 214-ФЗ, может расторгнуть договор, в частности:

- при задержке срока передачи объекта на два месяца;

- при существенном нарушении требований к качеству;

- при прекращении или приостановлении строительства;

- при существенном изменении проектной документации.

Суды должны исследовать вопросы существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств, при необходимости назначая экспертизу. Например, ненадлежащее функционирование системы вентиляции дома является основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве, если устранение недостатков системы вентиляции повлечет существенные затраты и невозможно без отселения жильцов ( п. 31 Обзора).

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника от исполнения договора он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление. Такая возможность предусмотрена в пункте 4 статьи 9 закона № 214-ФЗ. Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления.

Требования о расторжении договора долевого участия в строительстве могут быть предъявлены с учетом срока исковой давности. Течение срока исковой давности (три года) для требований участника, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

Если застройщик пересчитал стоимость квартиры из-за увеличения ее площади по сравнению с проектной, то просрочка внесения дольщиком доплаты не может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. На это указано в пункте 34 Обзора.

Устранение недостатков

Определенные обязательства застройщика не прекращаются и после передачи объекта дольщику.

В течение гарантийного срока он обязан безвозмездно устранить в разумный срок выявленные недостатки в объекте долевого строительства или возместить расходы собственника на их устранение.

Если застройщик откажется сделать это по требованию участника добровольно, его обяжет суд.

Это обойдется застройщику дороже, так как через суд дольщик в данном случае имеет право и на получение неустойки за просрочку данного обязательства (по устранению недостатков).

Следует также учитывать, что убытки в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, должны быть возмещены застройщиком. А он в свою очередь имеет право заявить регрессные требования к подрядчику, непосредственно выполнявшему некачественные работы ( п. 37 Обзора).

Использование общего имущества дома

Нередко споры возникают в отношении общего имущества. Как правило, они касаются признания обособленных помещений общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В пункте 38 Обзора указано, что такое имущество не может являться предметом договора долевого участия в строительстве.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка