Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

Готовы ли вы к проверкам

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7

Нужно посчитать налоги при продаже недвижимости

13 апреля 2015 575 просмотров

Сайт журнала «РНК»

Электронный журнал «РНК»

Любые ошибки, допущенные при отражении операций с недвижимостью, влекут серьезные последствия по налогу на прибыль, НДС и налогу на имущество. Рассмотрим, на что продавцу и покупателю стоит обратить внимание, считая налоги при продаже недвижимости.

В каком периоде у продавца возникают налоги при продаже недвижимости

Налог на прибыль. Если документы о переходе права собственности оформлены в текущем периоде, в этом же периоде продавцу нужно отразить доходы. Согласно пункту 3 статьи 271 НК РФ датой реализации недвижимого имущества признается дата его передачи по акту или иному документу.

Напомним, что до 2013 года, когда эта норма действовала в другой редакции, существовало мнение, что указанные доходы необходимо признавать после госрегистрации перехода права собственности (письма Минфина России от 15.11.12 № 03-03-10/127, ФНС России от 20.12.12 № ЕД-4-3/21729@, постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.11 № 15726/10). Но в письмах от 07.02.11 № 03-03-06/1/78 и от 28.04.10 № 03-03-06/1/301 финансисты настаивали, что доход от продажи недвижимости возникает на момент передачи объекта по акту приема-передачи и представления документов на госрегистрацию.

НДС. При реализации недвижимости объект не отгружается и не транспортируется. Следовательно, к отгрузке для целей обложения НДС приравнивается момент перехода права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ).

Минфин России в письме от 07.02.11 № 03-03-06/1/78 указал, что право собственности на недвижимое имущество переходит на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности. Следовательно, в этот момент необходимо начислить НДС. Вместе с тем, если до получения документов о госрегистрации права собственности продавец получил предоплату за объект недвижимости, он уплачивает налог в периоде получения такой предоплаты (постановление ФАС Уральского округа от 17.10.11 № Ф09-6297/11).

Возможен ли вычет НДС по зданию, требующему капитального ремонта

По мнению Минфина России, право на вычет НДС со стоимости имущества возникает после его принятия на учет в качестве ОС (письма от 29.01.13 № 03-07-14/06, от 24.01.13 № 03-07-11/19 и от 28.08.12 № 03-07-11/330). Аналогичной точки зрения придерживаются и налоговики (письма ФНС России от 05.04.05 № 03-1-03/530/8@ и УФНС России по г. Москве от 02.10.07 № 19-11/093494).

Однако суды на практике соглашаются, что право налогоплательщика на вычет уплаченных сумм НДС не зависит от оприходования основных средств только на счете 01 «Основные средства». Для вычета НДС важен сам факт оприходования объекта в бухгалтерском учете. Счет в данном случае значения не имеет (постановление ФАС Московского округа от 21.08.13 № А40-134549/12-108-179).

Как покупателю учесть госпошлину за регистрацию права собственности

Госпошлина относится к федеральным сборам, которые образуют прочий внереализационный расход (подп. 1 и 40 п. 1 ст. 264 НК РФ, письмо Минфина России от 16.02.06 № 03-03-04/1/116, постановление ФАС Уральского округа от 25.11.08 № Ф09-8694/08-С3). Вместе с тем на практике есть мнение, что на сумму госпошлины, уплаченной за госрегистрацию права собственности, покупатель должен увеличить первоначальную стоимость объекта недвижимости (письма Минфина России от 08.06.12 № 03-03-06/1/295 и от 12.08.11 № 03-03-06/1/481). Следовательно, единовременно списывать в расходы сумму госпошлины рискованно.

Когда покупатель начинает платить налог на имущество

Объект обложения налогом на имущество — недвижимость, принятая на учет в качестве ОС (ст. 374 НК РФ). Покупатель принимает здание на учет как ОС независимо от факта госрегистрации прав собственности на него (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н). Следовательно, начиная с момента учета недвижимости на счете 01 «Основные средства» покупатель уплачивает налог на имущество по этому объекту.

До 2011 года покупатель включал недвижимость в состав ОС только после госрегистрации права собственности. Значит, именно после получения соответствующего свидетельства о праве собственности возникала обязанность уплачивать налог на имущество (письмо Минфина России от 28.01.10 № 03-05-05-01/02).

Когда стоимость недвижимости можно списать на УСН

Если на момент определения базы по «упрощенному» налогу не поданы документы на регистрацию права собственности на здание, покупатель не вправе включить в расходы стоимость объекта.

Стоимость ОС, права на которые подлежат госрегистрации, учитывается в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию таких прав (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Кроме того, указанные объекты должны быть оплачены и приняты на учет в составе основных средств (письма Минфина России от 18.11.13 № 03-11-06/2/49385 и от 05.11.13 № 03-11-11/47086).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

У вас порядок в документах или бардак?

Где вы храните бухгалтерские документы?

Как часто вы подшиваете документы?

Вы следите за сроками хранения документов?

Как вы уничтожаете документы, по которым истек срок хранения?

В бухгалтерии есть ненужные документы, которые жалко выбросить?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка