Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Юридические расходы: когда безопасно списывать

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Учет капвложений в арендованное имущество

14 июля 2012 122 просмотра

Платить ли налоги с компенсации стоимости капвложений

Капвложения в арендованное имущество учитываются в особом порядке. Для начала представим самую благоприятную ситуацию. Арендодатель не только дал добро на капитальные вложения в свое имущество, но и согласился компенсировать вашей компании соответствующие затраты. Поэтому амортизацию по таким неотделимым улучшениям вы не начисляли. Но вот срок аренды закончился. Имущество вы возвращаете его владельцу вместе с улучшениями (ведь они неотделимы). Как вам учесть это при расчете налогов?

В налоговом учете сумму компенсации безопаснее включить в состав выручки от реализации. Это надо сделать в тот день, когда вы вместе с арендодателем подписали акт приема-передачи объекта. Именно такую позицию высказал Минфин России в письме от 30 июля 2010 г. № 03-03-06/2/134.

А налоговики требуют начислить НДС с рыночной стоимости переданных улучшений. Об этом свидетельствует письмо ФНС России от 30 декабря 2010 г. № КЕ-37-3/19032.

Логика у чиновников здесь вполне объяснима. По окончании договора арендатор передает арендодателю не имущество в виде неотделимых улучшений, а результаты выполненных работ. И получает за это плату в виде компенсации. Возмездная передача права собственности на результаты работ — это не что иное, как реализация. А значит, надо начислить и налог на прибыль, и НДС.

Конечно, мнение контролеров не бесспорно. Ведь неотделимые улучшения изначально принадлежат арендодателю. А потому никакого перехода права собственности при их передаче не происходит. Значит, говорить о реализации нет оснований. Все эти выводы следуют из пункта 4 статьи 623 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ.

Правда, такие аргументы помогут вам только в суде, если вы к нему готовы. Пример подобного спора, в котором выиграла компания, — постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 июля 2011 г. № А53-19081/2010. Но учтите, что есть и решения в пользу налоговиков (см. постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 октября 2008 г. по делу № Ф03-4340/2008).

Продолжать ли амортизировать капвложения, если договор аренды продлили

По общему правилу арендатор амортизирует некомпенсируемые капвложения все то время, пока действует договор аренды. А как этот порядок распространяется на ситуацию, когда сроки аренды продлевают? Ответ зависит от того, как оформлены документы.

Представители контролирующих ведомств уверены: продолжать начислять амортизацию можно до тех пор, пока продлевают первоначальный договор аренды. Именно продлевают (!), а не перезаключают на новый.

Вариантов пролонгации обычно два. Либо по окончании срока аренды с собственником подписывают дополнительное соглашение, либо компания просто продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (ст. 421, 452 и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ). Соответствующее условие может быть закреплено в тексте договора изначально. Только в этих случаях ревизоры признают амортизацию неотделимых улучшений за пределами первоначальных сроков аренды. Правда, когда речь идет о недвижимости, тут есть некоторые другие риски — о них читайте в комментарии ниже.

Мнение
Договор аренды недвижимости со сроком более года нужно регистрировать. Чтобы обойти эту процедуру, можно оформить договор, например, на 11 месяцев. А затем продлить его действие или же заключить новый. Но и там, и тут есть свои риски. Если вместо прежнего договора подписали новый, амортизацию по неотделимым улучшениям придется прекратить. В результате часть расходов на капвложения при расчете налога на прибыль учесть не получится. А в случае с пролонгацией другая проблема — хотя здесь и можно будет продолжать начислять амортизацию, общий срок аренды превысит один год. Иногда налоговики на местах убеждены: пролонгированный договор нужно регистрировать, даже если его изначальный срок был меньше года. Без регистрации расходы по договору не признают. Правда, с этим можно поспорить в суде. Еще в информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 Президиум ВАС РФ сказал, что пролонгированные договоры не требуют регистрации.

Алексей Костоваров,
юрист, руководитель антимонопольной группы Адвокатского бюро «Линия права»

А вот если вы подпишете просто новый договор аренды на новый срок, амортизационные отчисления надо прекратить. Причем так стоит поступить, даже если акт о передаче неотделимых улучшений арендодателю вы не составляли. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 4 апреля 2012 г. № 03-05-05-01/18.

Что делать с остаточной стоимостью улучшений

Капвложения в арендованное имущество, если договор аренды расторгнут или просто закончился его срок, а продлевать его ваше руководство не хочет отражаются в особом порядке. Полностью списать стоимость неотделимых улучшений через амортизацию вы не успели. Можно ли учесть ее остаток при расчете налога на прибыль? К сожалению, нет. В пункте 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ такая возможность не предусмотрена.

По общему же правилу капвложения, которые собственник не компенсирует, арендатор по окончании срока договора передает ему безвозмездно. Поэтому к недоамортизированной части имущества применяется пункт 16 статьи 270 Налогового кодекса РФ. Стоимость безвозмездно переданных ценностей входит в число неучитываемых расходов. Тут вопросов не остается.

А что если арендодатель неотделимые улучшения так и не получил? Скажем, в договоре аренды прописано, что они должны быть демонтированы. И в этом случае учитывать остаточную стоимость в налоговых расходах представители финансового ведомства все равно не разрешают. Правила подпункта 8 пункта 1 статьи 265 кодекса, которые позволяют признавать в расходах сумму недоначисленной амортизации ликвидируемых основных средств, здесь неприменимы. Об этом письмо Минфина России от 17 августа 2011 г. № 03-03-06/2/130.

А если договор расторгли в связи с тем, что арендованное имущество ваша компания решила просто выкупить? Получается, что договор аренды прекращен, а неотделимые улучшения перешли в собственность бывшего арендатора. Долгое время чиновники настаивали, что даже в этом случае списать недоамортизированную стоимость капвложений не получится. Ни единовременно, ни постепенно. Об этом свидетельствовало письмо Минфина России от 13 февраля 2012 г. № 03-03-06/2/20.

Но вот совсем недавно в министерстве впервые (!) изменили свое мнение по данному вопросу. В письме от 6 июня 2012 г. № 03-03-10/61 чиновники разрешили амортизировать улучшения, если после окончания договора арендатор покупает имущество. В этом случае надо лишь увеличить стоимость приобретенного основного средства на недоамортизированную часть капвложений.

Применение амортизационной премии

Как известно, часть стоимости амортизируемого имущества можно списывать единовременно. Для основных средств первой, второй, восьмой, девятой и десятой амортизационных групп она составляет не более 10 процентов. А для объектов третьей—седьмой групп — не более 30 процентов. Речь идет об амортизационной премии (п. 9 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Можно ли применить ее к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Минфин России против. Подтверждение тому — письмо от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663. Арендаторы амортизируют капвложения по особым правилам. Про амортизационную премию в них ничего не сказано. Общий порядок здесь тоже не действует. Ведь неотделимые улучшения — неотъемлемая часть имущества арендодателя. Если споры ни к чему, следуйте этой позиции.

А вот в суде вы можете отстоять и противоположную, выгодную для компании, точку зрения. Применять амортизационную премию запрещено лишь к основным средствам, которые получены безвозмездно. Для неотделимых улучшений арендуемого имущества никаких исключений не сделано. Аналогичные выводы одобрили, в частности, судьи ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 18 января 2012 г. № А74-956/2011.

Капвложения, произведенные до заключения договора

Допустим, ваша компания заключила предварительный договор о намерении арендовать помещение. И сразу сделала там перепланировку. С какого момента вам можно начинать амортизировать неотделимые улучшения? Безопаснее после того, как будет подписан основной договор аренды. А именно с 1-го числа следующего месяца. Такие рекомендации содержатся в письме Минфина России от 1 августа 2011 г. № 03-03-06/1/435.

Налог на имущество с неотделимых улучшений

До тех пор, пока длится договор аренды, платить налог на имущество с капвложений придется арендатору. Это следует из пункта 5 ПБУ 6/01. Там сказано, что в составе основных средств учитываются в числе прочего и капвложения в арендованное имущество.

То есть вы перестанете включать стоимость капвложений в базу по налогу, только когда спишете их с баланса. А это значит, когда истечет срок аренды и имущество вы вернете собственнику. Либо когда он возместит вашей организации стоимость неотделимых улучшений. При условии, конечно, что расходы на капвложения не засчитываются в счет арендной платы. Разъяснение Минфина России на эту тему было в письме от 4 апреля 2012 г. № 03-05-05-01/18. А судьи ВАС РФ подтвердили, что выводы чиновников справедливы (см. решение от 27 января 2012 г. № 16291/11).

Важно

  1. Арендатор амортизирует некомпенсируемые капвложения, пока действует договор аренды. Все, что не списано в срок, потом в расходы не включается.
  2. Неотделимые улучшения числятся на балансе арендатора. До тех пор, пока не истечет срок аренды. Либо пока арендодатель не компенсирует капвложения.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка