Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как инспекции ужесточают работу с компаниями

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Доход ТСЖ при оказании услуг

9 апреля 2015 1394 просмотра

Налоговые аспекты

Вопросы о налогообложении денежных средств, поступающих ТСЖ от собственников помещений в многоквартирном доме, поднимаются с завидной регулярностью. Большинство этих некоммерческих организаций применяет «упрощенку». Образуют ли полученные деньги налогооблагаемый доход?

Однозначного ответа на этот вопрос не существует по той причине, что в структуре платежей собственников – суммы различного назначения. Компоненты платежа за жилое помещение и коммунальные услуги охарактеризованы в пункте 2 статьи 154 Жилищного кодекса. Из них средства, предназначенные для проведения ремонта общего имущества многоквартирных домов, представляют собой целевое финансирование (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Доходов они не образуют. Кроме того, не подлежат налогообложению и взносы членов ТСЖ на содержание товарищества и ведение им уставной деятельности (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Подход к налогообложению каждой из составляющих платежа за жилое помещение и коммунальные услуги зависит от вида соответствующего договора, который ТСЖ заключает с контрагентами, обслуживающими многоквартирный дом. Если в них ТСЖ действует наподобие агента, то доходом следует считать лишь его вознаграждение, полученное от принципала (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Минфин России последовательно придерживается вышеозначенной позиции, но в анализ договоров ТСЖ не углубляется. Причем письмо от 05.04.13 № 03-11-06/2/11195 практически дублирует содержание предшествующих писем министерства на подобную тему – от 14.09.11 № 03-03-07/32 и от 20.12.11 № 03-11-06/2/180.

Между тем общим недостатком вопросов, задаваемых налогоплательщиками, а равно и официальных ответов на них, является недопонимание, что представляют собой коммунальные услуги. Так, письмо от 05.04.13 № 03-11-06/2/11195 содержит вопросы о налогообложении средств, полученных ТСЖ за содержание жилья, и пеней, предъявленных контрагентами за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг. В ответе же рассматривается налогообложение сумм, поступивших в оплату за коммунальные услуги, и относящихся к ним пеней.

Напомним: специальные понятия и термины нужно использовать в том значении, в котором они применяются в соответствующих отраслях законодательства (п. 1 ст. 11 НК РФ). Так вот коммунальные и жилищно-коммунальные услуги – это не одно и то же. Уяснив разницу между ними, бухгалтер сможет сформировать обоснованную учетную политику.

Коммунальные и жилищно-коммунальные услуги

Определение жилищно-коммунальных услуг дает пункт 3.1 «ГОСТ Р 51617-2000. Государственный стандарт Российской Федерации. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия». Это действия или деятельность исполнителя по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды. Данный документ является национальным стандартом (постановление Госстандарта России от 30.01.04 № 4 «О национальных стандартах Российской Федерации», п. 2 ст. 15 Федерального закона от 27.12.02 № 184-ФЗ «О техническом регулировании»).

В свою очередь потребителями электроэнергии, воды, газа и тепловой энергии выступают граждане, получающие, заказывающие либо имеющие намерение получить или заказать услуги для личных нужд (п. 3.2 ГОСТ Р 51617-2000, п. 7 «Услуги населению. Термины и определения. ГОСТ Р 50646-94»). Для нас важно, что ТСЖ потребителем данных ресурсов не признается.

Определение коммунальных услуг мы найдем в пункте 4 статьи 154 ЖК РФ. К ним относятся горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Причем данный перечень является закрытым.

Как видно, коммунальные услуги входят в состав жилищно-коммунальных услуг, но спектр последних шире первых. В частности, вывоз мусора к коммунальным услугам не относится (вопреки мнению Минфина России, представленному в письме от 10.02.10 № 03-11-06/2/16).

Наконец, работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома охарактеризованы в пункте 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491. Нетрудно убедиться, что они также попадают под определение жилищно-коммунальных услуг.  При этом конкретный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании (п. 17 Правил).

Почему же важно отличать коммунальные услуги от жилищно-коммунальных? Дело в том, что договоры на оказание коммунальных услуг должны удовлетворять специальным нормативным требованиям.

Договоры с ресурсоснабжающими организациями

ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Но из этой формулировки не следует, что ТСЖ самостоятельно такие услуги оказывает. Возможные виды хозяйственной деятельности ТСЖ охарактеризованы в пункте 2 статьи 152 ЖК РФ. Товарищество вправе осуществлять:

1) обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Коммунальные услуги в этом перечне не значатся.

Из пункта 2 статьи 154 ЖК РФ можно сделать вывод, что обслуживание и эксплуатация недвижимого имущества в многоквартирном доме заключается в оказании услуг и выполнении работы по управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

В то же время деятельность по оказанию коммунальных услуг охарактеризована в § 6 «Энергоснабжение» главы 30 ГК РФ и детализируется в профильных законах. В частности, это Федеральный закон от 07.12.11 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», Федеральный закон от 26.03.03 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», Федеральный закон от 31.03.99 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», Федеральный закон от 27.07.10 № 190-ФЗ «О теплоснабжении».

В договорах с «коммунальщиками» ТСЖ абонентом не является, поскольку не осуществляет самостоятельного потребления соответствующих ресурсов (п. 1 ст. 539, ст. 548 ГК РФ). В свою очередь не считаются субабонентами и собственники помещений (ст. 545 ГК РФ).

В судебных решениях признается, что плата за коммунальные услуги доход ТСЖ не образует. Причем посреднический статус ТСЖ в расчетах за «коммуналку» поддержан определением ВАС РФ от 22.11.07 № 14386/07.

 Кроме того, с 1 сентября 2012 года вступили в силу Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.11 № 354). И договоры, которые вправе заключать ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями,  охарактеризованы в пункте 26 Правил. Из него следует, что общее собрание собственников своим решением должно наделить ТСЖ полномочиями по заключению договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, от имени собственников. При этом в отношениях с третьими лицами ТСЖ действует на основании доверенности, выданной всеми или большинством собственников, от имени собственников в таком доме.

Такая формулировка не оставляет сомнений в посредническом статусе ТСЖ. Правда, обратной силы названные Правила не имеют.

Учтите, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Поэтому в настоящее время договоры с ресурсоснабжающими организациями, в которых ТСЖ действует от своего имени, заключению не подлежат. Такие сделки будут считаться ничтожными ввиду их несоответствия нормативному правовому акту (ст. 168 ГК РФ). Соответственно в целях налогообложения ТСЖ не может рассматриваться как «перепродавец» коммунальных услуг. Для этого не существует правовых оснований.

В письме от 05.04.13 № 03-11-06/2/11195 Минфин России сосредоточил внимание на агентских договорах. Между тем перечень договоров, представленный в подпункте  9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, носит открытый характер. Льгота предоставляется поверенному по договору, аналогичному договору комиссии или агентскому договору. Не имеется сомнений, что коммунальные договоры ТСЖ как раз таковыми и являются.

А как быть с договорами, которые ТСЖ заключили до вступления в силу Правил? По мнению автора, аналогия закона может иметь обратную силу, поскольку при изменениях законодательства, как правило, соблюдается преемственность правовых норм. Поэтому отношения ТСЖ с «коммунальщиками» и прежде носили посреднический характер.

В итоге плата за коммунальные услуги, поступающая от собственников, не образует доход ТСЖ. Аналогичную позицию нужно занять и в отношении пеней, предъявленных ресурсоснабжающими организациями. Все это – средства в расчетах, «транзитом» проходящие через счета ТСЖ.

Вознаграждение, причитающееся ТСЖ за оказание посреднических услуг, определяется по остаточному принципу. Из сумм, поступающих на счета ТСЖ, нужно вычесть средства на исполнение договоров, по которым оно выступает в качестве представителя собственников, в том числе от своего лица. 

Справедливости ради заметим: законодатель продолжает считать, что ТСЖ осуществляет реализацию коммунальных услуг. Но эта точка зрения относится лишь к исчислению НДС (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ). Распространять ее на исчисление иных налогов мы не обязаны.

Елена Диркова,

генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка