Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Какие люди в нашей бухгалтерии!

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Незавершенный объект нужно передать другому застройщику

20 марта 2015 691 просмотр

Печатная версия

Электронный журнал

Замена застройщика

Напомним: застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке (необязательно на праве собственности) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Поэтому для того, чтобы считать, что застройщик поменялся, необходимо выполнение всего одного условия: у нового застройщика (далее – застройщик 2) должны быть права на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома (с этой целью он может заключить договор аренды данного земельного участка).

Однако на практике при замене застройщика помимо переоформления прав на землю, как правило, совершается еще ряд хозяйственных операций.

Обычно схема замены выглядит следующим образом.

Между прежним застройщиком (далее – застройщик 1) и застройщиком 2 заключается договор, согласно которому застройщик 1 обязуется расторгнуть договор аренды земельного участка и обеспечить его заключение застройщиком 2 (либо обязуется перевести на застройщика 2 права и обязанности арендатора). А если земельный участок принадлежит застройщику 1 на праве собственности, то продать его застройщику 2.

Помимо этого застройщик 1 обязуется передать застройщику 2 понесенные затраты на строительство, для чего оформляется так называемый акт приемки-передачи затрат, и перевести на застройщика 2 свои права и обязанности по иным действующим договорам, связанным со строительством объекта. Договор о замене застройщика может предусматривать вознаграждение застройщика 1 за совершение указанных действий.

Застройщик 2 компенсирует застройщику 1 затраты на строительство объекта и оплачивает стоимость уступленных прав по действующим договорам застройщика 1, а также выплачивает вознаграждение застройщику 1 (если такое вознаграждение предусмотрено).

Застройщик 1 в свою очередь оплачивает застройщику 2 затраты по договорам перевода долга (как правило, путем проведения зачета).

Пример 1

На момент заключения договора о замене застройщика в учете застройщика 1 отражены следующие расходы на строительство:

– 1 000 000 руб. – плата за право на заключение договора аренды участка;

– 1000 руб. – платежи по аренде участка;

– 59 000 руб. (в том числе НДС – 9000 руб.) – оплата проектной документации;

– 11 800 руб. (в том числе НДС – 1800 руб.) – оплата экспертизы проектной документации;

– 2 360 000 руб. (в том числе НДС – 360 000 руб.) – стоимость выполненных строительно-монтажных работ (СМР).

Указанные затраты переданы застройщику 2 по акту приемки-передачи затрат.

У застройщика 1 на момент заключения договора о замене застройщика имелась задолженность перед проектной организацией в сумме 50 000 руб. Договором об уступке прав и обязанностей по договору на проектирование эта задолженность (с согласия кредитора) переведена на застройщика 2, за что застройщик 1 должен уплатить застройщику 2 50 000 руб.

Задолженность подрядчика перед застройщиком 1 по договору подряда на момент заключения договора о замене застройщика составляет 500 000 руб. Договором об уступке прав и обязанностей по договору подряда право требования на указанную сумму (имущественное право) перешло к застройщику 2. Застройщик 1 и застройщик 2 согласовали стоимость уступленного права в сумме 500 000 руб. В иных договорах об уступке прав и обязанностей плата за уступленные права и переданные обязанности не предусмотрена.

Вознаграждение застройщика 1 по договору о замене застройщика составляет 118 000 руб. (в том числе НДС – 18 000 руб.).

Бухгалтер застройщика 1 сделал в учете следующие записи:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 2» КРЕДИТ 08 (20), 19
– 3 431 800 руб. (1 000 000 + 1000 + 59 000 + 11 800 + 2 360 000) – переданы затраты застройщику 2;

ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 2»

– 50 000 руб. – переведена задолженность перед проектной организацией на застройщика 2;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 2» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 500 000 руб. – уступлено имущественное право;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 500 000 руб. – списаны расходы на приобретение имущественного права;

ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с застройщиком 2» КРЕДИТ 90
– 118 000 руб. – учтено вознаграждение застройщика 1;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 18 000 руб. – начислен НДС с суммы вознаграждения.

Кроме того, застройщик 1 перевыставил застройщику 2 счета-фактуры, полученные от третьих лиц, относящиеся к переданным затратам.

Это могут быть затраты на приобретение строительных материалов, работ и т. п.

В учете застройщика 2 операции отражаются следующими записями:

ДЕБЕТ 08 (20), 19 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 1»
– 3 431 800 руб. – учтены затраты, переданные застройщиком 1;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 1» КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией»
– 50 000 руб. – отражена принятая от застройщика 1 задолженность перед проектной организацией;

ДЕБЕТ 60 «Расчеты с подрядчиком» КРЕДИТ 76 «Расчеты с застройщиком 1»
– 500 000 руб. – получено имущественное право;

ДЕБЕТ 08 (20) КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 1»
– 100 000 руб. – учтено вознаграждение застройщика 1;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 1»
– 18 000 руб. – выделен НДС с суммы вознаграждения застройщика 1.

Давайте разберемся, насколько такой способ замены застройщика соответствует законодательству.

Передача затрат

Ни налоговое, ни гражданское законодательство не содержит понятия «передача затрат». Однако из пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ «Свобода договора» следует, что стороны вправе заключить договор, предусматривающий передачу затрат и их компенсацию. На практике в ряде случаев применяется именно такая конструкция, которая является устоявшейся и не вызывает возражений контролирующих органов. Например, по договору инвестирования, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, инвестор финансирует строительство объекта недвижимости, а застройщик (в указанном законе он назван заказчиком) по окончании строительства передает инвестору построенный объект. В момент его передачи застройщик в учете делает проводку дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» кредит 08 (20), 19 на сумму фактически произведенных затрат. То есть отражает в учете передачу затрат, а не готового объекта с использованием счета реализации ( 90). Аналогичным образом застройщик поступает и при заключении договора участия в долевом строительстве.

Применение данного механизма может повлечь за собой риск, который заключается в том, что отношения сторон (застройщика 1 и застройщика 2), связанные с передачей затрат и их компенсацией, будут квалифицированы как отношения по договору купли-продажи. Так, согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Будут или нет контролирующие и судебные органы квалифицировать отношения сторон по договору о замене застройщика, связанные с передачей и компенсацией затрат, как отношения по договору купли-продажи, сказать сложно. В частности, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Тем не менее Минфин России в письме от 23 марта 2012 г. № 03-07-10/06 пришел к выводу, что «денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС». Финансовое ведомство не рассматривает передачу застройщиком объекта долевого строительства дольщику как передачу товара по договору купли-продажи.

Следует отметить, что не во всех случаях застройщик 1 имеет возможность покрыть свои затраты на строительство, передавая результат этих затрат застройщику 2.

Например, если строительство объекта еще не начато (нет затрат на СМР), то отсутствует и вещественный результат от несения таких затрат, как в случае, скажем, с затратами, понесенными в целях получения права на заключение договора аренды или на аренду земельного участка.

Передача прав арендатора по договору аренды на основании договора о перемене лиц в обязательстве также возможна далеко не всегда.

В частности, арендодатель может настаивать на оформлении смены застройщика путем расторжения договора аренды с застройщиком 1 и заключения договора с застройщиком 2. Тогда получится, что возместить себе указанные затраты застройщик 1 сможет только путем компенсации.

Если все же передача затрат по договору о замене застройщика в рассмотренном примере 1 будет квалифицирована контролирующими органами исходя из договора купли-продажи, то сумма, подлежащая получению застройщиком 1 в качестве компенсации, будет признана его выручкой по договору купли-продажи с соответствующей обязанностью по начислению НДС. Правда, при этом у застройщика 1 возникнет право на вычет «входного» НДС, однако в связи с тем, что в отношении части затрат на строительство «входной» НДС отсутствует, сумма начисленного налога будет превышать сумму вычетов.

Вариант отношений между застройщиком 1 и застройщиком 2, основанный на положениях договора купли-продажи, лишен каких-либо налоговых рисков. Рассмотрим его на примере.

Пример 2

Воспользуемся исходными данными примера 1.

В учете застройщика 1 отражены те же суммы затрат на строительство.

Но на их основе рассмотрим иную ситуацию.

Было решено передать застройщику 2 результат осуществления этих затрат путем заключения договора купли-продажи. Учитывая, что по договору купли-продажи предметом договора может быть только вещь (товар), стороны договорились о продаже следующих товаров:

– проектной документации с отметками о прохождении экспертизы обшей стоимостью 70 800 руб. (в том числе НДС – 10 800 руб.);

– объекта незавершенного капитального строительства стоимостью 3 659 180 руб. (в том числе НДС – 558 180 руб.).

Уточним, что перед продажей объекта незавершенного строительства застройщик 1 должен зарегистрировать на рассматриваемый незавершенный объект право собственности (ст. 130, 219 Гражданского кодекса РФ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Финансовый результат застройщика 1 составил 100 000 руб. (такой же, как и в примере 1), а НДС к уплате – 198 180 руб. (10 800 + 558 180 – 9000 – 1800 – 360 000). Тогда как НДС в примере 1 – 18 000 руб.

Увеличение суммы налога на добавленную стоимость, подлежащей уплате в бюджет застройщиком 1, по сравнению с примером 1 связано с тем, что при реализации товара НДС начислялся со всей суммы реализации.

Из примера 2 видно, что с точки зрения налогообложения наиболее предпочтительным является вариант с компенсацией затрат (приведенный в примере 1), однако, как уже отмечалось, его применение сопряжено с рисками.

Перемена лиц в обязательстве

При замене застройщика зачастую осуществляется перевод прав и обязанностей застройщика 1 на застройщика 2 по действующим договорам, связанным со строительством. Правомерность данных операций не вызывает сомнений, поскольку они основаны на нормах главы 24 «Перемена лиц в обязательстве» Гражданского кодекса РФ. Остановимся подробнее на налоговых последствиях, в частности на вопросах начисления НДС при указанных операциях. Для этого рассмотрим отдельно такие хозяйственные операции, как перевод долга и уступка права требования.

Глава 21 Налогового кодекса РФ не предусматривает такого объекта налогообложения, как перевод долга, в связи с чем при переводе долга обязанности начислить НДС не возникает. Правда, если сумма возмещения отличается от суммы переводимой задолженности, то разница может быть квалифицирована как стоимость финансовой услуги, оказанной стороной, получившей выгоду от уступки. А раз это услуга, то и НДС с указанной разницы необходимо начислить.

Сложнее обстоит дело с уступкой права требования. Передача имущественных прав, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ, признается объектом обложения НДС. Однако для случаев уступки имущественных прав, не указанных в статье 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база не определена. А значит, согласно пункту 1 статьи 17 Налогового кодекса РФ, налог в этих случаях не считается установленным. Аналогичный вывод подтверждается и арбитражной практикой ( постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 августа 2007 г. № А78-4501/06-С2-21/228-Ф02-4764/07, А78-4501/06-С2-21/228-Ф02-4765/07).

 Казалось бы, все строго по закону. Тем не менее Минфин России придерживается на этот счет иного мнения. В частности, в письмах от 17 февраля 2010 г. № 03-07-08/40, от 16 сентября 2009 г. № 03-07-11/227 финансисты делают вывод о том, что в случаях, не указанных в статье 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ. А в нем установлено, что выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика от такой операции. Несмотря на то что в пункте 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ говорится о том, как определять выручку при исчислении налоговой базы, а не об определении налоговой базы, имеются судебные решения в поддержку приведенной позиции Минфина России. Но Президиум ВАС РФ в постановлении от 25 февраля 2010 г. № 13640/09 признал данный подход судов ошибочным.

Таким образом, при уступке права требования, рассмотренного в примере 1, финансисты требуют начислить налог на добавленную стоимость со всей стоимости уступленного права. По нормам Налогового кодекса РФ налог в указанном случае начисляться не должен. И если возникнет спор, то суды скорее всего поддержат налогоплательщика (учитывая приведенную позицию Президиума ВАС РФ).

Передача прав и обязанностей по долевым договорам

Необходимо руководствоваться положениями главы 24 Гражданского кодекса РФ. Замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступает лицо, вкладывающее деньги в долевое строительство, – дольщик ( п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ). При этом, согласно пункту 2 статьи 391 того же кодекса, поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной госрегистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.

Иными словами, для замены застройщика в договорах участия в долевом строительстве рекомендуется составить с каждым дольщиком трехстороннее соглашение о передаче функций застройщика новому застройщику по договору участия в долевом строительстве (между дольщиком, застройщиком 1 и застройщиком 2) и зарегистрировать его в установленном порядке.

 Допустим, дольщик оплатил застройщику 1 цену договора участия в долевом строительстве в сумме 1 000 000 руб. и по соглашению застройщик 1 уплачивает застройщику 2 указанную сумму в качестве компенсации за принятые застройщиком 2 обязательства. На основании подписанного трехстороннего соглашения застройщику 1 надо сделать в учете следующие записи:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» (в разрезе аналитики по каждому договору долевого участия) КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 2»
– 1 000 000 руб. – переданы обязательства перед дольщиком.

Застройщик 2 в свою очередь отразит принятые обязательства проводкой:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик 1» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» (в разрезе аналитики по каждому договору долевого участия)

– 1 000 000 руб. – приняты обязательства перед дольщиком.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка