Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Расторжение инвестиционного договора: вопросы исчисления НДС

27 марта 2014 318 просмотров

Что считается инвестиционным договором

Согласно пункту 2 постановления Правительства РФ от 10.08.07 № 505, инвестиционным является договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества.

В пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 (далее – постановление ВАС РФ № 54) указано: при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует руководствоваться правилами глав 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд» Гражданского кодекса РФ. Иными словами, арбитрам нужно оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Также ВАС РФ отметил, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

При этом конкретизировано, что положения договора строительного подряда применяются в случае, когда одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство (п. 7 постановления ВАС РФ № 54).

Таким образом, вывод ВАС РФ не подразумевает, что инвестиционный договор изначально квалифицируется для целей налогообложения как договор купли-продажи.

Это подтверждается письмом УФНС России по г. Москве от 29.12.11 № 16-15/126141. В нем сказано, что договор, согласно которому одна сторона осуществляет финансирование нового строительства и приобретает право на результат строительства в виде имущественного права, а другая сторона осуществляет строительство и обязуется передать право на результат инвестиционной деятельности, может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Из вопроса, рассматриваемого в письме Минфина России от 09.10.13 № 03-07-10/42063. нельзя однозначно определить, применять к данной ситуации положения договора о строительном подряде или же договора о купле-продаже будущей недвижимой вещи. Тем не менее, из письма следует, что расторжение инвестиционного контракта в одностороннем порядке по решению уполномоченного органа госвласти организация влечет передачу Российской Федерации движимого и недвижимого имущества, имущественных прав и результатов работ, создаваемых за ее счет. При этом по отдельному соглашению Российской Федерацией будут компенсированы другие расходы, связанные с исполнением контракта. Учитывая, что речь в письме идет также о передаче движимого имущества, то могут быть применены положения договора купли-продажи вещи (п. 1 постановления ВАС РФ № 54).

Вопросы исчисления НДС

Принимая во внимание условия договора, а также вывод постановления ВАС РФ № 54, передачу имущества инвестору при расторжении договора застройщик должен квалифицировать как операцию по реализации, соответственно, начислить НДС. Минфин России, ссылаясь на положения подпункта 1 пункта 1 статьи 146, пункта 1 статьи 39 НК РФ, приходит к такому же выводу.

При этом у организации-застройщика при передаче объекта не возникает обязанности к восстановлению сумм НДС, ранее принятых к вычету, например, по субподрядным СМР. Поскольку на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ восстановлению подлежат суммы НДС в случаях дальнейшего использования товаров, работ, услуг для осуществления операций, не облагаемых НДС. А в данном случае передача имущества инвестору при расторжении договора является объектом обложения по НДС у застройщика.

Определенные особенности по НДС необходимо учитывать в случае получения от РФ компенсации других расходов, связанных с исполнением контракта.

Финансовое ведомство говорит о том, что указанные денежные средства, полученные организацией по отдельному соглашению, не включаются в облагаемую базу по НДС. Данный вывод Минфин России аргументировал тем, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ. налоговая база по НДС увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). В свою очередь указанные денежные средства (компенсации) не связаны с оплатой реализуемых товаров, работ, услуг.

Вместе с тем при передаче объекта РФ организации, следуя все той же норме статьи 170 НК РФ, необходимо восстановить НДС по товарам, работам, услугам, компенсация расходов на приобретение которых не увеличивает налоговую базу по НДС.

Аналогичная позиция уже была высказана в письме Минфина России от 12.02.13 № 03-07-05/3575, в котором уточнено, что в случае оплаты приобретенных товаров, работ, услуг за счет средств, выделенных из федерального бюджета, суммы НДС по указанным товарам, работам, услугам вычету не подлежат, поскольку принятие к вычету (возмещению) налога, оплаченного за счет средств федерального бюджета, приведет к повторному возмещению налога из бюджета. Поэтому суммы НДС, принятые к вычету по таким товарам, работам, услугам до получения бюджетных средств, следует восстановить (подп. 6 п. 3 ст. 170 НК РФ).

В свою очередь по рассматриваемой ситуации отсутствуют иные разъяснения официальной стороны. В частности, имеется лишь несколько писем Минфина России, которые свидетельствуют лишь о том, что постановление ВАС РФ № 54 не влечет никаких налоговых последствий для организации-застройщика.

Так, в письме Минфина России от 18.10.11 № 03-07-10/15 указывается, что если строительство объекта осуществляют подрядные организации без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика, то передача застройщиком на баланс инвестора части объекта, законченного капитальным строительством, операцией по реализации товара или СМР не является. И, соответственно, объектом обложения НДС у застройщика не признается. При этом услуги по организации строительства объекта, оказываемые застройщиком инвесторам, облагаются НДС в общеустановленном порядке.

В заключение отметим, что с момента опубликования постановления ВАС РФ № 54 также отсутствует сложившаяся судебная практика в части обложения НДС, в связи с чем рекомендуем организациям тщательно проводить юридическую экспертизу договоров инвестирования с целью определения порядка налогообложения.

Ирина Милакова,

директор департамента налогового консультирования и разрешения налоговых споров ЗАО «2К Аудит - Деловые Консультации/Морисон Интернешнл»

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка