Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Аренда квартиры у физлица: налоговые риски

10 апреля 2015 1864 просмотра

Сайт журнала «РНК»

Электронный журнал «РНК»

Расходы по аренде квартиры у физлица компания вправе учесть при налогообложении прибыли. Минфин России добавляет, что это возможно только за период фактического использования квартиры в деятельности компании, например для проживания командированного сотрудника. Зачастую налоговики выступают против учета в налоговых расходах затрат на ремонт квартиры, суммы компенсации коммунальных платежей, а также суммы возмещения ущерба, причиненного собственнику квартиры. Риски возникают и в том случае, если в отношении арендной платы компания не исполнила обязанности налогового агента — это зависит от того, имеет арендодатель статус индивидуального предпринимателя или нет.

Расходы на ремонт арендованной квартиры

Аренда квартиры у физлица может вызвать следующие сложности. Например, компания учла в налоговых расходах затраты на ремонт арендованной у физлица квартиры, предназначенной для проживания иногороднего сотрудника. Если по условиям договора аренды расходы на ремонт помещения арендодатель не возмещает, то такие затраты арендатор учитывает при налогообложении прибыли (п. 2 ст. 260 НК РФ). При этом арендованное помещение должно быть амортизируемым имуществом. Минфин России в письме от 16.04.07 № 03-03-06/2/69 указал, что служебная квартира не является ОС и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода. По мнению финансистов, расходы на ремонт неамортизируемого имущества, арендованного у физлица, можно учесть в прочих налоговых расходах, связанных с производством и реализацией (ст. 264 НК РФ). Конечно, если такие затраты соответствуют требованиям статьи 252 НК РФ (письма от 13.12.10 № 03-03-06/1/773 и от 15.07.09 № 03-03-06/1/470).

Риск в том, что некоторые суды не соглашаются с мнением Минфина России. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 12.03.07 № Ф04-483/2007(31447-А67-40) пришел к выводу, что арендатор не вправе учитывать спорные затраты ни в составе материальных, ни в качестве прочих расходов. Именно потому, что ремонтируемое имущество не является амортизируемым.

Квартира под офис

Организация включила в налоговые расходы стоимость аренды жилой квартиры, которая используется в качестве офиса. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Это возможно только после перевода такого помещения в состав нежилого фонда. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юрлицом в предпринимательских целях, но и сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания. Следуя такой логике, Минфин России пришел к выводу, что расходы по аренде квартиры, используемой под офис, не уменьшают базу по налогу на прибыль арендатора (письма от 14.02.08 № 03-03-06/1/93 и от 10.11.06 № 03-05-01-04/310). Аналогичные выводы делает УФНС России по г. Москве в письме от 22.09.08 № 20-12/089130.

Однако ранее финансовое ведомство отмечало, что нарушение норм гражданского и жилищного законодательства не препятствует применению норм НК РФ. Следовательно, если расходы компании на аренду квартиры, использованной под офис, соответствуют критериям экономической оправданности и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ), арендатор вправе их учесть при налогообложении прибыли (письмо от 18.10.05 № 03-03-04/1/285). Есть и судебная практика, подтверждающая такой подход (постановления ФАС Московского от 27.0709 № КА-А41/7015-09, Поволжского от 03.04.08 № А57-6023/07 и Северо-Западного от 22.02.07 № А05-8537/2006-34 округов).

Компенсация ущерба за арендатора

Организация выплатила арендодателю-физлицу компенсацию ущерба, причиненного командированным работником при проживании в арендованной квартире, и учла эту сумму при налогообложении прибыли. Работник обязан возместить работодателю причиненный ему прямой действительный ущерб (абз. 1 ст. 238 ТК РФ). В то же время работодатель вправе с учетом конкретных обстоятельств, при которых был причинен ущерб, полностью или частично отказаться от его взыскания с виновного работника (ст. 240 ТК РФ). По мнению налогового и финансового ведомств, расходы работодателя по возмещению ущерба, причиненного контрагенту, не покрытые сотрудником организации, не уменьшают его базу по налогу на прибыль. Поскольку такие затраты противоречат нормам статьи 252 НК РФ (письма Минфина России от 24.07.07 № 03-03-06/1/519, от 09.04.07 № 03-03-06/2/66 и УФНС России по г. Москве от 09.12.10 № 16-15/129888@).

Вместе с тем работодатель возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых обязанностей (ст. 1068 ГК РФ). Значит, сумма возмещения независимо от факта его взыскания с работника с налоговой точки зрения экономически обоснованна (постановления ФАС Уральского от 13.03.09 № Ф09-1303/09-С2 и Западно-Сибирского от 03.07.07 № Ф04-4416/2007(35835-А46-37) округов).

Срок аренды

Компания включила в налоговые расходы месячный размер арендной платы, в то время как командированный работник пробыл там меньший срок. И аренда квартиры у физлица составила 10 дней. Расходы на наем жилого помещения для командированного работника учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ). По мнению ведомств, организация вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы по аренде такой квартиры. Но только за время фактического проживания работника в арендованной квартире. Косвенно факт пребывания подтвердят командировочное удостоверение и проездные документы (письма Минфина России от 25.03.10 № 03-03-06/1/178 и от 20.06.06 № 03-03-04/1/533 и УФНС России по г. Москве от 16.04.10 № 16-15/040653@).

На практике стоимость услуг гостиницы на время фактического пребывания работника в месте проведения командировки может превысить стоимость аренды квартиры на больший срок (см. врезку «Читайте на e.rnk.ru»). Есть мнение, что в этом случае затраты на аренду будут обоснованны ( п. 1 ст. 252 НК РФ ), даже если часть времени квартира простаивает и не используется для проживания. Но учитывая мнение ведомств, вероятнее всего, такую позицию компании придется отстаивать в суде.

Компания не начисляет страховые взносы на сумму арендной платы, перечисленной физлицу-арендодателю

Страховые взносы компания не начисляет на выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество или имущественные права, а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества или имущественных прав (п. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.09 № 212-ФЗ «О страховых взносах в ПФР, ФСС, ФФОМС»). Следовательно, выплачивая физлицу арендную плату по договору, компания страховые взносы не начисляет

НДФЛ с арендной платы

Организация не удержала НДФЛ с арендной платы, выплаченной арендодателю — физическому лицу. Российская организация, выплачивающая физлицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом (ст. 226 НК РФ). Она должна исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ. На это указывают Минфин России (письма от 27.02.13 № 03-04-06/5601 и от 07.09.12 № 03-04-06/8-272), ФНС России (письма от 01.11.10 № ШС-37-3/14584@ и от 30.04.09 № 3-5-03/455@) и УФНС России по г. Москве в письме от 16.02.11 № 20-14/4/14438@.

Есть мнение, что компания вправе не удерживать НДФЛ с арендной платы, если по условиям договора физлицо самостоятельно уплачивает налог (постановление ФАС Московского округа от 30.11.10 № КА-А40/14545-10). Минфин России в письмах от 29.04.11 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.10 № 03-04-06/3-148 отметил, что такое условие договора противоречит нормам НК РФ. ФАС Московского округа в постановлении от 07.03.12 № А40-40718/11140-184 также указал, что «ссылка общества на условие договоров о том, что удержание НДФЛ при осуществлении платежей за квартиры обществом не производится, уплата НДФЛ производится физическим лицом — наймодателем самостоятельно, отклоняется, поскольку данное обстоятельство не является правовым основанием для изменения законодательно установленного порядка исчисления, удержания и перечисления налога».

НДФЛ со стоимости коммуналки

Арендатор не удержал НДФЛ со стоимости коммунальных услуг, возмещенных арендодателю-физлицу. По мнению налоговиков, доходом физлица, облагаемым НДФЛ, является арендная плата, включая компенсацию расходов по оплате коммунальных платежей (письма ФНС России от 13.10.11 № ЕД-3-3/3378@ и УФНС России по г. Москве от 16.06.10 № 20-14/4/062935). При этом ранее ФНС России разъясняла, что база по НДФЛ для арендных платежей, в сумме которых по условиям договора учтены затраты арендодателя на коммунальные услуги, уменьшается на величину фактически произведенных расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги (письмо от 02.10.08 № 3-5-04/564@).

Однако Минфин России разъяснил, что плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения арендодателем или арендатором услуги, так и зависящие от факта и объема их использования. Если арендатор оплачивает физлицу коммунальные услуги, размер которых не зависит от их использования, у арендодателя возникает облагаемый НДФЛ доход. Если же арендатор компенсирует коммунальные расходы, величина которых фиксируется на основании показаний счетчиков, то у физлица дохода не возникает. Ведь арендатор осуществил расходы в своих интересах (письма от 16.05.13 № 03-03-06/1/17011, от 17.04.13 № 03-04-06/12985 и от 07.09.12 № 03-04-06/8-272).

В одном из дел ФАС Дальневосточного округа отклонил доводы инспекции о возникновении у арендодателя-физлица облагаемого НДФЛ дохода в виде компенсации потребленных арендатором коммунальных услуг. Суд указал следующее:

«<…> Так как арендатор — общество оплачивало только фактически потребленные коммунальные услуги, определяемые на основании подтверждающих документов, то данная оплата не может рассматриваться как получение физическим лицом Москалевым В.И. экономической выгоды, поскольку данные расходы понесены арендатором исключительно в своих целях».

Значит, арендатор вправе не удерживать НДФЛ со стоимости коммунальных услуг, возмещаемых арендодателю, если сумма возмещения зависит от фактического объема потребленных услуг. Однако полностью исключить претензии налоговиков нельзя.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка