Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

О главных бухгалтерских проблемах 2017 года

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Оформление операции по замене застройщика

31 марта 2015 207 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Передача прав на земельный участок

Тема нашей статьи - купля-продажа земли новому застройщику. Начнем с того, что любая смена застройщика связана прежде всего с передачей новому застройщику прав на земельный участок.

Если участок находился в собственности первого застройщика, то передать права на него можно только по договору купли-продажи этого земельного участка. Цена продажи будет отражена у первого застройщика как выручка от реализации по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом расходы, связанные с приобретением участка и формирующие его балансовую стоимость, которая могла быть учтена на счете 01 «Основные средства» или счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», будут отражены по дебету счета 91.

Если же участок находился в аренде, то передача права аренды новому застройщику может быть осуществлена либо путем уступки права аренды (при условии что это предусмотрено договором аренды), либо путем расторжения договора аренды старым застройщиком и заключения такого договора новым. Если прежний застройщик нес расходы, связанные с приобретением права на заключение договора аренды, то они учитываются у него так же, как расходы по арендной плате. Но, как мы увидим далее, эти расходы не всегда одинаково учитываются при различных условиях замены застройщика.

Возможные варианты

Ситуации, связанные с заменой застройщика, встречающиеся в практике, можно условно разделить на две группы.

Первая группа – это когда происходит замена застройщика в рамках еще не начатого строительства, но при условии что первый застройщик понес ряд расходов, связанных с подготовкой к строительству (инженерные изыскания, проектирование и т. д.).

Ко второй группе можно отнести случаи, когда уже началось строительство объекта и на стройплощадке явно виден какой-то результат (фундамент, первые этажи и т. п.).

Если строительство не началось

В этом случае у передающей стороны нет овеществленного результата проведенной работы, поэтому замена застройщика происходит только относительно передачи прав на земельный участок от первого застройщика ко второму.

Расходы не являются имуществом

Что же касается расходов, которые первый застройщик осуществил при подготовке к строительству, то с ними ситуация сложнее. Дело в том, что сами по себе расходы не являются имуществом. Расходы – это экономическая категория, которая характеризует стоимостную оценку имущества, возникающую в процессе его создания. Иными словами, это одна из характеристик какой-либо вещи. Но передать стоимостную оценку или одну из характеристик без передачи самого имущества нельзя – это лишено экономического смысла.

Это примерно то же самое, как вместо красного кирпича передать только его цвет – красный. Или передать количество, которое тоже является одной из характеристик имущества, без передачи самого имущества. Естественно, что законодательно такая передача не предусмотрена.

Можно ли учесть расходы

Прежде всего необходимо произвести анализ понесенных застройщиком расходов, в результате чего все расходы будут разделены на две категории:

- приведшие к возникновению результата;

- безрезультатные.

К первой категории можно отнести расходы, связанные, в частности, с проектированием или инженерными изысканиями. Если по ним получен результат (например, проект, документ о выполненных инженерных изысканиях), то такой результат может стать предметом сделки (например, купли-продажи), связанной с передачей его новому застройщику.

При этом определяется цена продажи, являющаяся выручкой от реализации у передающей стороны, а затраты, которые сформировали стоимость проектной документации или документа о выполнении инженерных изысканий, признаются в качестве расходов.

Ко второй категории относятся в первую очередь расходы застройщика, связанные с оказанием ему каких-либо адресных услуг, консультаций, арендной платы за землю, и иные расходы, которые не привели к возникновению результата и которые нельзя включить в стоимость имущества (например, стоимость проекта). Дело в том, что услуга потребляется в процессе ее оказания. Поэтому, после того как услуга оказана, она теряет свое самостоятельное значение и не может быть кому-то передана. Эта категория расходов входит в состав прочих расходов застройщика без учета для целей налогообложения.

Если соглашением с новым застройщиком предусмотрена компенсация таких расходов, то сумма этой компенсации в полном объеме включается в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль у стороны, получающей компенсацию. Почему в данном случае расходы не уменьшают налоговую базу? Потому, что экономически эта операция расценивается как оплата третьим лицом собственных расходов организации. Иными словами, застройщику безвозмездно передали (не получив ничего взамен) деньги, которые в полном объеме включаются в налогооблагаемую базу в соответствии с пунктом 8 статьи 250 Налогового кодекса РФ. У организации, выплатившей компенсацию, ее сумма не признается в расходах по строительству, поскольку в результате ее выплаты новый застройщик ничего не получил.

Если у прежнего застройщика имеются незавершенные сделки, по которым результат не получен (скажем, договор на проектирование), то по таким сделкам можно оформить замену стороны по договору с выплатой застройщику расходов, понесенных им, например, при оплате аванса по такому договору. При этом полученные застройщиком платежи от нового застройщика в налоговую базу по налогу на прибыль не включаются в пределах сумм ранее выданных по договору авансов и платежей. А новый застройщик учтет такую выплату как авансы и платежи по договору, в котором он после замены стороны по договору стал заказчиком.

Замена застройщика путем продажи «незавершенки»

Помимо передачи прав на земельный участок стороны должны оформить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Предварительно старый застройщик оформляет на себя право собственности на объект незавершенного строительства, что является требованием действующего законодательства (ст. 130, 219 Гражданского кодекса РФ).

Обоснованные расходы, которые понес застройщик в связи с подготовкой к строительству и при осуществлении строительных работ, формируют балансовую стоимость объекта незавершенного строительства. К таким расходам можно отнести: затраты, связанные с различного рода согласованиями, с приобретением права аренды земельного участка, арендные платежи за землю, стоимость инженерных изысканий, стоимость проектных работ, стоимость выполненных строительно-монтажных работ и т.п.

Цена договора продажи отражается у старого застройщика как выручка от реализации, а балансовая стоимость относится в расходы, связанные с продажей имущества.

Продажа объектов незавершенного строительства облагается НДС независимо от того, идет ли речь о строительстве жилого объекта или нежилого. При этом уплаченный застройщиком налог на добавленную стоимость при подготовке к строительству и по выполненным строительным работам принимается к вычету в установленном порядке.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка