Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В январе у вас новые сроки отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Риски предварительного договора аренды

14 апреля 2015 166 просмотров

Сайт журнала «РНК»

Электронный журнал «РНК»

По правилам пункта 1 статьи 429 ГК РФ предварительный договор аренды порождает обязанность сторон заключить в будущем основной договор на таких же условиях. Следовательно, арендатору такой договор предоставляет юридические гарантии относительно выбранной площади. Арендодатель в свою очередь еще на стадии завершения строительства (или ввода объекта в эксплуатацию) получает некоторые финансовые гарантии того, что по завершении всех необходимых процедур объект сразу начнет приносить прибыль.

На практике налоговики нередко указывают на недействительность предварительного договора, отмечая, что стороны не связаны между собой денежными обязательствами. Более того, на момент заключения договора арендодатель зачастую не имеет зарегистрированных прав на помещение и, следовательно, не может передать его арендатору в пользование. При этом Президиум ВАС РФ указывает, что с правовой точки зрения неисполнение какой-либо стороной обязанности по предварительному договору (в силу различных причин) не может являться основанием для признания такого договора недействительным (постановление от 14.07.09 № 402/09).

Какие же риски предварительного договора аренды могут возникнуть? Практика показывает, что в большинстве случаев компаниям, столкнувшимся с претензиями контролеров в отношении такого договора, удается доказать свою правоту в суде.

Коммунальные платежи

Компания включила в налоговые расходы коммунальные платежи, произведенные в рамках предварительного договора аренды. Это рискованно.

Организация вправе учесть при налогообложении прибыли расходы на коммунальные платежи. Если такие платежи включены в состав арендной платы, они образуют прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Если плату за коммунальные услуги арендатор компенсирует арендодателю сверх арендной платы, то такие затраты он включает в состав материальных расходов (подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Минфин России в письме от 20.03.09 № 03-03-06/1/171 напомнил, что расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Нам не удалось найти официальных разъяснений ведомств по вопросу включения в состав налоговых расходов стоимости коммунальных услуг в рамках предварительного договора аренды. В письмах от 01.08.11 № 03-03-06/1/442 и от 12.04.11 № 03-03-06/1/231 финансовое ведомство указало, что все затраты в рамках предварительного договора компания не вправе учесть для целей налогообложения прибыли до момента заключения основного договора. Вместе с тем Минфин России согласился, что организация вправе учесть при налогообложении прибыли затраты на подготовку к эксплуатации помещения, в отношении которого заключен договор купли-продажи. Ведь такие расходы обусловлены заключением основного договора и приобретением указанного имущества (письмо от 25.01.11 № 03-03-06/1/23).

Суды зачастую поддерживают налогоплательщиков в этом вопросе. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 26.08.11 № КА-А40/9333-11 указал, что арендатор вправе учесть при налогообложении прибыли арендные платежи по предварительному договору аренды. Поскольку заключение предварительного договора аренды с лицом, право собственности которого на сдаваемое в аренду имущество еще не зарегистрировано, не является обстоятельством, препятствующим налогоплательщику учесть арендные платежи, при условии подтверждения факта использования арендованного помещения в производственной деятельности.

Более того, суд отметил, что основному договору аренды, заключаемому после регистрации права собственности на арендуемое помещение, придается обратная сила. В результате чего условия основного договора применяются к фактическим отношениям сторон по использованию помещения в рамках предварительного договора аренды начиная с даты приемки помещения арендатором по акту приема-передачи для целей аренды. С этой же даты исчисляется и оплачивается арендная плата.

В другом споре суд того же округа согласился, что компания правомерно учла в составе налоговых расходов затраты на ремонт помещения при заключении предварительного договора аренды (постановление ФАС Московского округа от 24.10.08 № КА-А40/9881-08, оставлено в силе определением ВАС РФ от 07.04.09 № ВАС-1710/09).

Учитывая сложившуюся судебную практику, компания может учесть при налогообложении прибыли стоимость коммунальных услуг в рамках предварительного договора аренды. Однако вероятность возникновения споров с налоговиками высока.

НДС с задатка по предварительному договору

Опасно не начислять НДС на сумму задатка, полученного в рамках предварительного договора. По мнению Минфина России, если переданный в рамках предварительного договора задаток впоследствии учитывается в стоимости услуг по основному договору, такой платеж выступает не только как средство обеспечения обязательств, но и в качестве оплаты услуг. Следовательно, при передаче задатка начисляется НДС (письмо от 02.02.11 № 03-07-11/25). Аналогичные выводы содержат и разъяснения налогового ведомства (письма ФНС России от 17.01.08 № 03-1-03/60 и УМНС России по г. Москве от 11.08.04 № 24-11/52500).

Суды на практике зачастую поддерживают налоговое и финансовое ведомства. Так, ФАС Поволжского округа в постановлении от 09.04.09 № А55-7887/2008 согласился с доначислением НДС со стоимости задатка. Ведь по окончании предварительного договора стороны заключили основной договор аренды, а задаток (обеспечительный платеж) включили в счет арендных платежей.

Однако, если налоговикам не удается доказать, что спорный задаток включается впоследствии в стоимость услуг по основному договору, суды поддерживают налогоплательщиков. В этом случае спорная сумма выступает исключительно обеспечительным платежом (ст. 380 и 381 ГК РФ) и не обладает признаками аванса, облагаемого НДС (постановления ФАС Московского от 17.07.07 № КА-А40/6494-07 и Уральского от 01.12.05 № Ф09-5394/05-С2 округов).

Расходы на командировку сотрудника, который заключал договор

Когда еще возникают риски предварительного договора аренды? Например, в том случае, когдп организация учла при расчете налогa на прибыль затраты на командировку сотрудника, который заключил предварительный договор с контрагентом, но окончательный договор впоследствии заключен не был.

Затраты на командировки организация учитывает на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 264 НК РФ в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. УФНС России по г. Москве в письме от 11.08.09 № 16-15/082607.2 разъяснило, что отсутствие результата в виде заключенных договоров или иных подписанных документов (при наличии надлежащим образом оформленных командировочного удостоверения, приказа, служебного задания для направления в командировку и отчета о его выполнении, авансового отчета с приложением к нему документов, подтверждающих произведенные расходы) не свидетельствует о непроизводственном характере командировочных расходов.

Несмотря на позицию налогового ведомства, инспекторы на местах зачастую отказывают компании в признании командировочных расходов, если цель командировки не достигнута. Однако суды при возникновении подобных споров, как правило, поддерживают налогоплательщиков (постановления ФАС Поволжского от 11.07.12 № А55-17726/2011, Западно-Сибирского от 04.10.11 № А27-16987/2010, Уральского от 15.04.08 № Ф09-2237/08-С2 и Московского от 29.11.07 № КА-А40/12363-07 округов).

Отметим также, что компании целесообразно обозначить целью командировки именно заключение предварительного договора. В этом случае есть шанс снизить риски возникновения претензий контролеров. Вместе с тем важно помнить, что налоговики зачастую выступают против включения в налоговые расходы затрат, связанных с заключением предварительного договора. Следовательно, риск споров с проверяющими велик.

Вычет НДС при расторжении договора

Компания заявила к вычету НДС при возврате обеспечительного депозита в связи с расторжением предварительного договора. Правомерно ли это?

Правомерность спорного вычета зависит от того, какой позиции придерживался налогоплательщик при передаче обеспечительного депозита. Если такой задаток выполнял исключительно функцию гарантийного платежа и при его передаче компания не начисляла НДС, то и основания для принятия к вычету спорных сумм отсутствуют. Если же по условиям предварительного договора стороны планировали впоследствии зачесть сумму обеспечительного платежа в счет оплаты услуг по основному договору, спорный платеж выступал авансом и облагался НДС, то и вычет указанных сумм правомерен. Это подтверждает ФАС Московского округа в постановлении от 19.01.11 № КА-А40/16964-10.

Затраты за капвложения

Компания включила в налоговые расходы затраты на капитальные вложения, произведенные в рамках предварительного договора, по окончании которого основной договор не заключен. Так делать нельзя.

Минфин России в письме от 21.11.12 № 03-03-06/1/601 отметил, что расходы на капитальные вложения, произведенные будущим арендатором в рамках предварительного договора аренды с согласия арендодателя, стоимость которых последним не возмещается, будущий арендатор вправе учесть для целей налогообложения прибыли в составе амортизационных отчислений начиная с момента заключения и в течение срока действия договора аренды. По окончании договора аренды амортизация по указанному имуществу прекращается.

Следовательно, если стороны не заключили основной договор, у компании отсутствует право амортизировать спорные капитальные вложения.

Поступления в раздел «Горячая линия»


Открытие второй аптеки Безвозмездная передача Услуги генподрядчика Вычет НДС Использование личного имущества Перевод долга Тарифы страховых взносов при переводе работника на работу с вредными условиями и обратно Вексель Судно Способы сдачи декларации по НДС аттестация рабочих мест налог на имущество Безвозмездная передача имущества Определение статуса резидента налог на имущество О раскрытии понятия "бытовые услуги" в целях ЕНВД компенсации Пособие по уходу до 1,5 лет Выходное пособие с связи с сокращением штата. Расчет. Бухучет. Налоги Название магазина как реклама оформление счета-фактуры Долевое строительство Особенности предоставления отчетности по НДС налоговым агентом Акт об оказании услуг Доплата за совмещение О создании резерва Оформление первичных документов и счетов фактур НДС и налоговое агентирование Резерв по сомнительным долгам Бух учета транспортных расходов по доставке запасных частей О резерве под снижение стоимости материалов Катера без встроенного двигателя НДС Дарение недвижимости дочери, налогообложение. Совмещение/совместительство. Запись в трудовой книжке Временный ввоз Справка 182-Н Выплата зарплат и оплата взносов Подача нулевого отчета Зачет переплаты в счет уплаты пеней и штрафов. Может ли налоговая инспекция потребовать оплатить налог за пользование чужими средствами Оплата профсоюзом мероприятий Счет-фактура Можно ли уволить по собственному желанию во время отпуска по уходу за ребенком до 1,5 лет. Оплата труда Расчет доплаты за С/У. Пени и их сторнирование вклад в уставный капитал имуществом Стандартный налоговый вычет на ребенка Распределение дивидендов при изменении долей в уставном капитале Предварительные платежи по договору Мобилизационная подготовка Капитальные вложения в предмет лизинга ИП с УСН переходит на ЕНВД. Налоги внутренний контроль енвд Письма, заявления через ТКС Право второй подписи Иностранный работник Управление транспортным средством иностранными гражданами Международные почтовые услуги

...

О включении расходов в стоимость купленного ГСМ Таблица значений корректирующего коэффициента к2 для отдельных видов предпринимательской деятельности взносы в ПФР иностранец Посредник, счет-фактура Сотрудник-иностранец больничный, подпись Продажа доли в УК Об отражении расходов по регистрации лицензионного договора резерв на оплату отпусков О расходах на реконструкцию ОС Путевые листы и списание топлива оплата от ИП О документальном оформлении оказания услуг Счет услуги связи Переход с УСН на ОСНО Дополнение. Документальное оформление отгрузки товара Отзыв из отпуска Стаж для начисления отпуска Ведение кассовых книг Печать в отделе кадров: гербовая или "для документов"? Реализация имущества должника Расчет неустойки Материальная ответственность Неуплата взносов, штрафы Списание дебиторской задолженности ремонт окон Особенности ремонта арендованных основных средств Командировка водителя. Расходы на переезд Бухгалтерская отчетность при ликвидации Срок полезного использования ОС Авторское вознаграждение Страховые взносы и НДФЛ расходы по открытию подразделения О первоначальной стоимости ОС Штат Индивидуального предпринимателя Вычет НДС без С/Ф Транспортный налог Расходы, связанные с приобретением товара Оприходование (проведение документов) Учёт подарочных сертификатов Когда необходимо оформлять путевые листы, организация ж/д перевозок Излишне выплаченные дивиденды. Ошибка в платежном поручении Ликвидация автодороги Нет решения суда Возмещение средств за теплоэнергию Счет-фактура Особенности учета расходов на модернизацию сайта Стаж, при формировании индивидуальных сведений в ПФР по физлицу, выполняющему работу по гражданско-правовому договору Бухгалтерский учет и отчетность ИП на УСН Сдача лома Возмещение НДС за прошедший налоговый период Переход с УСН на ОСНО Передавая право подписи другим сотрудникам Перевод на дистанционную работу Крупнейший налогоплательщик Исправление ошибок Может ли организация совмещать ЕНВД, УСН и ОСНО?

...

Нужно ли возвращать часть вычета по НДФЛ, если по итогам месяца вычет превысил начисление. УСН выставление счет-фактуры Особенности заполнения табеля рабочего времени Входной НДС по подотчетным суммам Оплата уставного капитала Реклама Когда организация обязана отказаться от упрощенки Декларации по НДС по ТКС с 2014 г. Об уступке прав требования Отмена ликвидации ООО деньги подотчет на карту директор НДС Индивидуальный предприниматель Увольнение сотрудника Учет ошибки по начислению зарплаты сотрудника Налог на имущество при реорганизации Раздельный учет НДС ттн пособие по беременности и родам Комиссия увольнение учет компьютера Штраф непредставление отчетности Переработка материалов АНО Счет без НДС Вычет по НДФЛ на ребенка сотрудницы, работающей в период отпуска по уходу за ним. Поступление двигателя для автомобиля О штрафе ГИБДД Больничный лист Профессиональный вычет НДФЛ ИП Банковское вознаграждения О договорах по найму работника Сообщение об открытии счета. Ювелирный магазин Заполнение путевого листа Об ответственности за нарушение кассовой дисциплины Особенности договора складского хранения Принятие импортного НДС к вычету Учет спецодежды О праве на льготную пенсию отдельных категорий работников О взносах на обязательное соц. страхование ИП Доначисление страховых взносов Можно ли при УСН учесть комиссию удержанную оператором электронной площадки. Правомерность восстановления НДС при порче ТМЦ ЕНВД Учет в ломбарде Очередной отпуск УСН Строительство НДС Ставка 0 процентов Учет в расходах при УСН возврата денег Утеряны подлинники посадочных на самолет и ж/д билетов Повышение оклада по результатам аттестации О подтверждении основного вида деятельности Возврат материалов Об установлении кадастровой стоимости нового или измененного участка Работа по договору подряда во время отпуска по уходу за ребенком О оформлении возврата товара поставщику Правомерность получения отцом единовременного пособия и отпускных по уходу за ребенком до 1,5 лет

...

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка