Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Чиновники советуют перепроверить данные работников

Подписка
Срочно заберите все!
№24

При строительстве результат можно определять по всему объекту

20 апреля 2015 318 просмотров

Строительство по этапам

Итак. Общество-застройщик ведет строительство многоквартирного дома и привлекает для этого денежные средства компаний и граждан на основании договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии с выданным разрешением на строительство строящийся многоквартирный дом состоит из пяти частей – пяти этапов строительства. В связи с различными сроками завершения каждого из этапов строительства общество запланировало внести изменения в разрешительную документацию и получить пять разрешений на строительство многоквартирного дома. При этом технические и иные характеристики объекта капитального строительства не изменятся.

Вправе ли общество в целях налога на прибыль учесть убыток, который может быть получен по одному из этапов строительства, при определении финансового результата по другому этапу строительства?

Нет ничего невозможного

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом. И после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а этот участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Пункт 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, должны использоваться застройщиком только для строительства многоквартирных домов.

Финансисты считают, что застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости в целом. Поэтому в рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денег участников долевого строительства в целом по многоквартирному дому.

Проблемы застройщика

Вообще, долевое строительство доставляет застройщикам немало учетных проблем. И, к сожалению, Минфин России не всегда идет навстречу налогоплательщикам.

На наш взгляд, стоит отметить два важных письма, в некоторой степени связанных с рассмотренной выше ситуацией.

Первое – письмо Минфина России от 16.09.11 № 03-03-06/1/554. Там была рассмотрена следующая ситуация.

Застройщик при завершении строительства многоэтажного жилого дома определяет полученную экономию или перерасход инвестиционных средств по каждому дольщику или инвестору, которым принадлежат разные части этого единого объекта.

Суммы превышения договорной цены над затратами на строительство включаются во внереализационные доходы. Это бесспорно.

Но можно ли определять единый налоговый результат в целом по объекту? Иначе говоря, вправе ли застройщик при исчислении налога на прибыль учесть суммы убытков в виде превышения затрат на строительство над договорной ценой по одному дольщику за счет экономии, полученной по другому дольщику? То есть можно ли при строительстве результат определять в целом по объекту?

Финансисты ответили, что это вполне возможно. Нужно также отметить, что до этого – в письме Минфина России от 20.04.09 № 03-03-06/1/263 – финансисты ответили так, словно экономия по каждому отдельному дольщику должна облагаться налогом, а суммы убытка в расчет не берутся. О том, что доход можно посчитать по объекту в целом  финансисты ничего не сказали. К счастью, самые худшие предположения налогоплательщиков не подтвердились.

Второе письмо – это письмо от 19.08.11 № 03-03-06/1/504. Здесь ответ не такой радужный.

Застройщик для реализации инвестиционных проектов на застройку жилых микрорайонов привлекает средства по договорам долевого участия и по инвестиционным договорам. Одновременно он ведет два инвестиционных проекта.

Из-за того, что целевые средства поступают неравномерно, компания постоянно, по мере необходимости, перебрасывает целевые средства, выделенные на строительство одного объекта, на строительство другого. Является ли использование застройщиком временно свободных инвестиционных средств в различных кварталах текущего года не целевым использованием в целях применения налога на прибыль?

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль, относится, в том числе, имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах застройщика средств дольщиков или инвесторов.

Налогоплательщики, получившие такие средства, обязаны вести раздельный учет доходов и расходов в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета полученные средства подлежат налогообложению.

Ссылаясь на пункт 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, финансисты решили, что использование денежных средств дольщиков, полученных на строительство одного объекта, на строительство другого объекта признается не целевым использованием. И эти средства  нужно включить в состав внереализационных доходов и обложить налогом на прибыль.

Как нам кажется, это не только несправедливо, но и не соответствует положениям пункта 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ. В соответствии с ним денежные средства, уплачиваемые дольщиками, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные в пункте 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, а также не соответствующие заключенному договору участия в долевом строительстве, считается не целевым использованием денежных средств.

На наш взгляд, это означает только то, что дольщик или инвестор обязуются внести деньги, а застройщик обязуется построить и сдать им объект недвижимости, и гарантирует, что потратит полученные деньги только на строительство. Здесь нет условия о том, что некие конкретные деньги должны пойти только на данное конкретное строительство. Инвестор дает деньги – застройщик предоставляет ему готовый результат. Запрета на временное перераспределение средств в ходе хозяйственной деятельности застройщика Закон не содержит.

Тем не менее, в связи с отсутствием судебной практики по этой теме, учитывая мнение чиновников, рисковать не советуем.

Александр Анищенко,

аудитор

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка